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公寓|杭州长租公寓连续“爆雷” 房东租客双双被坑

杭州长租公寓连续爆雷
房东租客双双被坑
《中国经济周刊》采访人员 陈一良 | 杭州报道
8月27日 ， 杭州长租公寓“友客”爆雷 ， 大批租客和房东聚集在“友客”杭州总部进行维权 。
8月29日 ， 杭州另一家长租公寓“巢客”也爆雷了 ， 同样引发人员聚集维权 。
“友客”“巢客”出事之后 ， 一家名为“趣居”的杭州长租公寓也出现拖欠房东房租的现象 ， 几乎走到爆雷边缘 。
《中国经济周刊》采访人员在杭州走访发现 ， 事实上 ， 从2018年开始 ， 杭州就陆续出现多起长租公寓爆雷事件 。
杭州多家长租公寓爆雷 ， 房东租客都蒙了
9月3日 ， 向“友客”租赁房屋的租客小陈告诉《中国经济周刊》采访人员 ， 今年5月他在“友客”租下了杭州市金沙湖附近的一套小三居 ， 供全家4口居住 ， 每月租金4200元 ， 租金半年一付 ， 押金为一个月房租 ， 共支付租金及押金29400元 。
“我从大学毕业就住在这附近工作 ， 比较了解这里的租房价格 ， 这里小三居的租金大多在4500元左右 ， 所以感觉他们‘友客’提供的房源比较便宜 ， 于是租了半年 ， 没想到只住了3个多月就出事了 ， 现在房东要求我搬出去 ， 不然就停水停电 ， 报警 。 ”小陈说 。
8月29日 ， 小陈赶到“友客”所在的办公楼 ， 碰到不少和他一样的租客 。
“当时现场聚集了很多人 ， 警察给我们做了登记 ， 但我估计剩下3个月的租金和一个月押金很难拿回来了 ， 可能要损失16000元 。 ”小陈说 。
遭遇同样问题的还有住在杭州市绍兴路某小区的租客小王 。
今年8月初 ， 小王向“巢客”租了一套小房子 ， 月租金为1600元 。
当时“巢客”业务员告诉小王 ， 房子的租金如果月付是每月2300元 ， 季付每月2100元 ， 半年付每月1900元 ， 年付只要每月1600元 ， 考虑到价格问题 ， 小王选择了年付 。
“年付的话月租金只要1600元 ， 这个价格非常划算 ， 当时加上押金 ， 我一共付了20800元 ， 现在刚住满一个月 ， 房东就要来赶我走了 ， 他说他只拿到‘巢客’给他的一个月的租金 。 ”小王说 。
在这次长租公寓连环爆雷事件中 ， 房东同样也是受害者 。
9月4日 ， “巢客”房东周先生告诉《中国经济周刊》采访人员 ， 他刚刚把自己位于杭州德胜的一套房产委托给了“巢客” ， 委托期限3年 。 8月29日 ， “巢客”工作人员明确告诉周先生 ， 公司不会再向其支付房租 ， 双方提前解约 。
“对方口头跟我说了解约 ， 但我暂时也不敢把租客赶出去 ， 因为口说无凭啊 ， 我咨询了律师 ， 现在准备把解约声明送到公司办公室去 ， 回头再和租客沟通 。 ”周先生说 。
周先生告诉采访人员 ， 自己名下有多套住房 ， 分别委托多家房产中介机构在对外出租 ， 家庭经济情况良好 ， “我的状况还算好的 ， 有的房东好几套房都委托给‘巢客’ ， 现在房租收入全没了 ， 特别是那些‘以租养贷’的房东 ， 每个月要给银行交月供的 ， 压力很大 ， 要去借钱还贷款 ， 现在房东要把租客赶出去 ， 也不是那么容易的 ， 很难协调的 。 ”周先生说 。
据了解 ， “巢客”在杭州有较高知名度 ， 涉及的房东、租客总量远超“友客” 。 目前“巢客”的房东和租客已建立10多个维权微信群 ， 不少维权群已满员 。
涉事长租公寓的惯用操作：“高进低出”和“长收短付”
根据浙江电视台经济生活频道报道 ， 近期有房东前往“巢客”质问为何其以4200元的价格把房子租给公司后 ， 公司仅以2800元的低价转租给租客？
“你们作为一家企业 ， 有这么多钱可以亏吗？你们不拿工资吗？”担心公司未来无力履约 ， 房东施女士因此要求和“巢客”解除租赁合同 。
无独有偶 ， 交了2000元租房定金 ， 但认为房租过于便宜 ， 希望见房东求证的租客陈女士也登门向“巢客”讨要说法 。
“房子70平方米 ， 在振宁路地铁口附近 ， 每月租金1800元 ， 这个价格很便宜 。 ”陈女士因此要求“见房东”或者查询“巢客”与房东签署的租房协议 ， 再与“巢客”签订长期租房协议 ， 但遭到“巢客”拒绝 。
一位多年深耕杭州市场的长租公寓从业人士李明(化名)向《中国经济周刊》采访人员表示 ， “高进低出”“长收短付”是一些爆雷长租公寓惯用的手法 。
李明介绍 ， “高进低出”就是长租公寓企业以高于普遍市场价的价格向房东收房 ， 收到房子简单布置后再以低于市场价的价格向租客出租 。
“有时房屋出租的价格甚至低于收房的价格 ， 长租公寓企业就要自己承担其中的价差 ， 这显然不合常理 。 ”李明说 。
“长收短付”则是长租公寓企业会一次性向租客收取半年以上 ， 甚至一至两年的租金 ， 但给房东的租金则大多是每月一付 。
“高进低出”“长收短付”会给长租公寓企业累积巨大的潜在风险 ， 但为什么涉事长租公寓还是会采用这种经营模式？
李明向《中国经济周刊》采访人员表示 ， 所有长租公寓企业在早期发展过程中或许都使用过这种模式 ， 但是上规模后会相对理性和正规 ， 慢慢摆脱这种模式 。
“大部分长租公寓项目都处在A轮融资阶段 ， 属于早期创业团队 ， 最需要的就是找投资人投钱 ， 投资人要看企业的市场占有率 ， 看现金流 ， 看企业成长性好不好 。 高价收房、低价出租房子 ， 市场占有率上升就会很快 ， 租客一次性把半年、一年的房租给长租公寓 ， 但长租公寓只需按月给房东房租 ， 这样企业现金流就很好看 ， 会形成一个资金池 ， 然后我们再拿着这些钱去高价收更多的房子 ， 这样企业成长性是不是就很好？但是碰到像疫情这样的风险 ， 很多使用这种策略的企业可能就要出问题了 。 ”李明说 。
李明说 ， 今年以来 ， 由于疫情原因 ， 长租公寓企业收房都很谨慎 ， “因为已有房源都不好出租” ， 但上半年有一位亲戚告诉李明 ， 有长租公寓企业要向其高价收房 ， 李明直言“很吊诡 ， 感觉要出事” 。
“我这位亲戚有两套房产委托给我所在的长租公寓企业管理 ， 我给他的价格比市场价高5% ， 但上半年这位亲戚说有其他长租公寓企业愿意开比市场价高15%的价格向他收房 ， 我跟他说现在租房的人少 ， 手上的房子都租不出去 ， 收房的价格都下降了 ， 为什么有人逆势涨价收房？我想 ， 可能有长租公寓面临很大资金压力 ， 希望通过高价收房 ， 再低价转租出去 ， 一次性获得租客半年、一年的房租 ， 以缓解资金压力 。 当然 ， 这也有可能是这家企业有预谋地最后‘搞’一笔租金 ， 然后就‘撤退’了 。 ”李明说 。
“归根到底是一场金融游戏”
一家杭州市住房租赁管理协会会员单位负责人张平认为 ， “高进低出”“长收短付”的模式为很多长租公寓企业的发展添了一把火 ， 但过度使用这套模式则把行业竞争变成了一场金融游戏 ， 一旦遭遇市场风险 ， 玩过火的“游戏玩家”就会立即偃旗息鼓 ， 留下一地鸡毛 。
张平告诉《中国经济周刊》采访人员 ， 杭州在2018年就经历过长租公寓爆雷 。
“和当年的P2P爆雷潮几乎同步 ， 听说是因为有长租公寓老板获得租客预付租金后 ， 将资金投入P2P业务 ， 相关P2P企业倒闭后 ， 长租公寓的资金链也断裂了 。 有的长租公寓和P2P公司是相互依存的关系 ， 在长租公寓发展需要资金的时候 ， P2P也是‘慷慨解囊’ ， 因为P2P资金也需要投资标的 ， 两者是一荣俱荣、一损俱损的 。 ”张平说 。
张平认为 ， 长租公寓的扩张模式和P2P有一定相似性 。
“P2P通过高息来诱惑投资者 ， 获得投资者的资金 ， 做资金池 ， 做广告 ， 投项目 ， 如果发展得好 ， 可以快速扩张 ， 快速做大 。 长租公寓也是用高额租金诱使房东把房产托付给他们 ， 他们低价引诱租客来承租 ， 通过‘长收短付’获得租客大量资金 ， 形成资金池 ， 再用资金池里的资金去给企业做广告、投项目 ， 支撑企业继续高价收房扩张 。 ”张平说 ， 这样的模式如果经营不善 ， 或者遭遇政策风险 ， 就会立即出现问题 。
张平认为 ， P2P和长租公寓的疯狂扩张模式都可以理解为是一种“金融创新” ， “有不少政府机构、金融机构都曾给他们站台啊” ， 但归根到底这是一种缺乏有效监管的金融创新 ， 潜在风险很大 ， 坑了很多投资者 ， 坑了很多房东租客 。
“所以我们常说这归根到底就是一场金融游戏 ， 而且江浙地区有一批人玩这套游戏玩得很溜 ， 把法律文本设计得无懈可击 ， 据我所知 ， 2018年杭州爆雷的长租公寓受害人报案后立案都很难 ， 企业以‘经营不善’为由倒闭清算 ， 受害人拿不到钱 ， 维权非常困难 。 对于这次(爆雷) ， 情况不知道会如何 ， 这确实非常考验执法者的智慧 。 ”张平说 。
张平向《中国经济周刊》采访人员介绍了一位2018年爆雷的杭州鼎家长租公寓的租客受害者 ， 对方表示 ， 报案后至今未收到任何退款 。
“这次杭州长租公寓爆雷潮力度可能比2018年要大 ， 受损的租客和房东至少是数以万计的 。 ”张平说 。
张平告诉《中国经济周刊》采访人员 ， 受疫情影响 ， 长租公寓企业现金流受到冲击 ， 行业损失很大 ， 抗风险能力比较弱的长租公寓企业会遭遇很大经营风险 ， 有的企业甚至故意剑走偏锋 ， 最后“捞一把”再走人 ， 但整个行业也在探索更稳健的商业模式 ， 对冲疫情带来的风险 。
“疫情以来 ， 我们看到 ， 魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓 ， ‘乐乎’在北京推出首个企业服务公寓项目 ， ‘窝趣’也推出首家企业公寓华舍公寓 。 疫情之下 ， 类似蓝领公寓这种to B的商业模式肯定更有优势 ， 可以用to B的模式来补充to C模式的不足 ， 这是全行业的一个调整趋势吧 。 ”张平说 。
对于长租公寓行业的未来发展 ， 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《中国经济周刊》采访人员表示 ， 近年来 ， 长租公寓行业野蛮生长 ， 乱象环生 ， 但这并不代表长租公寓行业未来发展堪忧 。
王小嫱说 ， 自2017年党的十九大确定房地产长效机制核心内容“租售并举” ， 住房租赁市场迎来高速发展期 ， 各路资本入局抢滩长租公寓 ， 但政策利好背景下长租公寓野蛮生长 ， 快速发展的租赁市场乱象环生 ， 风波不断 ， 如自如甲醛事件 ， 以及租金贷横行市场 ， 爆雷现象频出 。
“但这也并不代表长租公寓未来发展堪忧 ， 政策红利下 ， 随着机构的运营经验的沉淀 ， 长租公寓未来仍有生存机会 。 首先 ， 机构要持久运营下去 ， 还是要做好对租户的保障 ， 提高续租率 ， 降低房源空置带来的成本增加 。 其次 ， 长租公寓的付款方式不应该依赖金融手段 ， 降低租金贷付款方式的占比 。 再次 ， 企业规模要稳步扩张 ， 不能激进扩张 。 ”王小嫱说 。
王小嫱认为 ， 整个租赁市场目前规范性不足 ， 行业管理迫在眉睫 ， 政府及相关监管部门还需深入研究 ， 如加强租赁机构的资金监管 ， 限制企业过度利用金融杠杆 ， 加强租赁市场的规范性 ， 加快住房租赁条例出台 ， 保障租户、房东、中介三方利益平等 。
近期 ， 除杭州之外 ， 成都、西安、上海、合肥、广州等地均出现长租公寓爆雷事件 ， 多地出台风险提示 ， 建议消费者谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、使用合同示范文本 。
(文中张平为化名)
【公寓|杭州长租公寓连续“爆雷” 房东租客双双被坑】(本文刊发于《中国经济周刊》2020年第17期)


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