地产一课堂|| 知道这些原因，你的商业地产项目就不会“死掉”，商业( 三 )
商业地产投入周期长 ， 回报周期也长 ， 不少房企在做商业地产时 ， 选择的是在商场等建好后 ， 划分商铺出售 ， 及时“回血” ， 收回资金 。
短期看这是回正现金流的最佳方法 ， 但长期看 ， 这么做商业地产的必定会失败 。 万达王健林曾把商业地产分为了三个阶段 ， 第一阶段是开发公司阶段 ， 房企将商铺分割销售 ， 第二阶段是投资公司阶段 ， 改为只租不售 ， 统一招租 ， 第三也就是最高阶段是金融公司阶段 ， 进行资产证券化 。 
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开发公司阶段是最初级也是失败率最高的阶段 ， 商铺分割出售失败率高达99% 。 这里面有两个问题：一是分割出售扰乱了经营整体性 ， 房企无法掌控商铺招商情况 ， 无法形成自身商业品牌；
二是多方主体混乱带来的经营风险 ， 房企是开发商 ， 买家买下商铺 ， 出租给商户 ， 当经营不善出现问题 ， 商户往往向开发商维权 。 万达的购物中心以前出售过商铺 ， 短期收回几十亿现金 ， 但后续出现很多问题 ， 由于经营问题 ， 四五个业主将万达告上法庭 ， 万达之后选择将售出的商铺拿回 ， 统一管理 。
抱着出售为目的做商业地产的房企必定失败 ， 笔者认为这是一种短视行为 ， 只看到眼前的利益 ， 卖了就走 ， 无法形成商业品牌 ， 往往会导致越卖越便宜 。 比如某城的一个初期比较高端的商场 ， 开售时火热 ， 然而后期商户层次不一 ， 商场不到半年就变得冷清 ， 开发商不得已进行第二次出售 ， 之后又进行了第三次出售 ， 最后同一条街隔壁的商场人流如织 ， 这间商场却沦为了大卖场 ， 数百户买家又集体把开发商告上了法庭 ， 一地鸡毛 。
No.8
现金流不稳定
资金链易断裂
开发商为了快速回款 ， 都选择在商业项目建好后 ， 将商业面积划分销售 ， 及时“回血”、“止血” ， 收回资金 。 商业地产开发实际是投入资金大、周期长、回收慢 ， 显然与开发商快速回流的思想“背道而驰” 。
多数商业项目迫于资金压力 ， 采取各种手段来弥补资金不足 ， 但最终越陷越深 ， 最终资金断流 ， 项目开发暂停终止 ， 成为烂尾盘、死盘 。
商业地产开发完全靠自身企业自有资金且无需银行贷款、民间借款、合作开发的实力企业不多 ， 多数都是地域型民间开发企业 ， 想靠小比例自有资金按照住宅开发套路 ， 在通过建筑施工方垫资建设 ， 然后在通过销售进行回款 ， 这种手法 ， 显然在商业地产开发领域不容易走通 。
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