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中指看财报 | 各阵营房企运营能力差异有多大？

杜邦分析法是一个系统化的财务评价方法 ， 它以权益净利率为核心 ， 由销售净利率、总资产周转率、和权益乘数构成 ， 可以全面的分析企业的经营情况 。 本文以80家上市房企为研究对象 ， 根据企业2019年销售额划分为2000亿以上、1000-2000亿、500-1000亿、200-500亿四个阵营 ， 并依据企业发布的2020年半年度财务数据 ， 采用杜邦分析法对其经营业绩分析 。
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ROE均有下降
企业经营业绩下滑
图：2019H1、2020H1各阵营净资产收益率(ROE)均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
从净资产收益率（ROE）来看 ， 虽然房企上半年盈利能力下降 ， 但二季度市场快速回暖 ， 及时截止利润率下滑趋势 ， 行业逐步恢复正常运行 。 各阵营净资产收益率水平同比下降程度不同 ， 具体来看 ， 1000-2000亿阵营对规模的扩张和利润的增长存在较大需求 ， 其近两年的净资产收益率均高于其他阵营 ， 且2020年上半年同比下降幅度最小 。 小型房企受疫情影响较大 ， 特别是200-500亿阵营房企 ， 第一季度ROE均值为负 ， 二季度随着市场复苏 ， 企业及时采取积极的营销策略 ， 情况有所好转 ， 样本企业ROE均值回升至3.7% 。
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权益乘数降低
降杠杆效果显著
图：2019H1、2020H1各阵营权益乘数均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
权益乘数反映了所有者投入的资本放大总资产的能力 ， 是财务杠杆率的直接体现 。 无论从监管角度还是自身运营风险控制角度来说 ， 降负债、去杠杆都是今年房企运营的重要目标之一 。 从整体结果来看 ， 权益乘数样本均值同比从5.58降至5.35 ， 且各阵营均呈现不同程度的下降 ， 其中2000亿以上阵营降杠杆力度最大 ， 均值下降了0.31 ， 但仍高于小规模企业的均值 。 从权益乘数要素来看 ， 除200-500亿阵营 ， 其余阵营企业的股东权益涨幅均超过了总资产涨幅 。 其中1000-2000亿阵营的股东权益较去年同期上涨22.57% ， 超过样本均值接近4个百分点 ， 这部分企业在扩大企业规模的同时更加注重补充自有资本 ， 以此控制杠杆率 。
表：2020H1各阵营总资产、所有者权益、总有息债务增速均值
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相对应的 ， 净负债率则是自有资本撬动债务的能力 ， 从结果来看 ， 除200-500亿阵营外 ， 其他各阵营的净负债率均呈下降趋势 ， 主要是由于总有息债务涨幅低于股东权益的涨幅所致 。 考虑当前三道红线中对净负债率小于1的要求 ， 样本企业中约有24家的企业越过红线 ， 比去年同期少3家 ， 越线企业以1000-2000亿阵营居多 。 从有息债务的结构来看 ， 多数企业短期有息债务涨幅远高于长期有息债务 ， 全样本短期有息增幅达23.07% ， 超过长期有息债务增幅将近20个百分点 ， 是债务增长的主要原因 。 短期有息债务的提升对企业货币资金及现金流均带来了较大的压力 ， 企业应提前关注现金资产 ， 提高阶段性的现金归集能力 ， 以应对到期债务 。
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【中指看财报 | 各阵营房企运营能力差异有多大？】销售净利率普遍下滑
企业盈利能力下降
图：2019H1、2020H1各阵营销售净利率均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
各阵营销售净利率同比均有下滑 。 具体来看 ， 头部企业盈利水平优于其他阵营企业 ， 销售净利率从2019年的17.75%下滑至2020年的14.39%；1000-2000阵营企业销售净利率较去年同期基本持平；500-1000及200-500阵营企业下降明显 ， 分别下滑6.31和5.79个百分点 。
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周转速度下滑
资产使用效率小幅降低
图：2019H1、2020H1各阵营总资产周转率均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
从总资产周转速度来看 ， 各阵营企业周转速度均有不同程度的下滑 ， 资产使用效率有所降低 。 其中 ， 1000-2000亿阵营企业周转速度降低幅度最大 ， 总资产周转率下滑0.006 ， 但该阵营企业整体总资产周转速度较其他阵营快 ， 周转率约为0.10次；200-500亿企业的周转降低幅度较小 ， 上半年企业抢抓回款 ， 根据中指研究院1-8月销售榜单数据显示 ， 200-500亿阵营企业销售金额同比上升6.4% ， 为所有阵营增速最高 ， 因此企业的周转速度降低较少 。
从中指研究院发布的1-8月的销售排行榜看出 ， 自疫情平稳后企业抢抓回款补充现金 ， 2020年1-8月TOP100房企销售额均值为730.9亿元 ， 增长率均值为4.9% ， 已超去年同期销售金额 。 从房企的偿债压力来看 ， 根据wind数据统计 ， 房企到2020年年底前还有2045.75亿元待偿信用债 ， 2021年是房企的偿债高峰 ， 待偿还金额高达6931.82亿元 ， 需要引起房企的注意 。 8月以来 ， 监管部门对企业负债管理进一步加强 ， 且房企逐渐进入偿债高峰期 ， 企业应做到开源节流 ， 一方面调整债务结构及融资渠道 ， 另一方面把握疫情过后需求释放时期 ， 促销售抓回款 ， 保障现金的充足性 。


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