业主|结余上百万，业主自治的奥秘所在
时不时的有媒体爆出某某小区实施了业主自治之后 ， 在物业费没有上调的情况下 ， 小区非但没有亏损 ， 还结余了几十万甚至上百万的新闻 。 那么这些自治小区是怎样实现神奇的逆转 ， 并且能够创造几十万、上百万结余的神话呢？我认为可能有几个方面的原因：
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【业主|结余上百万，业主自治的奥秘所在】一是减员增效 ， 降低了用人成本 。 业主自治管理前 ， 小区物业公司通常都存在一定的冗员和混日子员工 ， 整体效率低下 。 但是业主自治管理之后 ， 业委会管理团队成了小区的实际管理者 ， 业委会管理团队是断断不会允许管理人员拿钱不出力或者少出力的现象发生 。 业委会团队会从原有的管理人员中择优留用 ， 或者从市场上招聘尽职尽责的人员来负责小区的保安、保洁、保绿等工作 。 通过业委会团队对管理人员的调整和精简 ， 不仅可以降低管理人员的成本开支 ， 并且小区物业管理工作的效率会有所提高 ， 另外业委会也会制定一些针对管理人员的奖惩措施 ， 进一步提高人员的工作积极性 。
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二是税收因素 ， 减少了税收成本 。 业主自治较包干制和酬金制不同的最大区别是业主完全不请物业公司 ， 在收取物业费、维修、施工等环节 ， 业委会无法开具任何发票 ， 但是也相应的减少了税收的成本 。 值得一提的是 ， 如果业主在交纳物业费的时候 ， 确实需要提供物业费发票的 ， 按照法律法规 ， 业委会可以请税务部门代为开取发票 。 另外 ， 很多物业公司在物业费收取方面 ， 也是能不开发票就不开发票 ， 尽量避免税收问题 ， 但是比起来 ， 业主自治的模式显然这方面的成本更低 。
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三是义务劳动 ， 业委会的无偿付出 。 业主自治管理 ， 业委会团队的无偿的义务服务是业主自治大幅度盈余的关键所在 。 在包干制物业管理模式下 ， 物业公司除了人员成本和各项开支之外 ， 还要从业主那里拿走一定数额的利润 ， 这个利润大小一直是个谜 。 另外 ， 物业公司还要从小区停车费、快递箱、电梯广告等公共收益中支取为数不少的管理成本 。 而开展业主自治之后 ， 小区的所有的收入全部归全体业主大会所有 ， 原来应该付给小区经理、物业公司的利润现在成了业委会无偿义务服务 ， 业主自治所结余的资金很大一部分都是这个原因 。
综上 ， 小区开展了业主自治 ， 如果小区的业委会团队认真负责、足够专业 ， 加上广大业主支持、措施方法得当 ， 几年下来 ， 小区结余几十万甚至几百万都是有可能实现的 。
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