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功夫财经|疯狂扎堆儿上市！这届物业怎么了？，屡上业主“黑榜”( 二 )


如今实现“三驾马车”齐飞 ， 新领域未来盈利空间尚不明朗 ， 但服务水平出现下滑却是不争的事实 。
功夫财经|疯狂扎堆儿上市！这届物业怎么了？，屡上业主“黑榜”
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就在万科物业尝试转型的同时 ， 它的同行们却在前赴后继的成为上市弄潮儿 。 截至目前 ， 共有26家物企在香港完成上市 ， 另有世茂服务、融创服务、远洋服务等多家企业向香港联交所递交了招股书 ， 完成IPO只是时间问题 。
上市后 ， 利用资本杠杆迅速收并购实现扩张成为这些物企的常规操作 。 瑞恩资本的统计显示 ， 至2020年8月31日 ， 这些物企总市值达4337.22亿港元 ， 平均市值为166.82亿港元 ， 碧桂园服务的市值更是超过1000亿港元 。
与此同时 ， 今年上半年26家港股内地物企平均收入达到13.33亿元 ， 同比增长38.8% 。
与万科物业的情况类似 ， 这些物企的快速扩张 ， 对基层员工的服务水平、管理人员的管理水平及管理团队规模都提出了新的要求 ， 加上第三方物业管理项目逐渐增加 ， 适应过程中也不同程度地影响了品牌美誉度 。
另外 ， 作为劳动密集型行业 ， 物业企业的用工成本随着国内人均工资的上涨也在逐年递增 ， 人工成本普遍占比过半 ， 这也给企业主们长期保持服务水准带来巨大压力 。
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明天的钱可能更不好赚了
对于业主们日益提升的服务诉求 ， 不少物管企业都表现出一定的无力感 。 万科总裁祝九胜就在今年的股东大会上表示：
过往我们积累了服务能力 ， 传统客户也比较认可我们 ， 但也不得不承认我们碰到了挑战 ， 95后很快变成购房主体了 ， 他们到底怎么想 ， 他们对产品、对房子有什么样特别的诉求 ， 我们都在不断进行研究、也不断进行调研 ， 这个挑战是很现实的 。
港股上市物管企业合约管理面积高居榜首的彩生活首席执行官黄玮也坦承 ， “行业面临多个痛点 ， 如邻里之间的交集少 ， 业主对物业存在信任危机 ， 导致我们在服务过程中阻力较大、服务效率低 ， 使得物业费在收缴上和提高上存在很大的困难 。 ”
由于很多业主表达对物业服务不满的最直接方式往往就是拒缴物业费 ， 导致物业费收缴困难成为诸多企业主工作中最大的难题 ， 而物业费收缴率也直接关系着这些企业特别是上市企业当年的业绩指标 。
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而如果服务中的确存在偏差 ， 仅仅通过诉诸法律追讨物业费也并非一劳永逸的做法 。
今年5月通过的《中华人民共和国民法典》增设《物业服务合同》专章 ， 明确了物业服务企业权利义务与责任 ， 特别是之前存在争议的一些问题 ， 这无疑更将给物业公司的未来运营带来新的挑战 。
如新增条款中明确了利用业主的共有部分产生的收入如电梯广告、外墙广告收入等 ， 在扣除合理成本之后 ， 属于业主共有 。 而在以往 ， 这部分收益长期被很多物业公司吞占 。
《民法典》还规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前 ， 业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的 ， 前期物业服务合同终止 。 ”
众所周知 ， 多数拥有较大体量的物管企业业务获取高度依赖母公司的“输血” ， 八成以上的管理项目来自母公司开发的物业 。 即便这些服务合约是通过招投标程序获得 ， 中标率也往往是100% 。
【功夫财经|疯狂扎堆儿上市！这届物业怎么了？，屡上业主“黑榜”】在明确了以业主为主导的合作关系之后 ， 这样的现象恐将不复存在 。 今后物管企业想要获取住宅小区的服务经营权 ， 博得多数业主的认可将是唯一路径 。


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