房价|要抑制过热二手房市场 深圳还需加码供应住房
毕舸 财经专栏作家
深圳房产调控又有新举措 。 9月17日 ， 深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见 ， 主要修订内容包括在二手房交易方面 ， 明确完善房地产市场价格监管机制 ， 并建立存量商品房价格引导制度 。
【房价|要抑制过热二手房市场 深圳还需加码供应住房】从近期（9月7—13日）深圳二手房成交情况来看 ， 市场行情有好转 ， 成交量结束3周连跌后出现回升 。 来自深圳美联物业、乐有家研究中心的数据显示 ， 这期间深圳共成交2302套二手住宅 ， 环比上涨24.5% 。
深圳房价出现止跌回升势头 ， 原因是多方面的 。 首先 ， 之前政策调整给市场价格回调空间 。 2019年11月11日出台的豪宅税标准改变直接点燃了市场情绪 ， 当月二手房成交量和成交价明显放大 。 今年以来 ， 深圳重新收紧调控 ， 但政策效应具有一定滞后性 ， 但深圳年轻人数量众多 ， 高收入群体也有相当大的占比 ， 刚需和投资需求寻找房产购置的各种可能性 ， 在新房购房受阻后 ， 部分需求会转入二手房市场 ， 这样的供需关系决定了深圳二手房房价短时间内很难从高位下行 。
因此 ， 深圳采取多种调控手段 ， 采取二手房价引导制度就是其一 。
对房市进行行政指导价并非首次 。 早在2007年 ， 南京市开动用行政手段调控房价先河 ， 对商品住宅实施以政府指导价为核心的价格监管制度：核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅５％……措施出台 ， 一时间引发各界关注 。
各地陆续采取这一举措 ， 是希望通过“有形的手”对房价进行相应调控 ， 推动开发商按照相应的上限区间来制定相应价格 。
然而 ， 不论是新房行政指导价还是二手房引导制度 ， 都不具有强制性 ， 也就无法硬性要求开发商按照这一上限来执行 。
面对指导价或者引导制度 ， 开发商也会采取不同方式予以规避 。 比如 ， 在新房发售环节 ， 有的开发商会调整推盘节奏 ， 暂停价格较高的楼盘上市 ， 在这一阶段以价格相对较低的楼盘为主 ， 或者减少放盘数量 ， 以极少量限价房来满足政府要求 ， 这也就变相成为捂盘、惜售 。
近年来 ， 部分地方调控房地产后出现新盘价格低于二手房的现象 ， 原因是当地对于一手房制定了严格的价格限制区间 ， 对二手房则无此限制 ， 导致二手房价格反超一手房 。 深圳建立二手房价引导制度 ， 就是希望改变这种价格倒挂现象 ， 降低二手房价格炒作空间 。
不过 ， 由于二手房是以个人业主为主 ， 相比一手房市场的开发商 ， 业主对二手房源的售卖有更多主动权 ， 可暂时停止售卖来减少因房价引导制度带来的损失 。
当然 ， 二手房价引导制度在一定程度上能够抑制二手房价过热现象 ， 但可预期的结果是成交量也会因二手房主的停售而减少 。
因此 ， 对于刚需购房者而言 ， 更期盼深圳加快公共租赁等保障性住房的供应 。 6月5日 ， 深圳市住建局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》 ， 到2035年 ， 将筹集建设各类住房170万套 ， 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套 。 这意味着 ， 人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量占未来住房总量的近6成 。
如果新政得以落实 ， 则意味着深圳将供应大量保障新住房 ， 在相当程度上改变房源结构 ， 从之前土地竞拍为主的“香港模式”转向公屋为主的“新加坡模式” ， 真正缓解刚需购房群体的压力 ， 推动“居者有其屋”的普惠型保障住房体系建设 。
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