江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

“三条红线”给房企钱袋子套上紧箍咒，楼市“打折季”正在发酵！

不知道大家有没有发现 ， 上半年一片火热的南宁楼市在进入九月之后却悄悄地打起了折 。
年初“以价换量”那种熟悉的气氛又回来了 ， 这一次究竟是为什么呢？
Part.1
房企融资三条红线 ， 或明年开始执行
上月末 ， 住建部和中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 。
“三条红线”给房企钱袋子套上紧箍咒，楼市“打折季”正在发酵！
文章图片
▲座谈会公告
虽然 ， 座谈会后至今没有正式公布任何政策 。 不过业内都在盛传 ， 座谈会参会房企被要求在9月底提交最新的资产负债表 ， 监管部门将按照“三条红线”管控这些重点房企的融资行为 。 这一监管政策有可能从2021年1月1日开始在整个行业推行 。
让整个地产抖三抖的“三条红线” ， 究竟勒住了房企的什么命门？
红线1：提出预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍 。
越线之后 ， 房企将受到什么惩罚呢？
1.三条红线全部命中 ， 房企将不能再借钱；
2.踩中两条 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；
3.越线一条 ， 增速不得超过10%；
4.一条未中 ， 不得超过15% 。
Part.2
杀伤力太大 ， “虚胖”房企将瘦身！
只要胆子大 ， 人人冲千亿 。 一直以来 ， 负债加杠杆是房企迅速扩张企业规模 ， 实现弯道超车 。
根据克尔瑞的数据 ， 到2019年千亿房企达35家 。 只要有魄力 ， 敢于加杠杆 ， 即使开发商资金实力和运营能力没这么强 ， 也能实现弯道超车 。 我们可以看一下 ， 2011-2019年上半年TOP10房企排名变化轨迹 ， 可以看到房企扩张的冲刺速度 。
“三条红线”给房企钱袋子套上紧箍咒，楼市“打折季”正在发酵！
文章图片
【“三条红线”给房企钱袋子套上紧箍咒，楼市“打折季”正在发酵！】▲数据来源：克尔瑞
这种高负债、高杠杆的路子 ， 就像是注水的猪肉 ， 让不少房企都“虚胖” 。
如今融资的“三条红线”一来 ， 等于是勒紧了房企的钱袋子 ， 杀伤力不可谓不大 。
华创证券的数据显示 ， 根据2019年销售30强的年报数据 ， “三条红线”均触及的房企共有9家；触及两条红线的有5家；触及一条红线的有11家；三条均未触及的只有5家 。 而这30家房企中 ， 多数房企有息负债的增速超过了15% 。
这其中包括不少知名房企 ， 有的央企也不能做到完全不踩线 。 例如：据贝壳研究院统计 ， 根据半年报数据 ， 恒大、融创、绿地“三条红线”全部踩线 ， 中南、世贸“踩线”2条 ， 保利、万科、招商蛇口、中梁控股则“踩线”一条 。
“三条红线”给房企钱袋子套上紧箍咒，楼市“打折季”正在发酵！
文章图片
▲示意图|摄图网
潮水退去之后 ， 才知道谁在裸泳 。 那些通过加杠杆迅速拓张的房企要被迫“瘦身”了 。
Part.3
闻风而动 ， 房企割肉降价
若是真如业界盛传的那样 ， 这一新规将在明年1月全面实行 ， 留给房企“扳平账面”的时间不多了 。
一些达标压力较大的房企可能会降价促销 ， 促进资金回流偿还部分债务 。
本月6日 ， 恒大集团宣布“金九银十”每个月1000亿元的销售目标 ， 推出全国楼盘全线7折的促销优惠 。 碧桂园也在考虑在购房方面提供更大的折扣 。
“三条红线”给房企钱袋子套上紧箍咒，楼市“打折季”正在发酵！
文章图片
▲恒大率先降价
在南宁楼市 ， 大家也能听到些风声 。 五象某2万+热盘降至1.7万元/㎡ ， 三塘多盘开出万元以下的价码 。 另外 ， 还有多个纯新盘首开前开出内部团购员工价的优惠 。 为了刺激销售 ， 代理也纷纷发布涨佣通知 。
这样“割肉自救”的降价风预计会延续至年底 。
“三条红线”给房企钱袋子套上紧箍咒，楼市“打折季”正在发酵！
文章图片
▲售楼部抢购人潮
Part.4
长远影响 ， 合作开发或增加
融资“三条红线”从眼前来看 ， 大家看到的是各大楼盘借着“金九银十”的名头纷纷打折促销 。 从长期来看 ， 这“三条红线”给整个行业带来的影响非常深远 。
首先 ， 戒骄戒躁 ， 稳住行业 。
很多房企旧的债务到期后 ， 通过“借新还旧”延迟还款 ， 负债规模越来越大 。 这些房企需要不停地借钱 ， 拆东墙补西墙才能活下去 。
“三条红线”的执行 ， 将房企“借新还旧”的路子堵上 。 一些负债率较高的房企 ， 在保持债务规模不变的情况下 ， 必须加强精细化管理 ， 抑制自己的投资冲动 ， 拿地更谨慎 。 而低负债+周转率高的稳健型房企 ， 会上升到和实力匹配的地位 。
整个行业的发展会稳步前行 ， 营造良好的竞争格局 。
“三条红线”给房企钱袋子套上紧箍咒，楼市“打折季”正在发酵！
文章图片
▲示意图|摄图网
其次 ， 合作开发或将增加 。
快速拓张的房企就像是在高速行驶的汽车 ， 如今收紧融资渠道无疑是给房企来了个急刹车 。 冲的太快的房企很难突然慢下来 ， 为了降低“翻车”的风险 ， 合作开发或成最佳选择 。
通过联合拿地合作开发能够有效地分担市场风险 。 在统计权益金额时 ， 合作开发的部分也会全部计入任意一方 ， 能让合作各方保持较好的销售业绩 。
“三条红线”给房企钱袋子套上紧箍咒，楼市“打折季”正在发酵！
文章图片
▲示意图|摄图网
对于普通购房者来说 ， “三条红线”带来的打折季是上车的好机会 。 另外 ， 9-10月份银行的资金面不像年底这么紧张 ， 申请个人住房贷款的难度小 ， 速度快 ， 相对宽松 。
如果本来就有钟意的楼盘 ， 趁着这波优惠潮上车还是不错的 。
▌撰稿：奈奈
▌数据统计：南宁楼市圈
▌温馨提示：本文版权归南宁楼市圈所有 ，


    推荐阅读


    上一篇：搞笑飞翔聊生活|北府名将为何沦为“三姓家奴”？门阀制度害人不浅

    下一篇：侃爷聊历史|夷陵之战后，孙权为何不直取川地灭蜀，反而遣使求和？