中期财报解读：六大考点房企都能拿几分？
截止到8月31日 ， 上市房企半年报均已披露 。 2020上半场 ， 房企经历了一季度业绩大幅下滑后 ， 又在二季度迎来平稳恢复 。 研究组选取80家样本房企 ， 根据企业2019年销售额划分为2000亿以上、1000-2000亿、500-1000亿、200-500亿四个阵营 ， 从营收、现金、周转速度、负债、偿债、融资六个角度盘点各阵营房企上半年财务情况 。
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增收不增利 ， 盈利水平下滑
图2019H1、2020H1各阵营营业收入与净利润均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
图2019H1、2020H1各阵营净利率均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
从营业收入来看 ， 各阵营的房企较去年同期均出现小幅上涨 ， 特别是位于1000-2000阵营和500-1000亿阵营的房企 ， 营业收入较去年同期增长均超过10% 。 虽然受疫情影响 ， 一季度房企业绩大幅下滑 ， 这部分房企紧紧抓住疫情之后的复苏期 ， 加大销售力度 ， 并且颇见成效 ， 年度仍有望冲上销售新台阶 。 另一方面 ， 各阵营的营业收入差距明显 ， 头部阵营2020上半年营业收入均值为820.75亿元 ， 是1000-2000亿阵营的近2倍 ， 是500-1000亿阵营的7.5倍 ， 是200-500阵营的阵营12.5倍 ， 业绩分化明显 ， 强者恒强态势持续 ， 且行业集中度进一步提升 。
从净利润来看 ， 除1000-2000亿阵营较去年有2%的增长 ， 其余阵营均为负增长 ， 特别是小型房企 ， 受疫情影响明显 ， 500-1000亿阵营和200-500亿阵营房企净利润均值较去年同期下降幅度超过20% 。 从盈利情况来看 ， 各阵营净利率较去年同期均出现不同程度下滑 ， 500-1000亿阵营房企降幅最为明显 ， 从去年同期13.36%降至9.39% 。 一季度的暂缓开工、二季度的打折促销等都对房企利润造成了一定影响 ， 控制成本、提升盈利能力将是房企下半年的重要目标之一 。
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加强现金流管控 ， 稳定现金水平
图2019H1、2020H1各阵营货币现金均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
图2019H1、2020H1各阵营流动资产/总资产、货币现金/总资产均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
现金充足的企业渡过疫情危机相对平稳 ， 现金的重要性再一次得以体现 ， “现金为王”成为房企口中的热门词 。 总体来看 ， 样本企业上半年加强了现金流管控 ， 货币资金有所改善 ， 为资金安全保驾护航 。 从现金规模来变动看 ， 各阵营企业货币现金规模均有所上升 ， 其中2000亿以上阵营房企货币现金均值远超其他阵营 ， 约是1000-2000亿阵营的2.6倍；从房企的资产构成来看 ， 200-500亿阵营流动资产占比较去年同期小幅上涨 ， 上升0.51% ， 其他阵营流动资产/总资产比率均有小幅下降 ， 下降幅度最大的是2000亿以上阵营 ， 为1.36% ， 从现金及现金等价物/总资产比率来看 ， 所有阵营企业较去年同期均有微幅下降 ， 下降幅度均未超过1% 。 2020年下半年房企进入新一轮偿债高峰 ， 如何保持现金充足以应对到期债务是房企面临的又一挑战 。
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周转速度下滑 ， 运营效率降低
图2019H1、2020H1各阵营存货周转率、总资产周转率情况
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
2020年上半年各阵营房企总资产周转率及存货周转率略有下降 。 一季度房企销售大幅跳水 ， 加上工期延后等原因 ， 使得房企周转率均值有所下降 ， 但下降幅度均在可控范围 。 1000-2000亿阵营企业实现销售突破意愿强烈 ， 存货周转率情况表现明显高于其他阵营企业 ， 2020年上半年存货周转率均值为0.21 ， 与去年同期基本持平 。 从周转率来看 ， 疫情带来的冲击已逐渐消退 ， 房地产行业韧性十足 ， 企业经营效率回归正轨 ， 基本已达去年同期水平 。
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整体“去杠杆”效果显著 ， 短期负债压力上升
图2019H1、2020H1各阵营资产负债率、有效负债率均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
图2019H1、2020H1各阵营流动负债/总负债均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
去杠杆是房企近年来的大势所趋 。 从企业的负债水平来看 ， 上半年企业去杠杆效果显著 ， 各阵营负债水平均有不同程度的下降 ， 其中 ， 500-1000亿阵营对负债的控制水平较强 ， 资产负债率平均下滑1.23个百分点 ， 有效负债水平也有5.45个百分点的下降 ， 降负债成效较好；从企业的债务结构来看 ， 500亿以上企业的短期负债水平均有所上升 ， 尤其是1000亿以上企业 ， 短期债务占到70%以上 ， 上半年债务压力较大 。 监管对房企负债仍未放松 ， 下半年负债率及债务结构调整仍为房企的主要任务之一 。
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短期偿债能力下滑
图2019H1、2020H1各阵营流动比率、速动比率均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
图2019H1、2020H1各阵营EBITDA利息保障倍数均值
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
受债务期限结构影响 ， 上半年大部分阵营企业的短期偿债能力同比有所下降 ， 流动资产对债务的覆盖程度出现下滑；从息税前利润对利息的保障水平来看 ， 2000亿以上、200-500亿阵营的利息保障程度有所上升 ， 主要是由于企业在上半年所需利息水平较低 ， 企业上半年的支付压力较小所致 ， 其他阵营的EBITDA利息保障倍数均值均有所下滑 ， 偿还风险上升 。
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发债规模缩水 ， 发行成本下滑
图2019H1、2020H1各阵营发债金额
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
图2019H1、2020H1各阵营发债成本
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
从上半年整体发债规模来看 ， 发行规模下滑 ， 样本企业上半年共发行3194.13亿元人民币的信用债及海外债 ， 同比下降18.44% 。 主要是由于海外疫情严重 ， 4月发行断档 ， 后期海外债发行规模也有所下滑 ， 1000-2000亿阵营受影响最大 ， 发行规模下降了28.06%；从整体发债利率来看 ， 样本企业融资成本有1.41个百分点的下滑 ， 其中1000-2000亿阵营下滑幅度最大 ， 接近2个百分点 。 但随着融资成本降低、债务集中到期等因素影响 ， 房企下半年可能出现新一轮融资高峰 ， 并有望持续至年底 。
总结
总体来看 ， 上半年房企间分化进一步加剧 ， 行业集中度加速提升 。 对于各项经营指标相对稳健的头部房企而言 ， 始终“危”与“机”并存 ， 行业每次重新洗牌 ， 都是提升企业自身价值的机会 。 而中小型房企抗风险能力较弱 ， 受市场环境、政策等原因影响较大 ， 但也不乏出现黑马 。
【中期财报解读：六大考点房企都能拿几分？】2020上半年 ， 各行各业均不同程度受疫情的影响 ， 房地产行业率先复苏 ， 成为中国经济发展的压舱石 。 下半年 ， 在“房住不炒”总基调下 ， 房地产行业会在较长一段时间内维持相对稳健的发展 。 此外 ， 地产行业将继续保持从严监管的调控思路 ， 货币政策由疫情期间的合理充裕向经济恢复期的总量适度转换 ， 政策手段也将从“宽货币”向“宽信用”转变 ， 房企融资风险进一步加大 。
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