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根据《中华人民共和国法律》在案例解释的基础上，房屋买卖未过户

根据《中华人民共和国法律》在案例解释的基础上，房屋买卖未过户
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案件号：（2017）最高法民字第407号
审判法院：最高人民法院
案件简介：秦某孝（买方）和孙国家（卖方）于签署《房屋买卖合同》 ， 但双方均未办理过户手续 ， 内有争议的财产被纳入拆迁范围 ， 故拆迁补偿款为归谁全部 ， 看看法院对这个案子的判决吧！
至于拆迁补偿金的归属问题 ， 法院提出如下论点：
秦某孝和孙签署的《房屋买卖合同》是双方自愿达成的真实意思表示 ， 内容不违反法律、行政法规的强制性规定 ， 应当合法有效 。
合同签订后 ， 秦某孝支付了约定的购房款 ， 孙某交付了房屋和房产证原件 。 从双方当事人陈述的事实来看 ， 由于涉案房屋所在地在2014中被纳入政府拆迁重建范围 ， 双方尚未办理房屋产权变更登记手续 。
根据“不动产物权的设立、变更、转让和消灭 ， 经依法登记 ， 发生效力;未经登记 ， 不发生效力 ， 但法律另有规定的除外”第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭 ， 经依法登记 ， 发生效力;未经登记 ， 不发生效力 ， 但法律另有规定的除外” ， 虽然秦某孝已与孙签署《房屋买卖合同》 ， 并已按合同将所有购房款支付给孙 ， 但秦某孝并未实际获得所购房屋 ， 虽然还没有在房产管理部门办理房屋权属变更登记 。
根据《中华人民共和国物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等 ， 导致物权设立、变更、或者消灭的 ， 自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定 ， 由于所购房屋的产权因拆迁而被毁坏 ， 则秦某孝不能再取得所购房屋的产权 。 作为涉案房屋所有人 ， 孙某国与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订了国有土地上房屋征收补偿协议 ， 该协议合法有效 。 从某种意义上讲 ， 孙某在协议中的合同权利是对出售给秦某孝的房屋和土地使用权的对价 。
根据《中华人民共和国合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证 ， 并转移标的物的所有权的义务”的规定 ， 孙某应及时将所售房屋过户至秦某孝 ， 由于政府的拆迁政策 ， 涉案房屋的物权消灭 ， 此处情况下 ， 秦某孝可选择解除合同 ， 可选择要求对所购房屋产权消灭的对价-拆迁补偿金 ， 如果一个国家没有实际收到拆迁补偿金 ， 则秦某孝请求确认其享有上述《征收补偿协议》中孙中出售给秦某孝的房屋和土地使用权对应的拆迁补偿 ， 符合法律规定和权利义务相一致的原则应该得到支持 。
【根据《中华人民共和国法律》在案例解释的基础上，房屋买卖未过户】在庭审中 ， 秦某孝明确表示 ， 他主张的拆迁补偿是基于上述拆迁协议中孙项下某国的合同权益 ， 因此本案拆迁协议中所指房屋许可部分及相应土地使用权的拆迁补偿费应归秦某孝所有 ， 孙某因出售被征收标的物并收取收购款征收补偿款 ， 无权重复享受征收 。
特别提示：
虽然最终买家赢了官司 ， 但不管买卖双方是什么关系 ， 都要记得及时办理过户手续 ， 否则 ， 一旦出现类似拆迁的情况 ， 有可能就会产生纠纷 ， 此外 ， 对于出卖人自身的债务 ， 可能导致房屋被法院查封拍卖的法律风险 。


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