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我国房地产行业当前处于什么阶段？

前言：房地产及其上下游行业作为票据使用大户 ， 与票据市场联系紧密 。 近日 ， 一篇关于恒大集团发给广东省政府的《关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网络刷屏 ， 随后 ， 恒大集团公告称该报告凭空捏造、纯属诽谤 。 欲知恒大集团真实的情况如何 ， 就不得不先了解我国房地产行业当前处于什么阶段 。
本篇作为该系列的第一篇 ， 先对房地产行业当前所处的阶段进行分析；随后将发布第二篇 ， 对恒大集团的实际情况进行具体分析 。
一、我国房地产行业的动力源长期以来 ， 推动我国房地产行业飞速发展的动力源主要有三个：
（1）城镇化持续推进（需求旺盛） ， 城镇化率由2000年的36.2%持续上升至2019年的60.6%；
（2）经济高速发展 ， 一批人先富了起来（需求可以转化为购买力） ， 近20年GDP平均增长率9%；
（3）政府刺激与货币放水（房地产企业与居民加杠杆） ， 光最近10年 ， 房地产贷款余额由2010年末的9.42万亿元提升至2020年6月末的47.40万亿元 ， 增长近5倍 。
过去20年 ， 这三个动力源一环扣一环 ， 给房价上涨带来源源不断的动力 。 未来这三个动力源将如何演变？
二、城镇化率有提升空间 ， 但不能带来需求2019年末 ， 我国城镇化率（城镇人口/总人口）已经达到60.60% ， 也就是中国14亿人口 ， 有8.5亿居住在城镇 ， 5.5亿居住在农村 。 认为房价继续上涨的人常说的一个论据是发达国家的城镇化率在80%左右 ， 中国的城镇化率还有很大的空间 。
这里且不说中国人均GDP达到发达国家水平还需要多少年（目前中国人均GDP仅为美国的六分之一） ， 而且我国城镇化率存在“低估” ， 因为目前我国农村居住的着大量的中老年人 ， 60岁以上人口中农村占比60% ， 从我身边的情况来看 ， 我们村和隔壁村已经没有40岁以上的人居住了 ， 绝大部分年龄都在50岁以上 ， 即使没有城镇化 ， 伴随农村老年人的过世 ， 城镇化率仍会继续抬升 。 总之一句话 ， 农村已经没有足够的年轻劳动力进入城市了 。
三、经济步入中速增长阶段&贫富分化下有效需求不足如果说城镇化已经没有多少空间了 ， 那城市之间的大都市圈化有没有空间呢？换句话说 ， 城市人口会不会继续向北京、上海、深圳、广州、杭州、南京这些一线、强二线城市转移？目前来看 ， 这一趋势确实存在 ， 一二线城市人口依然保持持续的净流入 。
【我国房地产行业当前处于什么阶段？】但问题是一线、强二线城市的房价可不菲 ， 上海郊区5万一平的100平米房子就需要500万元 ， 以绝大部分年轻人的工资水平 ， 是不可能负担得起的 ， 除非他家里“有矿” ， 也就是说目前大部分有购房需求的人却买不起房子 ， 经济学里面这叫无效需求 。 而且照目前经济发展趋势 ， 未来经济增长将步入2%-6%的中速增长阶段 ， 年轻人的收入未来很难有大幅提升 。
有人会说：既然穷人买不起 ， 有富人买房价也能涨 ， 越贵越买 。 几十年来 ， 中国经济的高速发展确实造就了规模不小的富人群体 ， 其中很大比例本身就是一线城市的房产持有者 。 根据瑞士信贷《2019全球财富报告》 ， 预计到2020年 ， 中国可投资资产大于600万人民币的高净值家庭将达到346万户 ， 从中可以看出 ， 中国富人阶层规模不小 。 2019年 ， 北京、上海、深圳的商品房分别销售了11万套、20万套、6万套 ， 与富人阶层规模相比并不高 ， 理论上 ， 只要他们认为房价会涨的信念坚定 ， 并且买买买 ， 房价上涨确实会自我实现 。 总之一句话 ， 一二线城市房价能不能上涨 ， 看有钱人的信仰坚不坚定 。
四、政策寻求平衡 ， “稳房价”而非“降房价”过去 ， 地方政府某种程度上与房地产开发商的利益是一致的 ， 房价的上涨可以为地方政府带来大量的财政收入 ， 地方政府乐见其成；另一方面 ， 央行历次放水的钱很大部分也都流入了房市 ， 同时银行积极发放住房抵押贷款也为购房者提供了充足的弹药 ， 加杠杆买房已成为常态 。
近些年虽然房地产调控政策年年有 ， 但政策不是想着怎么增加住房供给以及推出房产税（对2套以上住房征税） ， 更多的是压制需求 ， 对买房设置了诸多限制 ， 导致符合条件的疯狂买房 ， 不符合条件变着法符合条件去买房 ， 形式上离婚也无所谓 。 这种形式的调控能有效才怪 ， 导致百姓形成了一种错觉：越调控越涨 。
目前 ， 全国范围内的住房需求面临拐点（一线 ， 强二线城市不一定） ， 下图为恒大研究院对我国商品住房市场空间的预测 ， 连房地产企业的研究机构都承认住房需求将不断下降 。
我国房地产行业当前处于什么阶段？
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资料来源：恒大研究院
现在问题是 ， 需求要下来了 ， 供给能否下来 ， 如果下不来 ， 供大于求必然会导致房价下跌 ， 实际上三四线城市房价已经出现下跌了 。 对政府而言 ， 这就面临一个矛盾 ， 即降低房地产供给与经济增长需要房地产之间的矛盾 。 当前政府的政策试图在其中寻求平衡 ， 一方面 ， 放松一二线城市的落户限制等措施释放购房需求 ， 另一方面 ， 对房地产企业加杠杆扩张进行限制 ， 出台“三条”红线政策 ， 控制住房供给 ， 总体基调是“稳房价” ， 而非“降房价” 。
靠房地产拉动经济增长的时代即将过去 ， 在此之前如果不能培育出新的经济增长点 ， 经济增长必然会再下一个台阶 ， 而经济增速下滑又会加大对房地产的依赖 ， 陷入死循环 ， 直至房地产泡沫破裂 。 我们只能寄希望于我国的新兴产业、科技创新未来能带来新的经济增长动力 ， 才有希望在发展中解决房地产泡沫问题 。
五、回顾与总结我们来回顾一下上文的主要内容：
（1）中国城镇化已逐步进入尾声 ， 农村地区已经没有足够的劳动力进入城镇；但城市之间的大都市圈化仍然存在 ， 人口依然存在向一线、强二线城市流动的趋势 。
（2）对于三四线城市 ， 人口持续流出 ， 购房需求不断下降；而这些城市的地方政府由于离不开房地产开发带来的财政收入 ， 仍在孜孜不倦的卖地 ， 房地产需求下降而供给甚至增多 ， 必然导致房价下跌 。
（3）中国经济即将步入中速增长阶段 ， 存量经济愈发明显 ， 阶层出现固化 。 对于一二线城市 ， 虽然人口依然持续流入 ， 但大部分有购房需求的人却不具备购买力 ， 购房主力军主要来自于全国的富人阶层 ， 这一阶层的家庭数量规模不小；另一方面 ， 一二线城市房子的新增供应量并不高 ， 市区的房子是卖一套少一套 。 房价能否上涨取决于富人阶层对房价上涨的信念是否坚定 。
（4）当前阶段 ， 全国范围内的住房需求面临拐点 ， 政府面临降低房地产供给与经济增长需要房地产之间的矛盾 。 目前政府对房地产的政策主要是寻求平衡 ， 挖掘需求的同时有限控制供给 ， 总基调是“稳房价” ， 而非“降房价” 。
从上可知 ， 房地产行业正面临拐点 ， 收缩将成为常态 ， 部分扩张激进的房地产企业将面临流动性危机 ， 如恒大集团 。 对于这一类地产企业 ， 当前最优选择必然是减少在三四线城市拿地 ， 有选择性地在一二线城市拿地 ， 减少资金支出；尽可能多的把存量房子卖出去 ， 回笼资金 。 实际上恒大集团在其2020年半年报中提出的“高增长、控规模、降负债”的发展模式就是遵循这一思路 ， 即“公司将充分利用集团庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势 ， 实现销售高速增长；控制土地储备规模 ， 实现土地储备负增长 ， 未来三年计划平均每年减少总土地储备3000万平方米左右 。 ”
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