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买受人对于未办理过户登记具有合理客观理由，可否排除执行？

买受人对于未办理过户登记具有合理客观理由，可否排除执行？
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最高院裁判观点：只要买受人对于未办理过户登记具有合理客观理由 ， 即可认定符合《执行异议和复议规定》第28条第（二）项排除执行要件
【裁判要旨】1.《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）项规定的“占有”既可以直接占有 ， 也可以间接占有 。 买受人将房屋出租给他人的 ， 应视为通过他人间接占有房屋 ， 不违反法律法规的规定 ， 亦符合上述排除执行的要件 。 2.对于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”排除执行的要件 ， 只要买受人对于未办理过户登记具有合理的客观理由即可认定符合该项排除执行的要件 。
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2019）最高法民终1467号
上诉人（原审原告）：雷慧君 ， 女 ， 1966年4月20日出生 ， 畲族 ， 住浙江省桐庐县 。
委托诉讼代理人：陈允周 ， 浙江泽大律师事务所律师 。
委托诉讼代理人：潘思思 ， 浙江泽大律师事务所律师 。
被上诉人（原审被告）：厦门马沙利奥货运代理有限公司（原厦门市金远东货运代理有限公司） ， 住所地福建省厦门市湖里区长岸路88号恒丰花园二期D座1单元104、105室 。
法定代表人：王崇钦 ， 该公司总经理 。
委托诉讼代理人：安寿志 ， 北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师 。
委托诉讼代理人：翁建山 ， 北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师 。
被上诉人（原审被告）：杭州恺利置业有限公司 ， 住所地浙江省桐庐县云栖中路619号东方君兰中心1818室 。
法定代表人：崔朝生 ， 该公司董事兼总经理 。
上诉人雷慧君因与被上诉人厦门马沙利奥货运代理有限公司（以下简称马沙公司）、杭州恺利置业有限公司（以下简称恺利公司）案外人执行异议之诉一案 ， 不服福建省高级人民法院（2018）闽民初3号民事判决 ， 向本院提起上诉 。 本院于2019年8月5日立案后 ， 依法组成合议庭 ， 公开开庭进行了审理 。 上诉人雷慧君的委托诉讼代理人陈允周 ， 被上诉人马沙公司的委托诉讼代理人翁建山到庭参加诉讼 。 恺利公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼 ， 本院对其缺席审理 。 本案现已审理终结 。
雷慧君的上诉请求：撤销一审判决 ， 改判支持雷慧君的一审诉讼请求；一、二审案件受理费由马沙公司承担 。 事实与理由：（一）一审判决认定雷慧君对于办理过户登记存在怠于行使权利的情形 ， 属于事实认定不清 。 雷慧君与恺利公司签订《浙江省商品房买卖合同》 ， 雷慧君全额支付购买位于浙江省杭州市桐庐县房屋（以下简称案涉房屋） ， 后于房管部门办理预售合同的备案登记 。 在2014年9月收房实际占有房屋以后 ， 恺利公司始终未开具正式购房发票给雷慧君 。 同时 ， 根据杭州市国土资源局不动产登记专栏中提示的《国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记——商品房买卖（含经济适用房）》申报材料 ， 办理不动产登记需不动产权证书 ， 若开发单位已办理首次登记但没有领取分证的提供房屋测绘成果调查表 。 由于恺利公司管理混乱 ， 无法提供有关过户登记的分证材料 ， 不具备转移登记的条件 。 对于上述事实 ， 恺利公司也已在2018年4月26日出具的《情况说明》中自认 。 因此 ， 雷慧君已积极行使权利 ， 尽到责任 ， 无法完成过户手续非其自身原因 ， 而是案涉房屋被查封、恺利公司管理混乱所致 。 （二）一审判决认定雷慧君需对案涉房屋未办理过户登记的原因进行举证 ， 适用法律错误 。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定 ， 买受人仅需举证未办理过户登记非本人原因即可 。 而本案中 ， 雷慧君已举证证明恺利公司管理混乱为产权过户的主要障碍 。 如果马沙公司对此有异议 ， 应当由其举证证明因买受人过错导致过户登记无法办理 。 （三）一审判决未充分考虑民生问题及公平原则 。 雷慧君作为案涉房屋买受人 ， 在已经支付全部房款的情况下 ， 其对房屋所享有的权利应当优先保护 。 综上 ， 一审判决认定事实不清 ， 适用法律错误 ， 应予纠正 。
马沙公司答辩称：（一）案涉房屋属于恺利公司所有 ， 人民法院有权根据马沙公司的申请予以查封保全 。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭 ， 经依法登记 ， 发生效力；未经登记 ， 不发生效力 ， 但法律另有规定的除外 。 ”根据相应不动产权属信息查询记录 ， 案涉房屋产权人为恺利公司 ， 人民法院有权根据马沙公司申请对该房屋采取保全措施 。 （二）雷慧君对于未办理案涉房屋过户登记手续存在明显过错 ， 人民法院有权予以查封保全 。 根据案涉《浙江省商品房买卖合同》第十六条的约定 ， 出卖人只应提供需由其提供的办证资料 ， 买受人应自行办理该商品房转移登记 。 案涉房屋的建设单位恺利公司于2014年9月24日即办理了相应的不动产权属初始登记 。 经原审法院向桐庐县不动产登记中心了解 ， 自2014年9月25日 ， 案涉房屋已经具备办理分户的条件 。 同时有证据表明 ， 案涉房屋所在项目部分房屋 ， 如东方君兰中心1605室于2015年1月即办理了房屋产权证 。 但直至案涉房屋被查封时即2017年6月22日 ， 在将近三年的时间里 ， 雷慧君对于该过户登记手续一直怠于办理（雷慧君也未能提供证据证明在案涉房屋具备过户登记条件后至被采取保全措施的数年期间 ， 已积极向恺利公司主张权利或者催促恺利公司办理） ， 以致于至今仍未完成产权过户登记 。 故雷慧君对于未办理过户登记手续存在明显过错 ， 不存在其权利能够排除执行的情形 。 雷慧君基于商品房买卖的权益应另行通过买卖合同向恺利公司主张 。 （三）雷慧君曲解了民生问题和公平原则 ， 以致偏离了诉讼的基本精神和原则 。 人民法院如果因为其他非法律因素的不当影响而作出不符合法律规定的错误裁判 ， 才是对司法和社会的严重损害 。 马沙公司合法经营 ， 依法享有法律规定的权利和正当的商业利益 。 同时马沙公司的合法利益也关系到背后众多公司员工的利益 ， 相关权益都应得到法律的保护和支持 。 综上 ， 一审判决认定事实清楚 ， 适用法律正确 ， 应予维持 。
雷慧君向一审法院起诉请求：解除对案涉房屋的保全措施 。
一审法院认定事实：2014年4月6日 ， 雷慧君与恺利公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份 ， 约定恺利公司将案涉房屋以74万元的价格出售给雷慧君 ， 购房款支付方式为一次性付款 。 房屋交付期限为2014年8月31日之前 。 合同签订后 ， 雷慧君已按约全额支付购房款 。 签订合同的当日 ， 雷慧君与杭州达曼酒店有限公司（以下简称达曼酒店）签订《房屋租赁合同》 ， 约定将案涉房屋出租给达曼酒店经营使用 ， 租赁期限为10年 。 现案涉房屋由达曼酒店承租经营并向雷慧君支付租金 。 就马沙公司与恺利公司、王某、福安市联泰工艺品有限公司合同纠纷一案 ， 一审法院于2017年6月9日作出（2017）闽民初51号民事裁定书 ， 查封了登记在恺利公司名下包括案涉房屋在内的276套房屋及其他财产 。 雷慧君不服该裁定 ， 以其在案涉房屋被采取保全措施之前已向恺利公司购买诉争房屋 ， 且合同已实际履行为由向一审法院提出执行异议 ， 请求解除对案涉房屋的保全 。 一审法院于2017年10月18日作出（2017）闽执异20号执行裁定书 ， 裁定驳回雷慧君的异议申请 。 雷慧君收到该裁定书后 ， 在法律规定的期限内向一审法院提起本案诉讼 。
【买受人对于未办理过户登记具有合理客观理由，可否排除执行？】本案审理过程中 ， 一审法院依职权向浙江省桐庐县国土资源局调取案涉房屋不动产权属登记情况 ， 桐庐县国土资源局出具《桐庐县不动产权属信息查询记录》 ， 其中载明案涉房屋于2014年9月24日办理不动产权属登记至恺利公司名下 。 经向桐庐县国土资源局了解 ， 2014年9月24日即为案涉房屋办理初始登记时间 ， 亦即2014年9月25日开始 ， 案涉房屋已经具备办理分户登记的条件 。
恺利公司于2018年4月26日向一审法院出具《情况说明》 ， 内容主要载明：对本案包括沈杨在内的原告（共18户） ， 除王伟仙（购2209）外 ， 其余购房户的购房款均已结清 。 对发票开立情况 ， 载明 ， 董艺舒（2014.12.22） ， 金云（2015.1.6） ， 赵晓梅（2017.6.30） ， 潘某（2017.9.26） ， 洪嘉栋（2017.9.27） ， 柴云峰（2013.1.30） ， 雷慧君（2017.9.26）……并说明情况：1.POS单及现金缴款单的复印件均是原告在诉前从公司调取 ， 相关材料原件保存在公司财务账册 。 2.君兰大厦竣工后 ， 公司工作人员大规模调整 ， 仅有几名留守人员 ， 公司管理也比较松散 。 既存在工作疏忽导致未能及时换开正式购房发票的后果 ， 也存在未及时交付正式发票的情况 。 但因为交接发票时 ， 我公司并不要求购房人书面签收 ， 所以原告签收发票日期的情况不明 。 需要说明的是 ， 经过几日清查 ， 确认雷慧君、童银洲、洪嘉栋、潘某、陈洪贵、柴云峰、沈杨的发票仍然在恺利公司 ， 开始是因为没有通知购房人前来领取 ， 后来因为查封的事情 ， 购房人与公司之间有矛盾 ， 购房人没有领取 。
一审法院认为：案涉房屋的产权登记在恺利公司名下 ， 雷慧君对一审法院就案涉房屋财产保全的执行行为提出异议 ， 认为其对案涉房屋享有的实体权利可以阻却执行行为且案涉房屋已经办理预告登记 ， 故本案应参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中 ， 买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议 ， 符合下列情形且其权利能够排除执行的 ， 人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款 ， 或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定对其异议进行审查 。 雷慧君与恺利公司于2014年4月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示 ， 内容不违反法律、行政法规的强制性规定 ， 应认定为有效合同 ， 且合同签订时间在案涉房屋被采取保全措施之前 。 合同签订后 ， 雷慧君依约向恺利公司支付全部购房款并实际占有使用案涉房屋 ， 故本案争议焦点在于是否因雷慧君的原因致案涉房屋未办理过户登记 。 根据该院依职权向浙江省桐庐县国土资源局调取的《桐庐县不动产权属信息查询记录》载明的内容 ， 案涉房屋于2014年9月24日已由恺利公司办理不动产权属初始登记 ， 即2014年9月25日开始案涉房屋已经具备转移登记至购房人名下的条件 ， 该时间远早于案涉房屋被采取保全措施的时间 。 虽然开立公司在向该院出具的《情况说明》中陈述系因其公司管理混乱等原因致雷慧君的购房发票到2017年9月26日才开具而无法办理过户登记 ， 但本案系执行异议之诉 ， 案涉房屋未办理过户登记的原因是判定雷慧君执行异议能否成立的重要因素 ， 涉及第三人的利益 ， 故不能仅以雷慧君及恺利公司的陈述作为根据 ， 仍应由雷慧君对案涉房屋未办理过户登记的原因承担举证责任 。 雷慧君不能举证证明在合同约定的办证期限届满后至案涉房产被采取保全措施前的数年期间已积极向恺利公司主张权利或催促恺利公司办理案涉房产过户手续 ， 应认定雷慧君存在怠于行使权利的情形 ， 因此案涉房产不能认定为非因买受人自身原因未办理过户登记 ， 故雷慧君对案涉房屋提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定 。 综上所述 ， 雷慧君对登记在恺利公司名下的案涉房屋提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定 ， 其请求解除案涉房屋的保全措施缺乏依据 ， 该院不予支持 。 恺利公司经该院传唤无正当理由未到庭参加诉讼 ， 依法缺席判决 。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《执行异议和复议规定》第二十八条规定 ， 判决如下：驳回雷慧君的诉讼请求 。 案件受理费100元 ， 由雷慧君负担 。
二审中 ， 当事人均未提交新的证据 。 本院对一审法院查明的事实予以确认 。
二审另查明：1.2014年4月6日 ， 雷慧君与恺利公司签订《浙江省商品房买卖合同》 ， 该合同第十六条产权登记条款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记 ， 取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记 ， 取得该房屋《房屋所有权证》；出卖人承诺于2014年11月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付买受人；买受人自行办理该商品房转移登记 。
2.2018年10月23日 ， 一审法院依职权对桐庐县不动产登记中心江主任（具体人名未写）进行走访 ， 记录如下：“陈：今天我们到贵中心调取有关君兰大厦相关房屋的不动产权属初始预登记的情况 ， 但在调到的记录中仅体现案涉房屋权属证书办理至恺利公司名下的时间是在2014年9月24日 ， 该日期意味着什么 ， 是否即指不动产初始预登记的时间 。 江：按我们惯常的做法 ， 不动产初始登记并不是办理一本总证 ， 之后再办理初始预登记 ， 而是将项目所有的房屋先进行分户统一办理至开发商名下 ， 之后凭这小证可办理分户登记至购房人名下 。 也就是说2014年9月24日就是开发商办理房屋初始登记的时间 ， 自2014年9月25日开始东方君兰中心的房屋已具备办理分户登记的条件” 。
本院认为：综合本案各方的诉辩意见 ， 本案二审争议焦点为 ， 雷慧君对其购买的案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益 。
本案系案外人认为其对登记于被执行人名下的财产享有排除强制执行的实体权利 ， 而对一审法院的保全行为提出异议引发的纠纷 。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全 ， 案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服 ， 基于实体权利对被保全财产提出书面异议的 ， 人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定 。 案外人、申请保全人对该裁定不服的 ， 可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉” 。 据此 ， 本案应当按照案外人执行异议之诉的审查标准来审查案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益 。 基于案外人执行异议与执行异议之诉的关联性和共通性 ， 在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前 ， 执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定 ， 对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定 。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中 ， 买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议 ， 符合下列情形且其权利能够排除执行的 ， 人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款 ， 或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记 。 ”据此 ， 在符合上述四项条件的情形下 ， 买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议 ， 人民法院应予支持 。 本案中 ， 雷慧君与恺利公司于2014年4月6日签订《浙江省商品房买卖合同》 ， 约定恺利公司将案涉房屋以74万元价格出售给雷慧君 ， 购房款支付方式为一次性付款；合同签订后 ， 雷慧君已按约全额支付购房款 。 故在2017年6月22日一审法院查封案涉房屋之前 ， 雷慧君已与恺利公司就购买案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同 ， 并已支付全部价款 。 根据雷慧君与达曼酒店签订的《房屋租赁合同》 ， 雷慧君于2014年8月31日起将案涉房屋出租给达曼酒店经营使用 。 占有既可以直接占有 ， 也可以间接占有 ， 达曼酒店按约承租经营案涉房屋并向雷慧君支付租金的行为 ， 应视为雷慧君在案涉房屋被司法查封前就通过他人间接占有案涉房屋 ， 不违反法律法规的规定 ， 亦符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第二项排除执行的要件 。
而对于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”排除执行的要件 ， 只要买受人对于未办理过户登记具有合理的客观理由即可认定符合上述第四项排除执行的要件 。 第一 ， 案涉《浙江省商品房买卖合同》第十六条产权登记条款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记 ， 取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记 ， 取得该房屋《房屋所有权证》；出卖人承诺于2014年11月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付买受人；买受人自行办理该商品房转移登记 。 据此 ， 买受人自行办理商品房转移登记的前提是出卖人要将案涉房屋的《土地使用权证书》及《房屋所有权证》交付给买受人 。 第二 ， 一审法院到桐庐县不动产登记中心走访 ， 该中心工作人员称“按其惯常的做法 ， 不动产初始登记并不是办理一本总证 ， 之后再办理初始预登记 ， 而是将项目所有的房屋先进行分户统一办理至开发商名下 ， 之后凭这小证可办理分户登记至购房人名下；也就是说2014年9月24日就是开发商办理房屋初始登记的时间 ， 自2014年9月25日开始东方君兰中心的房屋已具备办理分户登记的条件” 。 据此 ， 当地不动产登记部门亦表示案涉房屋过户登记的办理需要提供该房屋已办理至开发商名下的权属证书 。 第三 ， 本案现有证据不能证明恺利公司已向雷慧君交付相应的《土地使用权证书》及《房屋所有权证》等办理过户登记所需要材料 。 雷慧君称其一直要求恺利公司交付上述材料 ， 但因恺利公司工作人员经常调动、推诿导致其无法取得该材料 。 一审中 ， 恺利公司出具的《情况说明》表示“君兰大厦竣工后 ， 公司工作人员大规模调整 ， 仅有几名留守人员 ， 公司管理也比较松散” ， 亦能印证雷慧君的上述陈述 。 故在恺利公司未依约向雷慧君提供《土地使用权证书》及《房屋所有权证》等办证所需材料的情况下 ， 不能认定案涉房屋系因雷慧君的原因未办理过户登记 。 一审法院以恺利公司办理案涉房屋不动产权属初始登记的日期远早于案涉房屋被采取保全措施的日期为由认定案涉房屋系因雷慧君的原因未办理过户登记 ， 忽视了案涉合同对恺利公司义务的约定及该义务是否实际履行的情况 ， 属于认定事实不清 ， 应予纠正 。 由此 ， 本案亦符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项排除执行的要件 ， 雷慧君对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行 。
由于案涉房屋的出卖人恺利公司未依约将办理过户登记所需材料交付给雷慧君导致案涉房屋未办理过户登记 ， 本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可排除强制执行的情形 ， 不得执行该房屋 。 雷慧君的一审起诉请求解除对案涉房屋的保全措施 ， 有相应的事实与法律依据 。 在本判决已明确雷慧君对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益情况下 ， 一审法院应当裁定解除对案涉房屋的保全措施 。
综上 ， 雷慧君的上诉请求成立 ， 应予支持 。 一审判决适用法律不当 ， 本院予以纠正 。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定 ， 判决如下：
一、撤销福建省高级人民法院（2018）闽民初3号民事判决；
二、不得执行浙江省杭州市桐庐县房屋 。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元 ， 合计200元 ， 由厦门马沙利奥货运代理有限公司负担 。
本判决为终审判决 。
审判长何抒
审判员张爱珍
审判员贾清林
二〇一九年十二月十六日
法官助理潘琳
书记员黄哲
来源|民事审判


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