“三道红线”新规“满月”，房企融资缩水超两成，降杠杆成主旋律
作者：时代财经黄银桥
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【“三道红线”新规“满月”，房企融资缩水超两成，降杠杆成主旋律】图片来源：图虫创意
住房城乡建设部、人民银行8月20日在北京召开的一场重点房地产企业座谈会 ， 改变了房地产行业的融资风向 。
消息称 ， 监管部门或将控制房企有息债务增长 ， 设置“三道红线”以约束房企 ， 分别是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。 “三道红线”消息一出 ， 绝大部分房企都传达出了要降杠杆的意愿 。
从贝壳研究院统计的数据来看 ， 过去这一个月 ， 房企的融资量确实正在减少 。 数据显示 ， 按发行日期算 ， 融资新规后一月（8月20日-9月20日）房企境内外融资规模约992.7亿元人民币 ， 较“新规”前一月（7月19日-8月19日）减少24.6% ， 规模收缩约四分之一 。
贝壳研究院高级分析师潘浩预测 ， 网传融资新规的影响有一定的滞后期 ， 在逐步消化前期计划性发债后 ， 境内债市规模或将进一步收缩 ， 在收紧节奏上预计将继续采用阶段性、选择性等平稳方式过渡 ， 防止在政策升级过程中造成房企大量债务违约风险 。
融资规模环比缩减24.6%
从融资结构看 ， 此次融资规模缩减主要受境外发债“拖累” 。 期内 ， 房企境外融资规模约280.9亿元 ， 较前一月大幅降低45.6% ， 占比整体融资规模约28% 。 境内融资相对平稳 ， 融资规模约711.8亿元 ， 较前一月微增0.6% 。
以发债最密集的9月14日-9月20日这周为例 ， 据时代财经不完全统计 ， 周内房企发行或拟发行的境内债券/票据共计17只 ， ABS共计7只 ， 但美元票据只有4只 。
“网传融资新规满月 ， 房企融资规模收缩25%主要受到境外债市的负面拉动 ， 外部环境的高度不确定性导致今年4月后的境外债市低迷 。 ”潘浩认为 。
不过 ， 虽然融资新规后一个月的融资规模环比“缩水”了 ， 但中原地产首席分析师张大伟认为 ， 从实际执行情况看 ， 目前房企的融资难度处于历史最低水平 ， 发债票面利率大多为4-5% ， 低于去年同期的6-8% 。
以正荣集团为例 ， 其在2019年9月19日获准发行的11亿元公司债 ， 利率为7.16% ， 而2020年9月14日完成发行的公司债利率仅5.45%；境外债方面 ， 佳兆业2019年10月16日发行的4亿美元优先票据 ， 利率为11.95% ， 而2020年9月3日发行的美元票据利率微降至11.25% 。
此外 ， 从同比的角度来看 ， 房企整体融资规模实际有所增加 。 据贝壳研究院数据显示 ， “新规”后一月房企境内外融资规模较2019年同期仍增长10.7% 。
此外 ， 中原地产研究中心统计数据显示 ， 9月中上旬全国房企境内外融资仍处于高位 ， 其中境内债券发行超过304.8亿 ， 同比去年同期的207.1亿上涨47%；美元债发行33亿美元 ， 相当于8月份65.6亿美元的一半 ， 而8月份整体规模同比上涨176% 。
目前 ， 融资新规仍处于试点阶段 ， 张大伟认为 ， 在融资新规未正式实施前 ， 房企实际上在抓紧融资以避免政策变动 。 “整体看 ， 境内房地产销售有所缓和 ， 大部分企业销售增加 ， 但房企最近依然在增加一切融资手段尽量大额度融资 。 ”
房企花样降负债
事实上 ， 自融资新规诞生以来 ， 房企降负债的积极性就明显增加 ， 不仅融资规模有所“缩水” ， 降负债的方式也是花样百出 。
长期受高负债困扰的恒大、富力算是其中较为积极的 。 9月18日 ， 恒大汽车宣布拟于上海证券交易所科创板上市 ， 在此之外 ， 恒大汽车已经通过引入投资者募资39.99亿港元 。
9月17日 ， 为降低债务水平和融资成本 ， 恒大宣布通过自有资金提前赎回2020年到期的票据 ， 涉及金额为15.65亿美元 。 同样为了降低负债率 ， 恒大在此前7月份公布分拆物业公司赴港上市 ， 同时引入14家战投筹资235亿港元 。 恒大总裁夏海钧曾公开表示 ， 分拆物业上市预计可降低恒大负债率19个百分点 。
富力的分拆计划同样被提上日程 。 为缓解偿债压力 ， 富力在9月10日传出拟分拆酒店业务以房地产投资信托基金方式在新加坡上市 。 即便股价并不理想 ， 但为了减少对债务融资的依赖 ， 富力还是在9月15日宣布配售2.57亿股新H股募集24.98亿港元 。
此外 ， 碧桂园也宣布于2020年8月28日悉数赎回所有未偿还的2021年到期的优先票据 ， 总金额7.5亿美元 。
汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲向时代财经指出 ， 接下来房企为了降杠杆 ， 还会大量采取小股操盘、项目合作等方式去规避“三道红线” 。
如其所言 ， 今年7月8日 ， 保利历经11轮竞价顺利击败招商蛇口夺下佛山禅城石湾项目 ， 但两个月之后 ， 竞拍场上的敌人变成了朋友 ， 保利宣布引入招商蛇口合作开发佛山禅城石湾项目 。
而合作的另一方招商蛇口 ， 融资新规后已经连续四次出售资产 ， 包括8月23日转让深圳太子湾商置100%股权及相关债权、9月14日整售广州金山谷创意区项目6栋建筑物以及地下车位、9月15日转让深圳市招盛阁置业管理有限公司、明华（蛇口）海员服务公司各自100%股权 ， 9月23日转让深圳乐艺置业公司49%股权 。
尽管“三道红线”融资新规还未正式实施 ， 但显然房企已经在为“不踩线”而做准备功夫 。 此前8月召开的中期业绩会上 ， “降杠杆”成为了高频词 ， 几乎每家房企都传递出了减少负债的信号 。 “融资新规确实对于房企的融资和负债起到了一定的震慑作用 。 ”黄立冲表示 。
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