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燕郊|卖燕郊买顺义，如何把握置换时机

燕郊|卖燕郊买顺义，如何把握置换时机
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北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问1：
章哥 ， 请问燕郊的房子 ， 现在可以卖吗？打算卖了后 ， 在顺义买房 ， 因为孩子要上小学了 ， 河北没有好学校 ， 孩子户籍在北京 ， 北京没有房子 ， 有购买资质 ， 就是钱不够 ， 需要把燕郊的房子卖了 ， 再买 ， 可是现在价格太低了 ， 置换顺义房子压力大 ， 不能贷款太多 ， 要不要再等两年卖？
回答1：
1、如果你是平级置换贷款少的话 ， 那什么时候买卖都吃不了什么亏 。 反正是卖多少买多少 ， 添钱不多 ， 只要是尽量缩短空白期就行 ， 没什么太多的风险 。
2、按照今年这种糟糕的经济形势 ， 我建议等等再卖 。 因为房价上涨的可能性大 ， 毕竟央行发了太多的钞票 ， 现在贷款太容易 ， 肯定会有不少钱流入楼市 。 中央虽然在严控房价 ， 但是否压得住不好说 。
从历次行情来看 ， 每次都是低价刚需盘先启动 ， 之后才向改善型过渡 。 燕郊就是典型的刚需盘聚集区 ， 最敏感 。 就像今年5月份 ， 北京市区只不过是成交量上升 ， 而燕郊就已经是价量齐升了 。 所以 ， 如果有行情 ， 那燕郊还会先于市区启动 。
而你的目标换房区域是顺义 。 虽然这里的房价也偏低 ， 却不是刚需们的主要区域 ， 还是本地人占多数 。 所以 ， 每次行情这里都是后被传导到的 ， 一般比市区要晚个把月 。
所以 ， 想你这种情况不用着急 ， 等着燕郊上涨了再卖 ， 然后再去顺义买 ， 相对更划算 。 不过也得注意 ， 燕郊的二手房限购还没放开吧 ， 那先看看是否好卖吧 。 别到时候房价虽然涨了 ， 但和二手房无关 ， 那就两头都吃亏了 。
3、何时买卖看你们自己的意愿 ， 不耽误孩子上学就行 。 这点我没什么建议 ， 反正平级置换吃不了亏 ， 在行情平稳的时期最合适 。
提问2：
章哥你好 ， 目前孩子在海淀上小学二年级 。 有一套单位分的经适房 ， 手里有150左右现金 。 河北雄安附近有一套房子 ， 2021年交房 。 经适房用了贷款资格 ， 贷款已还完 。 现在是想在北京买二套房 ， 目前是打算作为投资 ， 在过二十年孩子结婚后也可以自住 。 雄安的房子可以卖了作为首付款还是不卖比较好？再就是二套在哪买合适？
您觉得这两个想法哪个比较合理呢？另外 ， 能分别指点一下合适的买房区域吗？叨扰了 ， 还请您指点迷津
回答2：
1、150万现金 ， 二套资格 ， 如果是普通商贷的话最多能贷90万吧 ， 减去税费最多能买220的房 。 用抵押贷的话能多贷100万 ， 但要多花10万以上的成本 ， 也不太划算 。 最多还是只能买到320万左右的房 。
2、20年以后给孩子结婚住 ， 那看来是要买新房？可新房只适合自己住 ， 出租给别人可有些亏 。 相当于买辆新车自己不开 ， 租给别人跑滴滴 ， 挺好的驾乘体验却让别人享受 ， 他还不会多给租金 。 而且出租对新车的磨损都大 ， 估计还回来的时候都得大修了 。
房子也样 ， 买了新房就出租 。 十几二十年前这种思路还说得过去 。 可现在早就是市场细分阶段了 ， 这种投资模式早就落伍了 。 够亏的 ， 不划算 。
3、雄安的房子还没交房 ， 如果能按照新房的价格卖出那当然最好 。 说实话我不是太看好雄安 ， 就算其能发展起来也将是很漫长的事情 。
中国有19个国家级新区 ， 请问你知道几个？除了浦东新区 ， 还有哪个发展的不错？就拿滨海新区来说吧 ， 中国第二个国家级 。 2006年成立的 ， 至今发展成什么样可以去看看 。 我2009年在塘沽工作 ， 亲眼见证其建设发展 ， 至今还有朋友在那儿卖写字楼呢 。 13年了 ， 滨海的房子盖了很多 ， 概念也层出不穷 ， 但投资人呢 ， 只能说还在等待吧 。
任何一个新区的发展 ， 都离不开地理因素和政策支持 。 政策支持相对容易 ， 像滨海新区 ， 当年甚至零地价拿地 ， 而且全国所有省份都要进行支援 。 可就是这样 ， 滨海至今还在发展之中 。 要知道 ， 当年的热度可绝不亚于今天的雄安 ， 只是很多人已经忘记了 。
总之吧 ， 建议还是别对雄安抱太大的希望 。 说个最简单的理由 ， 房住不炒 ， 这是自2016年起中央就坚持的基本原则 。 那请问想在雄安炒房 ， 合适吗？或者说 ， 中央会自己创造个概念 ， 然后任由炒房客去炒房吗 ， 这是不是相当于自己打脸啊！所以 ， 雄安的各种政策力度 ， 估计比北京还要严 。 如果这里的房价真的大幅上涨 ， 那只能说是中央用实际行动证明了自己的无能 ， 控制不了房价 。
4、合适的区域 。 那得告诉我准备买多少钱的房啊？你们能承担多少的月供？准备用哪种贷款？主要生活区域在哪里？有没有目标板块？北京1万多个小区 ， 直接问哪里合适可不合适 ， 我也没法说 ， 白费劲没意思 。
总之 ， 我是不建议卖雄安的 ， 如果能按照新房价格卖出最好 。 至于买哪儿的房 ， 先计算一下资金方案吧 ， 然后得有个大致的方向 。 现在投资房子是比较专业的事情了 ， 过去那种哪儿都行 ， 能升值就行的思路也早就过时了 。 仅供参考 。
提问3：
章哥 ， 你好！我目前有点纠结 ， 我在东城区天坛附近有个一居大开间 ， 想出售 ， 因为是一楼 ， 目前市价大概在73000左右 ， 房子不是满五唯一 ， 税比较高 ， 我还需要办成满五唯一出售 ， 最近看新闻有说东西城合并和东西城以后会变为北京文化政治中心 ， 是否会对东西城房产有影响；如果现在不卖 ， 我就打算十年八年出租了 ， 以后卖还是有不唯一的问题存在 ， 您有什么建议？现在出售时机是否可以？朋友推荐您是房产方面的资深专家 ， 麻烦您给个建议 。
回答3：
1、我不是专家 ， 也就是入行久了有点儿经验 ， 业余时间上网刷点儿存在感而已 。 我知道自己几斤几两 ， 给出的建议只是主观判断 ， 仅供参考罢了 。
2、天坛的房子 ， 不建议出售 。 你也说了 ， 税比较高 。 其实就算是做成了唯一 ， 置换成本还是挺高 。 除非是卖了之后不再买 ， 拿钱去做理财 ， 否则如果再买房的话 ， 契税和中介费就是一笔不小的支出 。
二套资格 ， 契税3% ， 就算是能用全款做低也低不到哪儿去 。 而且中介费是无法做低的 ， 大公司也不好砍价 ， 2%是正常现象 。 所以全算下来 ， 税费仍然至少4%左右 。
以天坛这套房 ， 约值400万吧 ， 那就是16万 。 这还没计入装修和时间精力的成本 ， 都算上更高 。 16万能顶上至少两年的租金了 ， 不划算 。
3、就算东西城合并 ， 对房价也没什么影响 。 崇文并入东城 ， 老百姓该怎么生活还照旧 ， 房子的价格是由供需关系决定的 ， 与各种概念的关系不大 。 鹤岗的房子几万一套 ， 就是把当地改成“宇宙联盟鹤岗副中心” ， 对房价也没帮助 。
任何一座城市的房产均价 ， 都要依托于当地的产业和经济情况 。 深圳只是个特区 ， 连直辖市都不是 ， 房价仍然超过北京 。 所以 ， 不必过多考虑东西城的政治环境 ， 那是中央规划的 ， 跟百姓生活没什么直接关系 。
4、天坛本就是市区的成熟板块 ， 未来也没什么特殊的概念 ， 更不会有什么单独的利空 。 所以只能跟随大盘走势 ， 走不出独立行情 。 而且这里的学区一般 ， 就算是教改都不会有什么影响 ， 或许还会有所提升呢 。
5、总之 ， 不建议卖房置换 。 从投资上实在没意义 ， 白花税费和中介费 ， 换到的地方或许还不如这里呢 。 仅供参考 。
提问4：
章哥您好 ， 最近把环京的一套小联排卖了 ， 手里有220万现金 ， 想在北京买一套总价400万的二手房用于投资和保值 ， 因为是二套房所以贷款少 。 想请问您现在买房时机是否合适？望京板块 ， 方庄板块 ， 亦庄板块和朝青、常营板块哪个更适合？目前我定位是90年以后的二居老房 ， 请您一定百忙之中拨冗解答 ， 谢谢
回答4：
1、220万 ， 二套资格 ， 那如果留出税费成本还剩200万 ， 用商贷的话最多贷款130万 ， 总价330 。 用抵押贷的话能贷到200万 ， 但又要多出至少12万的成本 。
2、我认为今年的时机算合适 。 北京已经调控了3年多了 ， 跌幅最大的板块也就20%左右 ， 核心区基本横盘 ， 平均下来也就10%不到 。 这么严格的限购都没使得房价怎样 ， 还能指望降到哪儿去？
经济学原理 ， 商品价格是由供需关系决定的！而且还有一条供需第三定理：任何以控制价格为目的行政法规 ， 都只会在初期有效 ， 随之时间 ， 其效力必定减弱 。 这也称“法律无效定律” 。
今年疫情给经济造成的破坏太大了 ， 不知道有多少家小公司裁员倒闭 。 我们园区的大排档有50多个档口 ， 原来一到饭点家家爆满 。 现在开张的不到一半 ， 还都稀稀拉拉的没多少人 。
任何一次经济危机 ， 各国央行都是以印钱来应对 。 今年也不例外 ， 从美国开始就无底线的发钞 ， 中国如果不做出反应 ， 那就只能等着被洗劫 。 就算央行控制 ， 也至少增发了20万亿的信贷规模 。 这么多钱 ， 流入哪里都会引发物价上涨 。
都说股市上涨是因为经济向好 ， 真的吗？这种形势下能是经济好？只能说是有信贷资金流入 。 资本是永远不会停下的 ， 每个投资市场都不会放过 ， 楼市这么重要的市场 ， 怎么可能被忽视 。
反正从历史角度看 ， 任何一次全球央行放水的时期 ， 大城市房价都没有下跌的先例 ， 只是涨多涨少而已 。 所以 ， 今年虽然中央还在严控房价 ， 但通胀的和房价上涨的可能性都很大 。
3、这几个板块我建议常营 。 从你买卖环京的联排 ， 就代表你是偏激进型的投资风格 。 而像方庄这种市区的老板块不适合你 ， 这里没有跑赢北京大盘的可能 ， 就是跟随大盘涨跌 。 或者说 ， 这里就是大盘最基础的组成部分 。
望京和亦庄 ， 虽然是产业区 ， 但也都完全成熟 ， 包括朝青 ， 板块内都没有了可建设用地 ， 那也就没有了想象空间 。 将来都是以跟随大盘为主 ， 走不出什么独立行情 。 只有常营这种新区还有可能跑赢大盘 ， 比如引进个大项目 ， 提升学校水平之类的 ， 总之有想象空间 。 而且这里也基本成熟 ， 没什么投资风险 。
不过常营也没什么老房 ， 管庄和定福庄附近多 。 以你这总价买套两居室正合适 ， 租售都方便 。
提问5：
章哥您好 ， 我和我爱人名下有一套天通苑附近的二类经适房 ， 全款无贷 ， 年入只有30万左右 ， 美元公积金加在一起5000多 。 现在手里有200多万的现金 ， 从保值抗通胀角度考虑想再买一套小户型出租 。 最近看了东风桥酒仙桥和朝青板块 。 东风小区97年老公房70平两居3楼无电梯370万 ， 老户型基本无客厅且厅无窗 ， 离地铁站几百米 ， 正在老旧小区改造;青年汇07年53平一居室 ， 西北向6/11层 ， 出门过马路就是地铁站 ， 403万;富华家园00年左右的经适房 ， 72平小两居 ， 东北朝向19/21层 ， 厅暗厨暗装修尚可 ， 370万挂了一段时间没人买 ， 刚刚降到345万 。 请问这三个选择里头 ， 哪个更适合纯粹用来投资保值呢？谢谢章哥
回答5：
1、从投资角度讲 ， 老公房的保值性相对最强 ， 而且租售比高 ， 持有期间的收益更合适 。 老房的劣势是居住体验一般 ， 而且出售的时候挂牌时间略长 ， 稳定性也比同板块的高质小区弱一些 。
再一点 ， 老房在房龄达到40年的时候会有些麻烦 ， 如果遇到银行信贷额度不足就会拒贷 ， 那对流动性会有很大影响 。 但这套房是97年的 ， 离到期还有17年呢 ， 所以不必考虑 。 所以 ， 如果是纯投资的出租 ， 如果再是长期持有的话 ， 这些劣势就没什么关系了 。
2、朝青板块的稳定性本来就强 ， 周边环境也好 。 青年汇是很好的社区 ， 抗跌性更强 。 这里靠近地铁 ， 好租好售 。 所以 ， 如果有自住的可能 ， 或者有可能随时出售 ， 那最好选择这里 。
3、经适房算是很普通的 ， 富华是老社区 ， 当年的质量很好 ， 和商品房没什么区别 。 那个年代都不分什么商品房经适房 ， 老百姓也根本没有炒房的概念 ， 有房子住就行 。 但经适房都有通病 ， 社区环境一般 ， 物业更是一般 。 造成均价和周边小区有价格差 。 不过这种价差比例一旦形成就很难改变 ， 并不会有什么拉大 。
4、总之 ， 如果你们准备长期持有 ， 那东风的老公房合适 ， 租售比应该最高 。 如果是准备过几年就卖 ， 那青年汇更合适 。 富华作为备选吧 。 仅供参考 。
提问6：
章哥您好 ， 夫妻70后 ， 刚出手一套亦庄小两居338万 ， 手里有现金100万 ， 有套翠微学区房龄20年以上价值460万左右目前银行贷款有80万 ， 海南清水湾有套房子值150万左右 ， 先生在总部基地上班 ， 我们在怡海花园租房住 ， 二宝2岁 ， 翠微学区房目前出租租金6000 。 家庭年收入税后40至50万 。
目前有三种方案（1）想投资一套保值增值 ， 用于出租 ， 建议投资哪些楼盘？（2）另外就是想卖掉海南清水湾的房子在石景山买一套700万左右改善居住环境 ， 哪些楼盘可以考虑？（3）卖掉海南在翠微附近买一套不带学位的房子用于改善自住 。 或想听听章哥有其他好的建议？海南房子还有没有保留价值 ， 不知如何决择 ， 想听听章哥的意见 ， 万分感谢！
回答6：
1、现金100 ， 海南150 ， 年入50 ， 月入4万 。
2、如果你们不卖掉海南的话 ， 那在北京只能用抵押贷买房 ， 买200万出头的 。 或者将翠微的贷款还上 ， 然后能抵出约270万 ， 贷款费用2% 。 20年期 ， 利率和二套商贷差不多 ， 月供2.5万左右 。
以200多万 ， 要么就是老破小 ， 要么就在附近的长阳买个小户型 。 我建议是长阳 ， 风险低 ， 未来还有跑赢大盘的可能 。
3、卖掉海南 ， 现金达到250 。 那这买不了700万的 ， 你们是二套资格 。 就算用抵押贷 ， 也就买500多万的 。 因为得预留下税费、中介费和贷款费用 。
以500万为例吧 ， 贷款300万 。 那贷款费用中有垫资的 ， 十多万不到20万吧 。 税费+中介费以最低的算 ， 4% ， 20万 。 所以只能剩下210万 ， 那以60%抵押率 ， 也就最多买500万出头的 ， 700万不可能 。
以500万在石景山 ， 能买到房龄较新的小两居 ， 如远洋山水、京汉旭城等等 。
【燕郊|卖燕郊买顺义，如何把握置换时机】4、翠微附近有不带学位的房子吗？那就是公寓了 。 怎么说呢 ， 这种产品最好别买 。 当年是真不懂 ， 就觉得这种产品有各种优势 ， 没想到升值率会这么低 。 总之不建议买公寓 。
5、是否卖掉海南的房子由你们自己决定 ， 这没有建议 。 我的房子是留着呢 ， 虽然自己一共没去过几次 ， 但父母是年年去住的 。 我对海南的楼市没有研究 ， 也做不出什么判断 。
6、总结：建议在石景山买自住用房 ， 毕竟房子是用来住的 ， 先满足居住需求是第一位的 。 其次可以直接在长阳买小户型投资 ， 也可以 。 不建议买公寓 。 仅供参考 。
随便买房都能发财的年代过去了 ， 只有选对房、避开坑 ， 才能享受到资产升值红利！


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