工人日报|销售回款承压，“三条红线”下房企难再任性买买买
上半年 ， 楼市销售低迷 ， 房企回款受到影响 ， 但房地产开发投资却一路狂飙 。 楼市资金链承压 ， 金融风险上升 。 近日 ， 住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 首次为房地产融资提出量化监管要求 。
近日 ， 住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 会议为房地产融资划定的“三条红线”引发广泛关注 。
“剔除预收款后的资产负债率大于70%”“净负债率大于100%”“现金短债比小于1倍”不得融资 ， “三条红线”直指房企融资命门 ， 各界普遍将政策解读为对房企的“限购” 。
新的调控政策之下 ， 房企难再任性“买买买” ， 销售惨淡而开发投资火热的楼市别样风景迎来终局 。
销售受影响 ， 房企回款承压
“受疫情影响 ， 上半年代理销售业务受到了很大影响 。 ”近日 ， 一家京津冀房屋代销公司销售主管告诉采访人员 ， 受疫情影响 ， 公司年度销售目标恐难以完成 。 为了弥补销售缺口 ， 公司正在谋划“以价换量” 。
数据显示 ，1~6月份 ， 全国超过90%的房企没能完成半年度销售目标 ， 其中包括万科、龙湖、碧桂园、融创等房地产龙头企业 ， 有的销售目标甚至未达到30% 。
“房子卖不出去 ， 房企难有回款 。 如果建造出来的房子只能搁在手里无法交易变现 ， 那就是一堆钢筋水泥 。 ”位于北京市朝阳区大望路的一家房地产公司负责人告诉采访人员 ， 房企销售计划的制订与回款的需求有很大关联 ， 在销售目标未达成的同时 ， 回款的目标也就是没有完成 。 而一旦回款目标没有完成 ， 就直接影响到偿债能力 。
北京一家商业银行相关负责人向采访人员表示：“房地产开发是靠融资实现 ， 过去 ， 房地产火热因为融资容易 ， 卖房也容易 ， 资金链是流通的 。 现在如果回款出现问题 ， 债务的问题将非常致命 。 ”
一直以来 ， 房地产作为资金密集型行业 ， 高负债发展是其实现高增长的重要手段 。 近年来 ， 房地产融资受到严控 ， 在融资渠道收缩的环境下 ， 房企增加了境外债务的发行量 。 数据显示 ， 2019年下半年至今年初 ， 房企境外发债规模同比增速达70.98% 。 其中 ， 大多都是短期债 ， 9月份之后就迎来了第一个高峰期 ， 到2021年6月份房企将累计1.5万亿元债务到期 。
房企不愁钱 ， 调控针对性收紧
然而 ， 资金链承受的巨大压力似乎并未影响到房企的开发投资 。 从今年3月开始 ， 随着疫情的影响逐渐消退 ， 房地产开发投资增速止跌回升 ， 至7月已实现五连涨 。
国家统计局公布数据显示 ， 1~7月份全国房地产开发投资75325亿元 ， 同比增长3.4% 。 7月单月房地产开发投资增速达11.7% ， 增速持续加快 。
与此同时 ， 房地产投资的火热开始影响市场销售价格 ， 部分地区房价出现较快上涨 。 7月 ， 银川新房价格继续领涨 ， 涨幅达2% ， 连续3个月领涨 ， 唐山等城市也持续保持较大涨幅 。
交通银行金融研究中心高级研究员刘学智表示 ， 在经济复苏的需求端 ， 房地产是率先复苏的领域 ， 部分地区再次出现投资过热现象 ， 在这样的形势下 ， 调控政策收紧已成为必然 ， 重点就在于房企融资收紧 。
8月20日 ， 住建部和中国人民银行在北京召开重点房企座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 。 会议对房地产融资提出了量化的管理指标 ， 要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍不得融资 。 并将根据房企的“踩线”情况 ， 分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 实施差异化债务规模管理 。
房地产的逻辑正在变化
“‘三条红线’是房地产企业融资管理的长效机制 。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ， 此举首次通过量化的形式 ， 既保证合理融资需求 ， 又控制资金进入楼市的规模 ， 防范楼市成为金融风险“灰犀牛” 。
在融资管理“三条红线”规则下 ， 后续房企难以通过举借债务扩大经营规模 ， 并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款 。 市场普遍预计 ， 融资新规将加速房地产销售 ， 一些达标压力较大的企业可能降价促销 。
“三条红线”划定后两周 ， 9月6日 ， 恒大集团突然宣布要实现“金九银十”每个月1000亿元的销售目标 ， 还推出全国楼盘全线7折等一系列促销 。 另有消息称 ， 碧桂园也正在考虑在购房方面提供更大的折扣 ， 加速楼盘销售 。 有业内人士认为 ， 房地产龙头企业率先降价促销 ， 目的是在融资收紧的背景下 ， 加紧扩大市场份额 ， 降低负债率 。
有市场机构对50家销售额较高的房企财务数据进行了梳理 ， 只有12家房企符合三条标准要求 。 踩线一条的房企有14家 ， 同时越过两条红线的房企有10家 ， 同时踩到三条红线的房企有14家 。 尽管“三条红线”的具体实施日期尚未明确 ， 但考虑到目前房地产销售冷淡以及房企债务规模的庞大 ， 市场普遍认为留给房企的时间已经不多了 。
“过去很长一段时间里 ， 地产都与财富联系在一起 。 无论是购房者 ， 还是开发商 ， 都不乏因房地产而实现财富剧增的案例 。 因为市场预期较好 ， 房子不愁卖 ， 房企也不愁融资 。 但近两年 ， 房地产的逻辑发生了变化 。 ”易居企业集团CEO丁祖昱表示 ， “房住不炒”的观念在市场中形成共识 ， 资金不再会大量涌入房地产 。
【工人日报|销售回款承压，“三条红线”下房企难再任性买买买】采访人员 赵剑影
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