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从站着吵到坐下谈 这些老旧小区物业费顺利提价

这些老旧小区物业费何以顺利提价
曲阳路街道探路“质价双提升”：12万平方米小区提价 ， 收缴率超95% ， 物业投诉率降25.8%
听到小区物业费要涨价的风声 ， 王阿姨最初的反应和很多居民一样：“这怎么行？”她算了一下 ， 自从10多年前搬进玉田路311弄后 ， 物业费从没涨过 。 身为楼组长 ， 王阿姨担忧：老旧小区物业费涨价要大多数居民同意 ， 这可能吗？
她的担忧不无道理 。 据了解 ， 上海自2015年取消物业服务费政府指导价以来 ， 仅两成小区成功调整物业费 ， 大部分小区多年未调价 。 一些物业公司经营不下去 ， 直接抛盘走人 ， 小区陷入无人管理的状态 。 相比商品房 ， 老旧小区的物业管理水平、居民收入水平普遍较低 ， 物业费提价更是难上加难 。
然而 ， 这件难事真的做成了 。 截至目前 ， 虹口区曲阳路街道已有12万平方米的老旧小区提升了物业费 ， 提价幅度从0.1元/平方米至0.4元/平方米不等 ， 收缴率超过95% 。 今年预计将再覆盖老旧小区30万平方米 ， 三年内覆盖100万平方米 ， 实现物业质价双提升 。 值得一提的是 ， 今年1至8月 ， 曲阳辖区内12345物业投诉率同比下降25.8% 。
在虹口区委书记吴信宝看来 ， 物业服务质价双提升 ， 看似是经济指标提升 ， 实际是党建指标和社区和谐指标的提升 。
物业费和管理服务 ， 谁先提升
虹房集团大柏树物业公司副总经理蒋彦记得 ， 两年前曲阳路街道提出“党建引领下的周周转”工作模式 ， 聚焦居民普遍反映 ， 却一直没解决的问题 。 公司管理层被街道专门请去约谈 ， 街道负责人说了这样一句话：“物业费固然不高 ， 但管理水平应首先提升 ， 才能取信于民 。 ”
作为上海首批大型居住区之一 ， 建于上世纪80年代的曲阳社区已不再年轻 。 售后公房小区约188万平方米 ， 近六成由大柏树物业托管 。 物业管理问题 ， 也曾是矛盾焦点 ， 投诉量占12345热线总投诉量的七成 。 然而 ， 物业有苦衷：老旧小区物业收费低 ， 有时还收不到 ， 物业入不敷出 ， 怎么提升服务？他算过一笔账：按照目前大部分小区0.8元/平方米的物业费来算 ， 大部分小区这笔收入都不足以支付人员薪资 。 物业费只能从小区公共收益里拿 。 但这样一来 ， 公共收益少了 ， 又影响日常维护 。
在街道支持下 ， 大柏树物业决定跨前一步 ， 不再纠结“物业费和管理水平哪个先提升”的问题 。 在“美丽家园”建设基础上 ， 针对社区“周周转”行动 ， 物业投入大量人力物力 ， 小区面貌很快发生变化 。 2018年底 ， 大柏树物业还来了一次队伍“大换血” 。 淘汰一批观念落后的管理人员 ， 引入的经理团队以80后为主 。 他们习惯走出办公室 ， 在小区兜兜转转 ， 服务意识大大增强 。
【从站着吵到坐下谈 这些老旧小区物业费顺利提价】居民见环境好了 ， 物业服务提升了 ， 对物业的认同感随之提升 。 物业也向居民说明：要想维持这样的管理水平 ， 光靠投入肯定做不到 ， 调价迫在眉睫 。
从站着吵到坐下谈 ， 达成共识
玉四居委会主任张卓知道 ， 物业费涨价不可急于求成 。 此前 ， 玉四居委会、业委会、物业已合署办公 ， 大柏树物业为此增设小区物业管理员 。 大柏树物业也是曲阳社区诸多物业单位中唯一建有党支部的单位 。 居民区党总支牵头 ， 引领业委会、物业公司“双轮驱动”的协同社区治理 ， 一直是曲阳社区的工作法则 。
物业费由哪些部分组成？收入、支出具体是什么？想如何调整……居委会、业委会先向物业详细咨询 ， 并代表居民要求物业在服务质量上作出承诺 。
在先后召开的3次说明会上 ， 尽管物业把收支细账列出来 ， 显示亏空明显 ， 居民仍不买账 。 有居民提出：“人家不涨 ， 我们凭什么要涨？”张卓觉得可以理解 ， 小区老年人超过40% ， 老年人大多比较勤俭 。 此后 ， 居委会、物业、业委会和居民代表又开了10余次意见征询会 。 一次次征询后 ， 居委干部和楼组长们试着传递出这样的信息：“每年我们的退休工资在涨 ， 为什么保安、保洁的工资就不能涨？”“现在是花钱买服务的时代 ， 想服务提高 ， 为什么不肯多花钱？”“物业费提高后 ， 就不需要从小区公共收益里拿钱 ， 业委会可以真正用这笔钱做一些大家急需的事情 。 ”
从“站着吵”到“坐下谈” ， 在一次次拉锯战中 ， 玉四居民区关于物业费上涨的征询通过率超过70% ， 东四小区双东居民区的征询通过率超过90% 。 在完成调价征询基础上 ， 根据每个小区实际情况测算 ， 从2019年7月1日起 ， 玉四小区（多层）物业费每平方米提高0.25元 ， 玉四花苑小区（高层）物业费每平方米提高0.4元；东四小区双东居民区每平方米提高0.1元 。 而且 ， 物业费的收缴率不减反升 ， 目前达到95%以上 。 近日 ， 赤峰小区也初步达成每平方米提价0.25元的调价方案（包含物业承担小区垃圾分类管理费用） ， 涉及建筑面积15万平方米 。
有了三年行动方案 ， 质价相符
过去 ， 对于居民一些诉求 ， 物业往往以“就这点钱”为挡箭牌 。 现在变了 ， 物业服务上不去 ， 别说提价 ， 还将面临淘汰的危机感 。 大柏树物业拿出自有基金用于修缮公共设施 ， 从改善社区环境开始提升服务 ， 整改100多个问题 ， 并按照提价承诺 ， 让小区优美环境长效保持 。 今年1月 ， 物业对保安队伍进行调整 ， 更多年轻专业的保安来到小区 。
疫情发生后 ， 曲阳辖区物业企业在“家园党建”引领下 ， 组成“曲阳物业联盟” ， 针对防疫物资短缺、部分物业公司人手不足等问题 ， 协调物业企业相互支援 。 4月 ， 物业承担起垃圾分类主体责任 。 台风季节 ， 物业将所有电线周围树木进行修剪 ， 对可能倒伏的120棵大树进行加固 。 一天突降暴雨 ， 一栋楼的六层渗水 ， 造成五层一户人家漏水 ， 原因是落水管没有及时清理 。 两户人家向物业提出赔偿 ， 物业没有推诿 ， 及时上门修复 ， 妥善解决问题 。
现在的玉四、东四居民区 ， 门卫昼夜有人值班 ， 没有暴露的建筑垃圾 ， 机动车停放有序 ， 楼道整洁敞亮 ， 环境绿意盎然 。 更多的公共收益被充实到小区维修资金中去 。 曲阳路街道党工委书记谢海龙说 ， 今年1月 ， 街道制定《曲阳路街道住宅物业服务质量提升三年行动方案（2020—2022年）》 ， 激励辖区各物业服务企业主动跨前 ， 提升服务质量 ， 改善小区硬件设施及绿化环境 ， 推进辖区物业企业服务走上“提升质量、居民满意、调整价格、质价相符”的良性运转轨道 。 通过三年行动扶持一批、淘汰一批、引进一批物业企业 ， 促进辖区物业行业优胜劣汰 。 （采访人员 周楠）

来源：解放日报



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