江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

“烂尾楼之都”南阳敲响了警钟，避免烂尾风险，要掌握这个秘籍

南阳“烂尾楼”的问题再次引起业内关注 。 就连房管中心1132名干部和职工的团购房都烂尾了 ， 可见烂尾楼处理的难度远远比想象的困难 。 这一切 ， 可能是预售制度造成的 。 试想 ， 如果房子都搞现售 ， 老百姓看到交付的房子长什么样子 ， 才决定买不买 ， 肯定不会有烂尾的风险了 。
“烂尾楼之都”南阳敲响了警钟，避免烂尾风险，要掌握这个秘籍
文章图片
预售制度下 ， 大家去买房 ， 都是看着沙盘、规划图、样板房来买的 。 其实沙盘也好、规划图也好、样板房也好、园林景观、室内外设计 ， 到处都是坑、到处都是陷阱 。 大家可以百度一下这些关键词 ， 就知道了 。 其实也很好理解 ， 开发商卖房时 ， 一定会把房子的设计、环境、装修、社区等等 ， 说的天花乱坠 。 把八字没一撇的规划、传言的利好（教育、医疗）都说成有的 。
预售制度 ， 说白了 ， 就是开发商最大的融资渠道 。 房子建到2/3（高层） ， 还没封顶、内部工程还未开展 ， 就着急着卖了 。 因为 ， 只有先把房子卖了 ， 才有钱继续建下去 。 这部分预收款（定金+按揭）占到开发商资金来源的一半 ， 也是最大头的资金来源 。
所以 ， 当房子卖了 ， 开发商依然没钱把项目建完 ， 自然也就烂尾了 。 所以 ， 预售制度最大的风险 ， 就是开发商“以小博大”、导致烂尾的风险 。 即便没有烂尾 ， 但很多地方的商品房项目无证施工、无证销售、虚假宣传、捂盘惜售等大量存在 ， 也与预售制度有关系 ， 预售取消了 ， 就没这些乱象了 。
当然 ， 预售制度取消了 ， 房子的成本增加了 ， 房价也会高了 ， 有利有弊 。 其实 ， 执行的好的话 ， 预售可能是个好制度 。 因为 ， 我国对于商品房预售有严格的制度规定：
一是预售获批有“三个条件” ， 即缴清土地出让金、取得规划许可证、投入资金达到总投资的25%；
二是预售有“受理-审核-许可-公示”的全套透明化流程；
三是各地普遍有预售资金监管制度 ， 即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付 。
此外 ， 我国还有严格的竣工交付验收程序 。 从监管上看 ， 我国预售门槛比英美日要高 ， 因此根源不在预售本身 ， 而在于监管执行上 。
首先 ， 基于低层、高层、中高层不同形象进度要求的预售审批是否严格；
其次 ， 项目资本金是否实缴到位、是否属于自有资金；
再次 ， “先证后售”（即先审批规划许可 ， 后审批预售）的程序是否严格遵守；
最后 ， 预售资金（首付款及按揭贷款）是否严格按照工程进度拨付 。 对出现的延期交付、质量问题 ， 完全可以像台湾、新加坡一样 ， 留部分预售资金到交付后再拨给开发商来解决
当预售房的开发商破产 ， 业主怎么去维权？笔者认为 ， 首先 ， 在买房的时候 ， 要在现场好好看 ， 开发商几个证书有没有拿到 ， 比如《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》 ， 特别是最后一个证书 。 另外 ， 这些证书在住建局的网上也能看得到 。
其次 ， 所有业主都要抱团、建群 ， 然后看看缺哪一个证书 ， 这都是地方监管的责任 ， 如果“五证一书”缺的情况下 ， 开发商依然买房 ， 要抓住监管失职这个理由不放 ， 到相关部门去维权 。
最后 ， 要与相关部门协商 ， 可否揪住开发商 ， 能把关键的证书补上 ， 大家共渡难关（开发商可能也比较艰难） 。 另外 ， 能自救的就自救 。 比如 ， 购房时一部分人只交了30%-40%的首付 ， 剩余房款大家拿出来 ， 找施工方 ， 通水通电通气 ， 接好排污排水装置等 ， 实现部分楼栋自救 。
其实 ， 防止烂尾损害老百姓利益 ， 最好的防范手段 ， 就是把风险排查做在前面 ， 从源头上杜绝这个糟心的事情发生 。 因为 ， 一旦烂尾了 ， 处理起来很麻烦的 ， 往往老百姓损失的概率非常大 。 即便最后有人接盘了 ， 建好了 ， 大家住进去了 ， 但整个过程非常煎熬 。
【“烂尾楼之都”南阳敲响了警钟，避免烂尾风险，要掌握这个秘籍】怎么预防呢？掌握几个“千万不要” ， 千万不要听信证书很快就能办下来 ， 千万不要贪图小便宜 ， 觉得这个没证的房子便宜 。 关键一点 ， 就看有没有预售证 ， 如果没有 ， 千万别买 ， 这一点就足够避免陷阱了 。


    推荐阅读


    上一篇：日立|PS5近期资讯整理解读，售价与新作齐出

    下一篇：TCL|《为什么是TCL？》首播，3分钟看大国品牌全球布局