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二手房|北京一半区县二手房降了！8月西城区二手房成交量环比降幅高达50％

二手房|北京一半区县二手房降了！8月西城区二手房成交量环比降幅高达50％
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本文由《地产情报站》与腾讯新闻联合出品 ， 独家授权腾讯新闻 ， 未经允许 ， 不得转载 。
房地产黄金销售期“金九银十”又来了 ， 然而与往年的火爆相比 ， 今年的楼市似乎有些温吞 。 尤其是整个北方楼市 ， 似乎都迈入了秋天 ， 无论成交量还是房价都带着一股凉飕飕的秋意 。 很多人满脸问号 ， 不知道这究竟是怎么个意思 。 其实要想弄清楚北方行情 ， 一定要先琢磨透北方唯一的一线城市——北京 。
相比于新房 ， 二手房市场往往更具备“春江水暖鸭先知”的敏感性 ， 因此上周末地产情报站特地实地探访了多个房屋中介门店 。 结果发现 ， 实际情况可能比大家想象的还要复杂 ， 两极分化的趋势已经相当明显 。
看市场 ， 二手房冷热不均
为什么专门去周末探访中介门店呢？其实很简单 ， 周末对于很多人来说是休息放松的时间 ， 但对于销售行业来说却是最繁忙的时间 ， 大多数客户只有周末才会去租房买房 。
通州近年算是北京二手房买卖和房屋租赁的热点地区 ， 很多中介门店周末大多是满员工作 ， 经常能看见身着正装的中介带人看房 。 不过上周日下午 ， 地产情报站看见通州多家中介门店非常冷清 ， 店内人员普遍不多 ， 门店外三三两两地聚在一起聊天 ， 显得比较清闲 。 要知道 ， 去年周末时的画风可不是这样的 。 当时地产情报站探访同样的几家门店时 ， 店内员工几乎都是在电脑旁工作或者出门带看的 。
二手房|北京一半区县二手房降了！8月西城区二手房成交量环比降幅高达50％
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在采访中 ， 房产经纪人普遍反映近期行情遇冷 ， 有人告诉地产情报站：“最近通州租房和二手房置业者相比去年有比较明显的减少 。 ”租赁市场方面 ， 通州合租房中单个卧室的价格 ， 普遍已经从1500元左右降到了1000出头 。 另外 ， 以往很多人去通州买房图的就是“大” ， 但近期通州二手房成交的多是一居室、两居室 ， 小户型比较受欢迎 ， 大户型反而不太多 ， 表现出市场逻辑出现了变化 ， 刚需占比需求较多 ， 大户改善型需求有所减少 。
总体看 ， 近期通州二手房市场热度依然不高 ， 购房者占据交易主动权 ， 议价意愿更强 ， 相应的业主端则报价更理性 ， 甚至愿意主动降价 。
其实 ， 成交量有所下降的不止通州 。 8月份二手房成交量环比下跌的除了通州以外 ， 还有西城、昌平、怀柔和延庆 。 中原地产数据显示：西城区二手房成交量环比下降高达50% ， 降幅最大 。 此外 ， 北京其他11个城区成交量都出现了上涨 ， 其中顺义显得尤为拔尖 ， 成交量环比上涨8% 。
说完了成交量 ， 再来看看价格 。 数据显示 ， 北京9月二手房均价为57831 元/m， 环比8月的二手房均价57951 元/m， 下跌了0.21% 。 据安居客统计 ， 北京16个区县中 ， 有8个区9月份（截至9月22日）二手房价格环比上涨 ， 剩下8个区环比下跌 ， 其中西城区一个月来均价降了3556元 ， 具体见下图 。
二手房|北京一半区县二手房降了！8月西城区二手房成交量环比降幅高达50％
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我们回看上个月 ， 8月份海淀、丰台、石景山、房山、怀柔、平谷、密云成交均价环比上涨 ， 其余9区成交均价环比下降 。 可见 ， 大部分区县持续降价已是不争的事实 。
而西城区近期的成交量和均价都出现了明显下跌 ， 这主要是因为该区实行了新的教育改革政策 。 自7月31日后 ， 在西城购房并取得房产证的家庭 ， 适龄儿童申请入小学时将不再对应登记入学划片学校 ， 全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学 。 简单来说就是 ， 一套房产此前单一对应一所学校 ， 而2020年7月31日之后 ， 学生通过电脑随机派位的方法决定学生进入区域范围内的学校就读 ， 入学的变数增大了 。
西城学区房的教育红利优势不再后 ， 8月西城区二手房成交量环比下降高达50% ， 是北京二手房下降幅度最高的区域 。 从下图可以非常明显地看出 ， 西城区二手房市场在多校划片新政策落地后 ， 房价开始断崖式下降 。
二手房|北京一半区县二手房降了！8月西城区二手房成交量环比降幅高达50％
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从投资的角度来说 ， 西城区的二手老破小已经光芒不再 。 4月30日学区房政策出台后 ， 部分家长为了教育的确定性加快入市 ， “五一”假期链家在西城的交易量同比和环比增长均超过100% ， 尤其是金融街和德胜片区 。 也就是说 ， 多校划片激发的高单价优质学区房源需求大多在5-6月份就已经释放完成 。
目前西城区买卖双方市场情绪较为平稳 ， 在市场预期不强的情形下 ， 上涨动力不足 ， 预计大部分二手房还有下降空间 。 因为现在西城区房价已经很高了 ， 9月二手房均价依然高达120197元/m， 比全市二手房均价57815元/m 高出太多 。 在学区政策红利已经不再的情况下 ， 现在进场基本只能在山顶站岗 ， 后市不容乐观 。
读政策 ， 新城地区仍存利好
西城区楼市活生生的例子 ， 反映出我国楼市与政策的息息相关 。
既然说到了政策 ， 那就再看看最新的政策——北京市住建委9月11日正式发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》 ， 强调要继续完善住房保障政策体系 ， 坚持公租房、共有产权住房、市场租房补贴并举 ， 精准保障城镇中低收入住房困难家庭、新市民、各类人才的住房需求；多渠道、多方式建设筹集政策性租赁住房 ， 建立健全集体土地租赁住房建设推进长效机制 ， 大力推动改建租赁型职工集体宿舍 。
这一揽子政策表明 ， 未来北京楼市在供给侧方面会持续加力 ， 对于缓解供需矛盾会起到积极作用 ， 说明未来北京楼市供需将逐渐趋于平衡 ， 楼市整体更加稳定 。
不过在此要提醒大家 ， 共有产权房虽然便宜 ， 不过购买条件相对更高 。 同时 ， 从购房者来说 ， 这类房子是没有办法完全拥有产权的 ， 只适合满足最基本的居住需求 ， 并不适合要求较高的置业者 。 例如 ， 位于怀柔区的某共有产权房 ， 项目销售均价20000元/平方米左右 ， 该项目单套住房的购房人产权份额比例仅为70% ， 北京市燕怀保障性住房投资有限公司持有剩余30%份额 。
【二手房|北京一半区县二手房降了！8月西城区二手房成交量环比降幅高达50％】回过头来再看看白皮书中的政策 ， 其中提到的“坚持房地产调控目标不动摇 ， 力度不放松”和“因区施策” ， 值得我们格外重视 。
“坚持房地产调控目标不动摇 ， 力度不放松” ， 意味着楼市调控是长期性的 ， 未来会长期围绕房住不炒进行调控 。 而且后续调控可能不再针对全市 ， 而是要“因区施策” ， 根据每个区的实际情况有针对性地出台政策 。 例如海淀、朝阳这些中心城区 ， 自然和延庆、密云等远郊区的楼市情况不同 ， 各自会有不同的具体方案和调控目标 。
此外 ， 白皮书还指出要“完善共有产权住房相关政策 ， 修订共有产权住房建设导则 ， 加大金融信贷政策支持 ， 简化销售审核流程 ， 引导中心城区人口向新城地区疏解” 。
可能很多人不懂白皮书中说的新城地区是哪儿 ， 北京2004版总体规划共规划了通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟为新城地区 ， 具有承接中心城疏解的人口和功能、集聚新的产业、带动区域发展等功能 。 从这条可以看出来 ， 未来北京会通过政策引导疏散中心城区人口向新城地区疏解 ， 说明未来以上区域可能会新增人口和置业需求 。
长期看 ， 潜力比较大的要数顺义和通州 。 顺义作为北京发展较好的郊区 ， 依托首都机场和空港经济发展区 ， 宜居度高 。 顺义的重点新城建设已见成效 ， 临空经济高端产业和现代制造业基地都将给顺义发展起到推动作用 。 政策方面 ， 政府十三五规划对顺义“空港新城”有大力扶持 ， 顺义借助这股东风 ， 未来发展有政策红利 。
再看市政府所在地通州 ， 未来这里的配套投入相比密云、平谷、延庆、门头沟等远郊地区肯定会更加优越 。 通州环球影城明年5月开业 ， 六环入地和综合交通枢纽开始施工 ， 大量产业巨头、金融总部纷纷进驻运河CBD ， 城市配套不断丰富 。
地理位置上 ， 通州距离市中心也更近 ， 更加适合工作和生活 ， 也更容易吸引增量人口 。 虽然目前通州成交量进入蛰伏期 ， 但随着经济回暖 ， 需求也会复苏 。


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