写字楼|朝阳的写字楼拼不过海淀？
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【写字楼|朝阳的写字楼拼不过海淀？】今年高考 ， 朝阳重点学校晒出了自己的亮眼成绩单 ， 朝海精英比拼进入了新阶段 。 而写字楼市场也出现了新情况 。
朝阳写字楼高大上众所周知 。 但最近不少人发现 ， 朝阳甲A级写字楼的租金 ， 拼不过中关村一般写字楼？
相比住宅的“限购限贷” ， 写字楼更看重氛围和供需关系 。
根据知名商办博主“文森地产嗅”的一线数据 ， 同品质的办公楼 ， 海淀中关村附近 ， 一般比朝阳望京+亚运村的贵1/2 ， 比国贸的贵1/3 ， 海淀的楼除了卫通大厦 ， 中关村资本大厦等几个楼以外 ， 其他的普遍跟不上节奏 。
比如北4环的量子芯座 ， 租金报价为9.5元 。 品质比它高的 ， 朝阳望京的悠乐汇写字楼租金在5元 ， 朝阳亚奥的中源科技大厦6.5元 。
CBD最核心的中国尊 ， 它旁边的写字楼 ， 铜牛国际大厦 ， 超1000平米的成交租金也就在6.5元 ， 签约方据说是“周生生” 。
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海淀的写字楼给人的感觉是价高质次 。 然而 ， 海淀区的写字楼空置率 ， 比朝阳区低 。
根据五大行高力国际 ， 最近的中关村空置率只有4.8% 。
文章插图
（图片来自高力国际）
“文森地产嗅”的实际情况 ， 剪刀差更为突出 。
|企业高价留在中关村 ， 关键原因是人才 。
海淀创业氛围好、大学集中 。 此外是政策 ， 比如扶持金融科技公司的互联网金融中心 ， 扶持智能制造的金隅智造工厂 ， 物联网、芯片等有各类扶持 ， 这些政策牢牢把企业锁定在了海淀 。
|朝阳区散售的写字楼 ， 还会出现巨大的剪刀差 ， 这是影响租金的重要因素 。
望京soho一共3栋楼 。 T1和T2是散售的写字间 ， T3是开发商整体自持 。 开发商自持的办公楼 ， 租金在7-8元 。
散售的很多业主是温州商人、山西煤老板 。 最鼎盛时期的租金达到10元/平米·天 。
现在 ， 不少房源跌破5元/平米/天 ， 业主买产权的房价超过5万/平米 ， 扣除每天0.7块的物业费后 ， 业主的实际租金年收益率不超过3% 。
散售的跌势是长期性的 。 优质企业 ， 一般都会选择开发商自持写字楼 ， 他们认为 ， 整体办公氛围好太多 。
拆哥认为 ， 北京写字楼市场的一大变量是“自贸区” 。 不同于借壳河北自贸区的新机场 ， 北京的自贸区酝酿出炉 ， 在路上 。
根据经验 ， 自贸区选址应该在五环外 ， 朝阳、海淀可能各摘一片 ， 划入自贸区范围的写字楼租金有可能逆袭 。
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还有一个值得观察的现象——
互联网企业办公楼 ， 卫生间配的越多 ， 企业市值越高 。 市值5万亿的腾讯写字楼 ， 厕所数量配比 ， 是百度的4倍、美团的3倍 。
根据五大行仲量联行（JLL）的数据 ， 腾讯北京总部“人坑比”大概7:1 ， 百度大厦总部是30:1 ， 京东总部是20:1 。
互联网行业也是一个人力密集型行业 ， 过少的坑位会造成上厕所排队 ， 高峰期满大楼找厕所的情况 。
在企业选址中 ， 当决策困难的时候 ， 就看卫生间 ， 女员工多的公司卫生间配比要更高一些 。
|当年蘑菇街和美丽说合并后 ， 选址的核心诉求之一是卫生间数量 。
总部型办公室还要看 ， 有没有行政卫生间 ， “文森地产嗅”提示CBD满足要求的只有环球金融中心WFC 。
所以要重视办公楼的基建 ， 不要让员工产生如厕恐慌 。
目前办公楼中 ， 坑位配比不足的主要是乙级写字楼和一些产业园区 ， 运营方为了扩大出租面积 ， 有意的减少了卫生间配比等配套 ， 所以选址切勿只图便宜 ， 合适最重要 。
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