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和讯名家|WeWork中国败退


和讯名家|WeWork中国败退
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而挚信资本则通过投资获得了多数股份 ， 成为WeWork中国的控股股东 。
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文丨猎云网 ID：ilieyun
作者丨福尔摩望
WeWork中国的当家人易主了！
9月24日 ， 办公空间及空间即服务平台WeWork在其官方网站及微博上发布了一则消息 ， 宣布WeWork中国获挚信资本2亿美元追加投资 。 这个资本操作似乎在提振办公空间市场 ， 但事情没这么简单 。
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与此同时 ， 更重要的调整也在进行 。 挚信资本运营合伙人姜跃平将出任公司代理CEO 。 此外 ， WeWork母公司We Co实际上已经失去了其中国业务的控制权 ， 仅保留了少数股权和董事会席位；而挚信资本则通过投资获得了多数股份 ， 成为WeWork中国的控股股东 。
据悉 ， 此次交易部分类似于传统的特许经营模式 ， WeWork将继续收取年度服务费 ， 并许可WeWork品牌和服务的使用 。 也就是说 ， WeWork中国将只是挂名品牌 ， 与美国母公司关联已大幅减弱 。
此次交易的双方未给出具体的估值 ， 不过 ， 可以断定的是 ， 这相比两年前WeWork中国B轮融资估值时的50亿美元已经大幅缩水 。
与之可参考的是 ， 根据软银集团5月份的公告 ， WeWork总部估值已经从2019年初的470亿美元下调至今年的29亿美元 ， 缩水了九成以上 。
出售中国业务早有痕迹
其实 ， 有关WeWork中国被“抛售”的传闻 ， 已经由来已久 。
今年1月 ， 路透社曾报道 ， WeWork正考虑出售中国的业务 。 当时的报道称 ， WeWork中国正与淡马锡和挚信资本进行谈判 ， 谈判内容涉及WeWork中国的多数股权 。 路透社援引三位知情人士的话语称 ， 淡马锡与挚信对WeWork中国的估值约为10亿美元 。 同时 ， 这份收购议案已于2019年年底提交给了WeWork最大的股东——日本软银集团 。
实际上 ， 淡马锡和挚信资本原本就是WeWork中国的股东 。 天眼查APP数据显示 ， 2018年7月27日 ， WeWork中国获得5亿美元B轮融资 ， 投资者包括淡马锡控股、挚信资本、软银以及弘毅投资等 ， 估值达50亿美元 。
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WeWork中国估值断崖式下跌 ， 仅仅是WeWork衰落的一个缩影 ， 也与当年WeWork布局全球化、以高姿态入华的情形相去甚远 。
2016年 ， WeWork在上海开设了第一家办事处 。 一年后 ， WeWork与中国投资公司弘毅投资、日本软银集团和其他投资者组建了一家合资企业 ， 以在中国扩张业务 。
2018年 ， WeWork宣布25亿人民币收购中国联合办公企业裸心社 。 诺伊曼曾表示 ， 他希望到2021年中国市场能够增长到100万客户 。
【和讯名家|WeWork中国败退】在WeWork去年递交的招股书中 ， “中国”一词被提及173次 。 其官方数据显示 ， 自2016年WeWork进入中国以来 ， 已经在上海、香港、北京等12座城市建立了超过100个社区 。
挚信资本管理合伙人葛丰表示：“过去几年 ， 我们见证了WeWork团队在中国的运营及发展 ， 也看到了‘空间即服务’模式的市场潜力 。 ”
然而 ， 这些昔日“辉煌”的背后 ， 却是被无数问题吹起的泡沫 。 在经历了那个备受关注但又沦为笑柄的IPO之后 ， 泡沫终于破灭了 。
招股书显示 ， WeWork美国母公司2018全年净亏损为19亿美元 ， 总负债约为220亿 ， 还有13.42亿的长期债务 。
WeWork中国的情形也同样不容乐观 。 据英国《金融时报》报道 ， WeWork在深圳的8000张办公桌中有65.3%处于闲置状态 ， 西安的办公室闲置率则达到78.5% 。 入住率上WeWork也远未达标 ， 其在深圳地区的楼盘入住率在30%-50%间浮动 ， 要想达到收支平衡 ， WeWork至少需要保持65%的平均入住率 。
而据统计 ， 2019年1-6月 ， WeWork中国的营收仅为730万美元 ， 仅占全球营收的4% 。
实际上 ， 自去年IPO失败、前首席执行官亚当·纽曼（Adam Neumann）被罢免以来 ， 桑迪普·马特拉尼（Sandeep Mathrani）一直在领导公司努力减少大量租赁负债 ， 试图实现降本增效 。
2月12日 ， WeWork公布未来五年业务整顿计划目标 ， 期望今年收益突破10亿美元；2022年度首次实现自由现金流为正值 。 4月16日 ， WeWork在内部员工会议上透露或在5月底前进一步裁员 。 WeWork执行董事长Marcelo Claure透露 ， 自去年10月撤回IPO申请后 ， 公司已经裁员逾8000人 ， 员工人数自1.4万的高位降至5600人左右 。
据悉 ， 2020年第一季WeWork巨额亏损 ， 部分租赁客户拒绝支付租金或终止合约 ， 运营费用支出高达4.82亿美元 ， 持有现金低于40亿美元 。
对于美国母公司而言 ， 此时此刻“卖掉”WeWork中国 ， 符合公司收缩业务规模的目标 ， 而2亿美元也可能成为“救命钱” 。
投资方或被迫亲自下场
对于挚信资本为何追加投资WeWork中国 ， 挚信资本管理合伙人葛丰表示 ， 坚信市场对WeWork所提供的办公解决方案的需求将继续增长 ， 挚信资本也将长期持续投资WeWork中国 。
但WeWork惨痛的IPO失败 ， 不得不让人怀疑作为投资方的挚信资本 ， 是否真的愿意为WeWork中国埋单 ， 是否真的继续看好联合办公市场 。
优客工场的上市进程一波三折 ， 直到现在仍未有定论 ， 而最新估值（7.69亿美元） ， 也与2018年（高达30亿美元）相比 ， 相去甚远 。
而国内写字楼市场供求关系则在过去一年受到一定程度的影响 ， 核心城市写字楼吸纳能力较以往出现下滑 ， 空置率则逐渐攀升 ， 租金出现下滑 。
国际房地产服务上市公司高力国际中国区董事总经理邓懿君在24日举办的三季度新闻发布会上表示 ， 尽管三季度北京甲级写字楼需求反弹 ， 单季度净吸纳量年内首次转正 ， 但由于供应量巨大 ， 空置率仍在继续攀升 。 四季度若新项目如期入市 ， 整体市场单季度新增供应将接近50万平方米 ， 空置率将大概率突破20% 。
在这样的行业背景下 ， 利用股权向新股东融资是极为困难的事情 ， 而利用现有股东 ， 也就是挚信资本 ， 进行融资成为了一个新的选择 。
值得注意的是 ， WeWork中国并不是挚信资本投资的第一家联合办公企业 。 2011年 ， 挚信资本携手红杉资本共同投资了创富港 ， 天眼查APP数据显示 ， 后者于2016年4月在新三板成功挂牌 ， 挚信资本目前持有后者5.56%的股份 。
不过与WeWork中国持续亏损不同 ， 创富港早已实现盈利 。 数据显示 ， 2019年 ， 创富港实现营业收入5.38亿元 ， 净利润1190.7万元；今年上半年 ， 创富港营业收入和净利润分别为2.81亿元和1812万元 。
虽然创富港实施着与WeWork类似的“二房东”战略 ， 但其“稳中求快、以稳为先”的谨慎经营理念 ， 或许会让挚信资本在未来仿效其经营理念 ， 去“改造”WeWork中国 ， 避免投资的彻底失败 。
投资方改造WeWork中国的第一步 ， 就是任命挚信资本运营合伙人姜跃平为代理CEO 。 据了解 ， 姜跃平先前曾任全球领先的生活服务电子商务平台美团点评高级副总裁 ， 先后领导过新零售、用户平台等业务 。
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关于此次投资 ， 姜跃平表示 ， 这是WeWork中国发展的新篇章 ， 标志着公司全面实现决策和管理本土化、产品和业务本土化、运营和效率本土化 ， 从一家跨国企业的中国子公司正式成为兼具全球品牌优势及战略资源的中国企业 。
显然 ， 挚信资本将把WeWork中国变成一家完全的中资控股公司 。
类似的情形 ， 另外几家中国联合办公企业也经历过 。
2019年5月 ， 氪空间宣布完成10亿元融资 ， 由老股东IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投 。 与此同时 ， 公司管理层发生了剧烈震动 。 原歌斐资产合伙人王雪泉接替原总裁钟澍出任氪空间CEO ， 英诺天使基金合伙人姜汐出任执行总裁 ， IDG资本也派人进驻 。
今年上半年 ， 纳什空间再获老股东远洋资本增持 。 不过 ， 虽然远洋资本在增持后也新派了一位董事 ， 但目前的管理层依然是创始人张剑和陈亮 。
对于WeWork中国来说 ， 整体经济大环境是摆在面前的一个艰难事实 ， 仅仅依靠以往的融资手段是无法扭转亏损的 。 也许对于姜跃平来说 ， “甩卖”亏损资产、尽快实现企业盈利是当务之急 。 而本土化的战略转向 ， 或许也可以让WeWork中国迈入精细化运营时代 ， 实现智能化升级和服务拓展 。
参考资料：《Wework——击破共享经济最后的泡沫》
《纳什空间获远洋资本增持后 突来的“盈利”信心》
《WeWork中国获2亿美金注血 ， 老股东挚信资本为何亲自下场？》


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