今年起，“老旧小区”全部这样处理，中央发文推进，3类人或受益
今年起 ， “老旧小区”全部这样处理 ， 中央发文推进 ， 3类人或受益！在过去十几年 ， 正是我国房地产高速发展 ， 也是房价持续上涨的时期 ， 在这个过程中 ， 大量的人口从农村像城市转移 ， 由于居民买房大多使用贷款 ， 我国也从高储蓄国家变成了高负债的国家 。 在房贷方面 ， 相比10年前 ， 增长了近50万亿元 ， 仅个人贷款余额增长了26万亿 ， 占比高达52%；房价方面 ， 也上涨了近5倍 ， 从2500元/平米涨到了1万元/平米；从2008年到2020年 ， 居民杠杆率也从18%增长到59.7% ， 增长了3倍多 。
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在过去10多年 ， 由于房价在上涨 ， 聪明的人很快就找到了“财路” ， 那就是通过低买高卖赚取差价 ， 这类人也被称为炒房客 ， 除了这些拼命买房外 ， 还有老百姓也是如此 ， 由于担心人民币会贬值 ， 也不停的加杠杆 ， 绝大部分的收入都拿来买房了 ， 但是这也极大的透支了自己的财力 ， 导致很多人的负债剧增 ， 目前城镇居民90%的家庭都买了房 ， 这些家庭70%的负债都集中在房贷上 ， 根据数据 ， 人均负债达到了17万 ， 大量的资金汇聚到房地产行业 ， 虽然给楼市高速发展提供了便利 ， 但是也给房价上涨推波助澜 。
在房地产发展早期 ， 我国的建筑主要的平层 ， 四合院 ， 大院之类 ， 建筑不是很高 ， 基本上都是4到8层 ， 在2000年以后 ， 我国开始建设高层住宅 ， 截止到2017年 ， 我国拥有8层以上超过24米的高层建筑达到了34.7万栋 ， 其中高层住宅23.5万栋 ， 我们知道住宅是有寿命的 ， 很多住宅都已经有20年或者30年了 ， 进入了“老旧小区”的行列 。
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由于大家一直住平房 ， 四合院 ， 大院等房子 ， 一开始对高层住宅是很有好感的 ， 上下楼是乘坐电梯 ， 住在10层或者20层 ， 光照条件也好 ， 也没有噪音 ， 但是随着时间的推移 ， 高层住宅的问题也暴露了出来 ， 比如煤气管道损坏 ， 电线损坏 ， 电梯损坏等 ， 更为严重的是 ， 拆迁难的问题 ， 以前的小区都是低密度 ， 得房率高 ， 地处市区核心地带 ， 开发商拆迁的话 ， 就算给业主资金补偿 ， 以房换房还是有钱赚的 ， 但是现在的高层住宅都是20层或者30层 ， 如果继续以前那样拆迁的话 ， 开发商是没有钱赚的 ， 可能会亏本 ， 所以大家都不愿意拆了 。
从今年起 ， 拆二代也将全面消失 ， 国家明确指出 ， 将来老旧小区将不再进行大拆大建 ， 而是用旧改来替代棚改 ， 对于旧改 ， 中央也发文表态 ， 要求全面推进 ， 在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 在2025年之前 ， 全国将完成17万个老旧小区的改造任务 。 近期 ， 住建部也发布了《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》 ， 到2025年 ， 基本补齐既有居住社区设施短板 ， 新建居住社区同步配建各类设施 。
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【今年起，“老旧小区”全部这样处理，中央发文推进，3类人或受益】除了中央发文 ， 要求全面推进旧改外 ， 地方政府也是动作频繁 ， 比如上海 ， 近期召开会议 ， 明确提及两个“全覆盖” ， 即小区加装电梯可行性评估的全覆盖 ， 每个街镇加装电梯启动实例的全覆盖；还有北京也在《住宅设计规范》中提出 ， 四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑 ， 必须设置电梯；江苏 ， 广州 ， 南京 ， 浙江等省市也发布了相关规定 ， 都涉及了老旧小区的改造 ， 明确了四层及四层以上住宅必须设置电梯 。
按照中央的文件 ， 棚改任务将到2020底为止 ， 楼市大拆大建也将退出历史 ， 将对2000年以前的老旧小区进行改造 ， 目标新开工改造老旧小区3.9万个 ， 主要是基础类 ， 改善类 ， 提升类三大项为主 ， 将不再涉及拆迁改造 ， 也不涉及征地补偿 ， 与棚改形成明显差异 ， 老房子改造内容很多 ， 比如整修外立面 ， 装上路灯 ， 完善水电暖气管网 ， 其实大部分改造项目实施起来是没有阻力的 ， 但是加装电梯 ， 还是存在一定阻力的 。
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为了鼓励居民同意老旧小区安装电梯 ， 上海10部门联合印发意见 ， 将对当地既有多层住宅加装电梯给予补贴 ， 最高不超过28万元 ， 同时业主意愿征询通过比例 ， 从原先的90%放宽到三分之二 。 不过 ， 对老旧小区安装电梯给予财政补贴 ， 但是补贴并不能覆盖安装电梯的全部成本 ， 主要还是靠居民和社会自身来解决 。
总之 ， 对于高层住宅来讲 ， 由于拆迁的成本太高 ， 对于这些老旧小区选择旧改是长期趋势 ， 在全力推进旧改的过程中 ， 有3类人或受益 。 一是小区所在地理位置优越的居民最受益 ， 通过旧改可以提升小区的价值 ， 房价也会提升 ， 同时居住环境改善了 ， 居住舒适度也会提高；二是已经安装电梯的小区居民 ， 安装电梯后 ， 小区价值有所提升 ， 相比周边老旧小区而言 ， 房租也会比较高 ， 整体的市场价值有所提升；三是参与改造的社会企业 ， 由于旧改涉及了建材 ， 建筑 ， 电梯 ， 服务等行业 ， 特别是旧改的小区数量很多 ， 高达几万个 ， 随着老旧小区改造后各方面配套升值 ， 也会给企业带来更多商机 。
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