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项目|千亿房企的财报虚实( 四 )


第三 ， 项目几乎售罄何需独立第三方注资？
对苏州正荣正泰进行注资的“独立第三方” ， 为苏州更上层楼贸易有限公司 。 此公司是自然人沈蓓蓓100%控股的公司 。 正荣地产 ， 为何需要一个“独立第三方”在项目销售接近完结、不太需要资金的时候注资？
四.出售Zhengzhou Rongwan Real Estate Development Co., Ltd（下称郑州荣万）
正荣地产2019年年报载：“出售Zhengzhou Rongwan Real Estate Development Co., Ltd(「Zhengzhou Rongwan」) 。 根据日期为二零一九年三月十五日的股份转让协议 ， 本集团按代价人民币1,385,000元向一名独立第三方出售其于Zhengzhou Rongwan的100%股权 。 ”
“企查查”可以查询到 ， 郑州荣万的接盘方是弘阳地产（01996.HK）的附属公司 。 从交易对手的身份判断 ， 这应该是一笔正常的商业交易 ， 和前三笔不同 。
综上所述 ， 我们的基本结论——
正荣地产在2019年出售股权的四笔交易中 ， 有三笔交易的交易时间节点可疑、交易对手身份存疑 。 交易的结果 ， 都起到了美化正荣地产财务报表的效果 。 所以 ， 这三笔交易应是正荣地产刻意而为 。
我们也可以反推一下 ， 如果江苏正润、合肥正茂、苏州正荣正泰都未出表 ， 会对正荣地产的财务数据有何影响？
为了简化讨论 ， 这里只研究对正荣地产毛利率的影响——选取毛利率指标 ， 主因是资本市场一直认为正荣地产的弱项 ， 正是毛利率偏低 。 在过去五年里 ， 正荣地产的毛利率一直在20%上方徘徊不前 。
表6: 正荣地产的毛利率
项目|千亿房企的财报虚实
图片

资料来源：正荣地产公司年报
以上三个公司“出表”后 ， 正荣地产2020年的总结算额约为400亿元 。
苏州正润的“太湖沄著”、合肥正茂的“正荣悦都荟”、苏州正荣正泰的“格蒂名门”三个项目的总结算额 ， 分别为48.89亿、37.22亿元和42.19亿元 ， 合计128.3亿元 。 我们无法得知其在2020年结算的份额是多少 ， 但根据常识判断 ， 应不少于80% ， 即2020年的结算额在100亿元以上 。 如果不“出表” ， 正荣地产2020年的总结算额约为500亿元 。
如前分析 ， “太湖沄著”的项目毛利率 ， 有两种可能 ， 一是- 34.04% ， 二是15.77%；正荣悦都荟项目的毛利率约为 1.78%；“格蒂名门”项目的毛利率约为7.28% 。 按照三个项目百亿元结算额 ， 即20%权重 ， 如果不“出表” ， 将会显著拉低正荣地产的整体毛利率 ， 让其毛利率轻松跌破20% 。
结束语：
从2015年开始 ， 正荣地产一直是中国房地产销售三十强成员 。 2018年 ， 其全口径销售超过千亿 ， 跻身“千亿房企俱乐部” 。 正荣地产聚焦核心城市 ， 其“改善大师”的市场定位比较成功 ， 项目质量也较高 。 我们认为 ， 公司在发展过程中 ， 遇到一些短期困难 ， 在所难免 。 只要不断总结 ， 勇于探索 ， 市场会对公司做出公正的评判 。
由于房地产行业的特殊周期性 ， 2020年的利润数据 ， 反映的更多是2017、2018年的经营情况 ， 其实已是历史 。 2019年 ， 正荣地产设定“三年高质量发展期”的目标：不再一味的加杠杆、冲规模 ， 而是更注重财务安全、盈利、规模三者“均优”的平衡发展 。
这可能是一个良性发展的开始 ， 我们和所有关注正荣地产的人 ， 将拭目以待 。
【项目|千亿房企的财报虚实】作者为《财经》(博客,微博)产业研究中心研究员 ， 编辑：李廷祯
《财经》产业研究中心 聚焦资本市场 ， 研讨公司成败、探究行业兴衰、发现价值、警示风险
本文首发于微信公众号：巴伦 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：冉笑宇 ）


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