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违约金|房子没买成，还被扣两次违约金，“钱房两空”到底因为啥？

大河报·大河客户端采访人员 丁丰林
“从2018年到现在 ， 前后两年时间了 ， 房子一直买不成 ， 退钱的话还要扣我两次违约金 ， 总共6万多元 ， 实在是不能接受 。 ”
【违约金|房子没买成 ， 还被扣两次违约金 ， “钱房两空”到底因为啥？】准备在开封买房的姚先生遭遇了“困境”：他想买的房子 ， 贷款一直办不下来 。 开发商后来给他换了一套房 ， 贷款还是办不下来 。 他想更名重新贷款 ， 但开发商不许二次更名 。 他想退房退钱 ， 开发商要扣他两次违约金 ， 总数6万多元 。 陷入了这种僵 ， 姚先生到底经历了什么呢?
违约金|房子没买成，还被扣两次违约金，“钱房两空”到底因为啥？
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遭遇：拖了两年房子没买成 ， 还要被扣两次违约金
南阳的姚先生因为生意关系 ， 需要在开封买房 。 大概在2018年10月 ， 他在开封恒大文化旅游城选中了一套房子 。 因为自己做生意 ， 在银行有贷款的缘故 ， 他当时以母亲的名字办理了购房手续 。
姚先生说 ， 在交了分期首付之后 ， 将近一年的时间里 ， 手续却一直没有往下进行 。 置业顾问给他的答复说 ， 他选中的那套房子还在抵押中 ， 再加上姚先生的母亲不够贷款的资格 ， 所以无法办理贷款 ， 建议他换一套房子重新办理 。 在和置业顾问协商之后 ， 姚先生同意换房 。
“当时说换房我没意见 ， 但是郭经理(置业顾问)说 ， 换房的手续不好走 ， 建议我直接退房重新再买 。 但是我提出退房的话 ， 要扣我首付款10%违约金 ， 我当时不愿意 ， 郭经理说他想办法给我补回来 。 ”姚先生说 ， 郭经理给他换的房子比原来的房子大 ， 但总价款还是一样的 ， 姚先生同意了 ， 他写下了一份承诺书 ， 上面写明因为自己资金不到位的原因 ， 自愿扣除33896元退房 ， 时间是2019年8月15日 。
同日 ， 姚先生和开发商签订了新的合同 ， 因为母亲无法贷款 ， 他这次以父亲的名字办理手续 ， 同时交齐了总共30多万元的首付款 。
然后 ， 又是半年多过去了 ， 手续还是没有往下进行 。 姚先生说 ， 他中间一直给郭经理打电话 ， 对方不接;发微信 ， 对方不回 。 一直到今年4月份他找去售楼部 ， 才知道郭经理被开除了 。 新接手的一位置业顾问牛经理告诉他 ， 他父亲的名义还是无法办理贷款 ， 姚先生只能以全款买房 。 这套房子全款要一百多万 ， 姚先生一下子也拿不出这么多钱 。
随后 ， 姚先生找到开发商的一位领导 ， 对方表示会想办法沟通解决 。 姚先生又等了一个月 ， 仍无结果 。 今年6月24日 ， 姚先生突然收到开发商发来的挞定函 ， 限其在8月17日前支付房款 ， 否则房子将被另卖 ， 定金不予退还 。
姚先生非常苦恼：他向开发商提出更名 ， 重新申请贷款 ， 但是开发商表示已经更过一次名了 ， 不允许二次更名 。 他提出退房退钱 ， 开发商说需要再扣一次违约金 ， 而此前他就已经被扣过一次违约金了 ， 两次加起来 ， 他要被扣掉6万多元 。 姚先生说自己想不通：从前到后 ， 他都是按照置业顾问的要求在做 ， 前后拖了两年多 ， 不但房子买不成 ， 钱还要被白白扣掉 。
违约金|房子没买成，还被扣两次违约金，“钱房两空”到底因为啥？
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回应：“前任”的事不清楚 ， 因征信无法贷款须承担责任
9月8日下午 ， 采访人员联系了姚先生此前的置业顾问郭经理 ， 对方表示 ， 自己已经离职 ， 所有问题应该去找开发商资讯 ， 自己不便接受采访 。
采访人员又联系姚先生现在的置业顾问牛经理 。 牛经理证实郭经理确实在今年3月底离职 ， 自己是从4月份接手姚先生的单子的 。 对于此前的情况 ， 牛经理称自己并不清楚 。
采访人员又联系了开封恒大旅游城售楼处的负责人宋经理 。 宋经理回复说 ， 姚先生第一次买房失败的原因很复杂 ， 但最终是姚先生自己申请的退房 。 公司里保存有他本人签字的各种手续 ， “现在再提第一套房子的事没有意义” 。
而对于姚先生目前的情况 ， 牛经理称 ， 是姚先生父亲因为征信问题 ， 无法办理贷款 ， 姚先生需要全款买房 。
“公司肯定也是想卖房 ， 但是我们已经把各个银行都去了 ， 贷款就是办不下来 。 ”牛经理说 ， 征信原因属于是买房人的原因造成的违约 ， 如果姚先生要求退房 ， 需要扣除违约金 。
对此说法 ， 姚先生表示无法认同 。 他说 ， 置业顾问称他的父亲的征信不过关 ， 无法办理贷款 ， 但是他后来又以父亲的名义去申请了一次贷款 ， 结果很快就批下来了 。
姚先生给采访人员出示了一份父亲的征信报告 ， 上面显示 ， 在2020年3月份 ， 他的父亲在南阳村镇银行发生了一笔200万元的贷款业务 。
“他们说贷不下来 ， 但是我自己去贷 ， 一下就贷出来了 ， 这怎么解释呢?”姚先生表示不能理解 。
律师观点：
A：违约责任的承担 ， 应分情况讨论
北京市京师(郑州)律师事务所的秦明律师认为 ， 按照我国《合同法》的相关规定 ， 合同双方应当按照约定 ， 全面履行自己的合同义务 ， 一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担违约责任 。
如按照姚先生的说法 ， 在第一次购房时 ， 如确因开发商将房屋抵押而导致无法办理贷款的 ， 属于开发商违约 ， 姚先生无需承担违约责任 。 此时 ， 姚先生需要提供相关证据材料 ， 以证实确因卖方原因导致无法办理贷款 。
2019年5月份央行的新版征信实施后 ， 购房人因征信问题无法办理贷款的情况下 ， 只能全款购房或按照合同约定解除合同并承担违约责任 。 姚先生第二次换购房屋时 ， 如确因姚先生父亲的征信问题无法办理贷款 ， 那么姚先生的父亲作为违约一方可能需要承担履约不能的违约责任或以全款方式购买该房屋 。
B：第二次签订买房合同或存在重大误解 ， 可申请撤销
河南继春律师事务所的于继春律师认为 ， 在该起事件中 ， 存在两个法律关系：一是房屋买卖合同关系 ， 另一个是购房人与银行之间的借贷关系 。 在实践中 ， 购房者签订房屋买卖合同后 ， 一般由开发商代为联系银行办理借款合同 ， 由银行审查购买人的资信状况 ， 年龄 ， 职业等 ， 以确信有否贷款风险 。 如果购房人不能通过审查 ， 借款合同就不能成立 ， 买卖合同就无法履行 ， 则买卖双方需要协商变更付款方式 。 如果协商不成造成违约 ， 违约责任有约定的按约定执行 ， 没有约定的按法定执行 。
在这起事件中 ， 购房人第一次签订合同时 ， 已经因为贷款问题导致购房合同无法履行 ， 开发商在第二次和购房人签订合同时 ， 就应对借款人的资信状况进行审查 ， 若开发商疏于审查 ， 造成借款合同无法签订 ， 可视为存在重大误解 ， 根据《合同法》和《民法总则》的相关规定 ， 买受人可以在一年之内向司法部门要求撤销合同 ， 有损失的根据双方过错承担缔约过失责任 。 所以也要提醒购房者 ， 作为成年人在签订合同时 ， 一定要对自己的购房条件有清楚的认识 ， 审慎保存证据 ， 以免造成损失 。


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