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不带头降价！开发商这样表态，对楼市意味着什么？

据澎湃新闻 ， 河南房企掌门人开稳房价闭门会 。 会后的结论是：打折弊大于利 ， 不带头降价！
为此 ， 还给出了不打折降价的理由：
第一 ， 会使得已购房者的资产缩水 ， 可能导致部分人出现过激的维权行为 ， 不利于社会稳定 。 第二 ， 房价大起大落 ， 对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响 ， 一损俱损 。 第三 ， 可能会造成一大批房企倒闭 ， 缺少资金、土地储备的中小型房企很难活下来 ， 一旦倒闭 ， 会导致烂尾楼不断增加；资金链断裂可能致使债务危机爆发 。 第四 ， 消费者普遍存在买涨不买跌心理 ， 即使降价 ， 房企也难达到预期目标 。
我的看法是 ， 在这4点理由中起码有2点是过于牵强 。 第一点 ， 房子是一种特殊商品 ， 既然是商品 ， 价格有涨有跌是正常 。 价格下跌会使得已购房者的资产缩水 ， 难道因为这样房价只能上涨吗？再说 ， 如果价格上涨 ， 也会影响即将购房者、租房者的利益 ， 那么房价应该是要降吧？
第二点 ， 房企是一家企业 ， 即然是企业肯定是在合法合规前题下追求更高的利润、更大的规模 ， 现在怎么扯到金融业、建筑业、建材业了？
事实上 ， 开发商降价不意味着楼市大起大跌 。 中国楼市20年来 ， 打折潮也有过不少 ， 但房价有大起大落了吗？房企打折促销 ， 只是适当让利 ， 不大可能低于成本出售 ， 既然是有底的 ， 就会造成房价大降 ， 这点也牵强 。
第三第四点倒还勉强说得过去 ， 房价降了 ， 开发商收入降低 ， 在高额的成本下可能导致资金链 。 而房价下降了 ， 大家买涨不买跌 ， 最终达不到以价换量的效果 。 但这也说不定 ， 如果在人口持续流出 ， 产业大幅外迁的城市会存在这种可能 。 但是如果在竞争力强、人口持续流入的城市 ， 房子本身就供不应求 ， 降价了当然能提高销量 。
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其实 ， 在市场环境下 ， 房企本身的举措对房价并不会造成多大的影响 。
房价是涨是跌 ， 主要看的不是开发商 ， 而是房子本身的成本 。 我们买一套100万的房子 ， 其中有70%-80%是土地成本 ， 其实的才是建造成本、开发成本、运营成本 ， 以及开发商的利润 。
那么土地成本就是一堆泥土的成本吗？当然不是 ， 同样是一块地 ， 在一线城市可能是5万每平 ， 但是在小村镇可能是2000元每平 。 为什么差异那么大 ， 主要是在大城市有更多的就业岗位、更高的薪资、更好的教育、更好的医院以及更多的人生机遇 。 所以 ， 你买一套房子买的不仅仅是居住权 ， 更多是房子本身附加的资源 。
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什么会影响土地价格？当然是供需！
同等类似的城市 ， 土地供应越小 ， 房价就越容易上涨 。 为什么深圳的房价会反超北京？那是因为深圳面积狭小 ， 土地供应有限 。 北京的面积达到16410.54平方千米 ， 深圳不到2000平方千米 ， 而且很多是不能开发的山区、丘陵 。 所以解决一线城市高房价问题 ， 增加土地供应是关键 ， 一二线城市目前面临的问题是 ， 人口持续流入 ， 但由于城市边界限制 ， 土地供应跟上不 ， 即人地错配 。 增加土地供应可以是土地扩容或行政区合并 ， 这是最常见的方式 。 比如深圳可以向东莞、惠州扩容 ， 增加土地供应 。
除了土地面积 ， 政策也是影响土地供给的关键 。 按照土地性质 ， 我们的土地分为住宅用地、工业用地、仓储用地、商业服务业用地、旅游业用地等 。 但其中需求最大的住宅用地供应偏少 。
据泽平宏观数据：2009年-2016年 ， 国内100个大中城市的住宅用地供应面积下降29% ， 一线城市下降65% 。
我们都说房价涨得快 ， 其实快主要是在住宅方面 ， 而写字楼、厂房、商铺等土地供应较大的房子里价格上涨的空间是比较小的 。 所以 ， 控制房价上涨关键是增加一二线城市土地供应 ， 特别是住宅用地的供应 。
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影响房价的第二大原因是需求 。
首先是人口 ， 人口增长变慢 ， 年轻人口越多 ， 对住房的需求就越大 。 最近几十年 ， 中国人口是快速增长的过程 ， 这是楼市上涨的最大支撑 。 随着国内人口达到14亿 ， 可见的未来内增长的速度将明显放慢 。 那么在增量有限的情况下 ， 则是看存量 ， 即总人口大致恒定时 ， 哪个地方引进的人口（特别是高端人才）越多 ， 哪个城市就越有潜力 ， 房价也越得到支撑 。
我们知道 ， 最近几年很多城市都在进行“抢人大战” ， 推出各种优惠政策 ， 就是总人口增长放慢后的必然结果 。
原来总人口在快速上升 ， 在楼市中的体现是房价普涨 。 但是人口恒定后 ， 则是看城镇率 ， 2019年中国城镇化率突破60% ， 户籍城镇化率44.38% 。 中国的城镇化还没有走完 ， 未来城镇率的主要方向是小城市人口向大城市流入 ， 特大城市人口向周边县城外溢 ， 形成都市圈 。
所以未来国内楼市的潜力在大城市、特大城市 ， 以及特大城市周边的小城市 。
人口、城镇化会影响住房需求 ， 而货币也是影响需求的关键 。
过去20年 ， 国内广义货币增速都达到两位数 ， 是GDP的1.5倍或两倍 。 供应的货币如果实体经济没有利用完就会进入楼市等资产 ， 刺激住房需求 。 最近几年 ， 广义货币增速降到个位数（疫情期间有所回升） 。 我认为未来货币增速将明显放慢 ， 但还是会有适度增长 。
在货币放慢的情况下 ， 哪个城市能够吸引人口、能吸引资金进入 ， 哪个城市就越有潜力 ， 房价也更有支撑 。
所以我们说 ， 开发商不降价的表态对楼市不会构成多大影响 。 楼市是一个市场 ， 价格高低由供需双方决定 ， 开发商只是其中的参与者 ， 而不决定者 。 在楼市进入存量格局（人口、货币）下 ， 未来开发商的好日子越来越少 ， 竞争越来越激烈 ， 最后强者恒强 ， 弱者越弱 ， 很多实力弱的房企将退出市场或被兼并重组 。
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