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野马财经|背后阳光100“三条红线”压力仍在，借新还旧！广西万通发债15亿

作为地产圈赫赫有名的“万通六君子”之一 ， 易小迪近年来的发展似乎并不顺心 。 一手拉扯大的阳光100发展遇阻 ， 今年还遭到惠誉将评级下调至“CCC-” 。 如今 ， 附属阳光100的广西万通地产借新还旧 ， 发行2只共15亿的私募债 ， 这对公司又意味着什么？
野马财经|背后阳光100“三条红线”压力仍在，借新还旧！广西万通发债15亿
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作者|王洪臣
【野马财经|背后阳光100“三条红线”压力仍在，借新还旧！广西万通发债15亿】来源|债市观察
公开信息显示 ， 广西万通房地产有限公司（下称“广西万通地产”）将于9月22日发行2只共计15亿元的私募债 ， 用于偿还公司的2只债券 ， 其中一只债券已于此前几天到期 。
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借新还旧 ， 40亿存续债券仍承压
据债市观察了解 ， “20万通01”计划发行规模7亿元 ， 期限2年 ， 募集方式为私募 ， 招标日为9月21日 ， 招标利率区间为7%-8.5% ， 募集资金用途为偿还发行人到期的公司债券“15万通02”与“16万通01” 。
另一只债券“20万通02”计划发行规模8亿元 ， 期限3年 ， 募集方式为私募 ， 招标日为9月21日 ， 招标利率区间为7.5-9% ， 募集资金用途为偿还发行人到期的公司债券“15万通02”与“16万通01” 。 两只债券的主承销商均为中信建投 。
可见 ， 这2只债券都是为了借新还旧 ， 而“15万通02”与“16万通01”又是什么情况？
其中 ， “15万通02”已于9月16日到期 ， 发行规模10亿元 ， 债券期限3+2年 ， 票面利率7.95% 。
“16万通01”发行于2016年1月 ， 发行规模14.6亿元 ， 目前余额为14.53亿元 ， 债券期限3+2Y ， 票面发行利率6.9% ， 目前利率为8.5% 。
可以发现 ， “20万通01”与“20万通02”发行公告日均为9月15日 ， 第二天即9月16日“15万通02”就宣告到期 ， 可谓“无缝连接” 。 对此 ， 债券行业资深人士对债市观察表示 ， 广西万通地产的发债操作在规则允许的范围之内 ， 并未违规 。
知名地产分析师严跃进则认为 ， “20万通01”与“20万通02”发行利率虽然略有偏高 ， 但风险可控 。
企业预警通显示 ， 去除即将发行的2只债券 ， 广西万通地产目前债券存续债券4只 ， 总存续规模为39.53亿元 ， 其中近25亿元将于一年内到期 。
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在联合信用出具的最新一期信用评级报告中 ， 广西万通地产主体维持AA级 。 报告指出 ， 2019年公司债务规模和债务杠杆均有所下降 ， 利润规模增长 ， 经验活动现金流保持净流入 。 但是 ， 公司债务负债仍较重 ， 且短期债务占比高 ， 加之公司项目尚需投资规模较大 ， 筹资压力大 。
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昔日准一线房企 ， 如今寻觅转机
公开信息显示 ， 广西万通地产目前为阳光地100中国控股有限公司（下称“阳光100” ， 02608.HK）的下属公司 ， 实控人为易小迪 。
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1991年 ， 易小迪与冯仑、王功权、刘军、王启富、潘石屹等一道在海南成立了海南农业高科技投资公司(万通前身) ， 进入当时已对民企开放、国企却不愿进入的房地产行业 ， 赚了第一桶金 。 多个地产项目的成功 ， 奠定了万通的江湖地位 ， 上述六人也成为行业内赫赫有名的“万通六君子” 。
此后 ， 易小迪在南宁注册成立广西万通企业总公司 ， 并将公司的主营业务定位于房地产开发 。 南宁由此成为了阳光100的发源地 ， 也是易小迪从万通分家的总部基地 。
2000年 ， 易小迪创立“阳光100”品牌 。 2002年 ， 阳光100将总部由南宁迁至北京 ， 开始发展及推广“阳光100”品牌 。
2004-2008年 ， 阳光100连续五年登上“百强房企TOP10” ， 绝对的一线房企的种子选手 。 但公司掌舵者多次调整战略 ， 让阳光100多次错过市场红利 。
据阳光100在2013年赴港上市的招股书显示 ， 彼时阳光100全年的销售额为53.53亿元 ， 而到了2019年 ， 阳光100全年的销售额为103.3亿元 。 2020年上半年 ， 阳光100的销售额是24.08亿元 。 与众多房企动辄百亿千亿的规模相比 ， 阳光100的差距明显 。
据阳光100今年中期业绩报告数据显示 ， 公司剔除预收款后的资产负债率为76.41% ， 净负债率为182.11% ， 现金短债比0.38 。 《商学院》在报道中直接表示 ， 阳光100踩中房企融资新规的“三条红线” 。
2020年4月 ， 国际评级机构惠誉将阳光100的长期外币发行人违约评级从“CCC+”下调至“CCC-” 。 在惠誉评级的定义中 ， CCC意味着为较大的信用风险 。
为应对资金紧张的状况 ， 2019年 ， 阳光100通过出售资产回笼的资金达到73亿元 ， 出售的项目包括重庆阳光壹佰70%的股权、卓星集团有限公司、东莞清园100%股权和温州中信昊园90%的股权 。
此外 ， 阳光100的管理层变动也常为业内关注 。 2016年至今 ， 阳光100经历了四任首席财务官 ， 现任首席财务官陈胜杰于2018年1月到任 。 惠誉在其评级报告中认为 ， 阳光100的管理策略对信用状况有负面影响 。


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