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德必文化：产业园“二房东”

德必文化：产业园“二房东”
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德必集团创始人及董事长贾波
乐居财经陈晨发自上海
有些媒体人 ， 走着走着 ， 就去创业了 。
比如 ， 农夫山泉创始人钟睒睒、龙湖集团董事长吴亚军等 。 他们是其中的佼佼者 ， 企业跻身行业龙头 ， 并成功杀入资本市场 。
随着上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司(下称：德必文化)IPO申请过会 ， 贾波即将成为他们中的一员 。
创业老将
从中国传媒大学毕业后 ， 贾波在电视台做采访人员 。 有一次 ， 他负责采访新加坡“国父”李光耀 。 当时 ， 李光耀的一句话 ， 深深种在了贾波心里 ， “未来将是企业家的天下” 。
生根 ， 发芽 ， 然后枝叶蔓蔓 ， 开了花 。 1994年 ， 贾波创业了 ， 和朋友开了一家时装店 ， 初次创业的他 ， 凭着一腔子热情闯世界 。 时装店开张后生意并不好 ， 更受打击的是 ， 一次意外的火灾让他们20万元的库存毁于一旦 。 1995年 ， 为了还债 ， 贾波转行广告业 。 广告业是当时的“风口” ， 4年的玩儿命拼搏让贾波积累了人生的第一桶金 ， 然后沉淀、学习 ， 先后投资过房地产、连锁酒店 。
【德必文化：产业园“二房东”】进入而立之年 ， 贾波给自己立了新的FLAG ， “要干点让生命发光的事儿”！他很快就发现了新的机遇 。 2005年 ， 贾波改造了一间破旧的老厂房 ， 吸引了很多企业来注册办公 ， 孵化了很多优秀企业 。 “我们服务着一群具有冒险精神、创新精神的人 。 这多么有意思 。 ”多次创业后 ， 贾波找到了事业的方向 。
“德不孤 ， 必有邻” ， 这句话出自《论语·里仁》 ， 也是“德必”的由来 。 贾波很喜欢这句话 ， 德必 ， 他希望汇聚有德之人 ， 共同创业 。 他的合作伙伴中 ， 不乏当年的中传同学 ， 也包括他的妻子李燕灵 。 目前 ， 贾波与妻子李燕灵合计持有德必文化56.04%股权 。
德必文化：产业园“二房东”
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月赚千万毛利率近30%
德必文化于2011年在上海成立 ， 定位是一家文化创意产业园区运营服务商 ， 主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理 ， 其经营模式包括承租运营、参股运营及受托运营 ， 其中承租运营是其主要运营模式 ， 简单来讲就是充当“二房东”角色的产业园区运营商 。
目前 ， 德必文化已从上海扩张到北京、杭州、成都、苏州、南京等多个城市 ， 以及意大利、美国等海外地区以承租运营模式管理了近40个文化创意产业园区 。
据招股书 ， 2017年至2019年 ， 德必文化分别实现营业收入6.06亿元、7.71亿元、9.10亿元；净利润分别约为0.22亿元、0.55亿元、1.21亿元 。 同期 ， 德必文化的毛利率分别为30.92%、29.28%、31.71% 。
德必文化的业务收入由租赁服务、会员服务和其他服务构成 。 其中租赁服务占比超80% ， 为公司最主要收入来源；会员服务占比近18% ， 主要包括物业及增值服务、能源服务、停车服务及场租服务等；其他服务则主要包括设计服务、工程管理服务、招商服务、运营管理服务及其他 。
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截至2019年12月31日 ， 德必文化投入运营的承租运营园区共39个 ， 受托运营园区共3个 ， 参股运营园区共3个 。 此外 ， 星光德必易园项目和德必岳麓WE"项目为德必文化本次募集资金投资项目 ， 因项目取得时间较短 ， 截至2019年12月31日尚未开始投入运营 。 随着德必文化运营园区项目的逐步扩大 ， 或将有效地提升公司的规模 ， 增强公司的持续盈利能力 。
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优化财务结构偿债能力大幅提升
因其轻资产运营的方式 ， 德必文化的资产负债结构 ， 在房地产行业中较为特殊 。 负债中的流动负债占比较高 。 截至2017年、2018年、2019年12月31日 ， 流动负债分别为5.31亿元、5.63亿元、5.23亿元 ， 分别在总负债中占比约97.85%、99.35%、98.63% 。
而资产则以非流动资产为主 ， 其资产负债结构的差异也导致公司短期偿债压力较大 。 截至2017年底 ， 德必文化的流动比率约为0.53 ， 速动比率约为0.45 。
随着收入增长、股东增资等 ， 德必文化的财务结构逐渐优化 。 尤其流动资产大幅增加 ， 使得短期偿债能力不断提升 。 截至2018年底 ， 德必文化的货币资金约为2.64亿元 ， 同比增长129% 。 其流动比率上升至约为0.97 ， 速动比率上升至0.85 。 截至2019年底 ， 德必文化的货币资金约为5.75亿元 ， 同比增长118% 。 其流动比率和速动比率均突破1 ， 分别约为1.27及1.13 。
在提高短期偿债能力的同时 ， 德必文化的负债率下降明显 。 2017年至2019年 ， 公司的资产负债率分别约为57.11%、43.27%、38.08% 。
此次 ， 德必文化IPO拟募资5.7亿元 ， 其中2.5亿元用于“园区智慧精装一体化升级项目” ， 4572.75万元用于“星光德必易园项目” ， 5035.7万元用于“德必岳麓WE"项目” ， 5460.96万元用于“研发中心建设项目” ， 还有1.7亿元用于“补充流动资金项目” 。
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文章来源:地产K线


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