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成龙1.2亿豪宅被拍卖？明星也不过是开发商的“韭菜”

房地产飞速发展这些年 ， 涉及到买房纠纷的事儿屡见不鲜 ， 即便是明星也不例外 。 这回 ， 成龙大哥“摊上事儿”了！
01.
他在北京的两套房被司法拍卖 ， 上了头条 。
最为吊诡的是 ， 虽然成龙实际使用已经达13年 ， 但至今都未拿到这两套的产权证书 。
成龙拿了相关的付款记录 ， 各种缴费清单去申诉 ， 但法院驳回成龙诉求 ， 依据是 ， 没有产权 ， 房子依然属于开发商 。
开发商现在欠债了 ， 他的资产就得被执行 。 至于成龙方的损失 ， 则是成龙方和开发商之间的问题 。
成龙1.2亿豪宅被拍卖？明星也不过是开发商的“韭菜”
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【成龙1.2亿豪宅被拍卖？明星也不过是开发商的“韭菜”】洋房姐姐简单梳理一下这事的来龙去脉：
2004年预售 ， 成龙2006年购入 。
两套房总价3360万 ， 成龙为该项目代言 ， 代言费2060万 ， 冲抵房款 ， 成龙实际支付1300万 。
实际支付房款为成龙旗下中泰成龙公司 ， 但中泰成龙公司是一家境外企业 ， 在境内没有分支机构 ， 不能购买商品房 ， 无法取得房产证 。
2014年开发商御嘉置地陷入财务纠纷和诉讼纠纷 ， 旗下Naga上院房产频繁被查封拍卖 ， 法院在执行过程中才发现其中有两套房是由成龙在居住使用 。
假如成龙以个人名义取得房产证 ， 实际是OK的 ， 因为当时政策并没有限制港澳台人士在京买房 。 显然开发商是知道这种产权办理方式的 ， 所以成龙这两套房有可能打水漂 ， 核心其实是开发商一直拖着不配合办房产证 。
有媒体调查发现 ， 之所以一直拖着 ， 原因有二 ， 一是成龙实际付款额计算 ， 房价才1万多 ， 其他房子都是3万多 ， 备案价差太多 ， 不太好办；二是这家开发商在之后的经营中频繁出现问题 ， 比如公司更名 ， 欠税等等 ， 进一步拖延了办证 。
资料显示 ， 开发商御嘉置地目前被列入失信名单 ， 实控人李建国被限制高消费 。
成龙买的这个小区 ， Naga上院一共有99套房 ， 现在19套房被司法拍卖 ， 开发商的问题可谓不小 。
基本可以确定 ， 这家开发商资金链出了大问题 。
假如房子最终被执行 ， 成龙损失可真的还不小 ， 这套房购买时市值3360万 ， 但现在市值已经超过1.2个亿 。
成龙以自身损失计算 ， 可以认定的只有1300万实际支付资金和2060万的代言费 ， 至于房子的增值部分 ， 成龙是否能分到 ， 依然是个问号 。
02.
这些年 ， 开发商坑购房者的事屡见不鲜 。
很大程度上跟房地产长期处于卖方市场有关 。
对房企来说 ， 卖房子 ， 卖给谁 ， 其实并不是最重要的 ， 最重要的是上游的融资环节 。
过去 ， 房地产开发 ， 可以称得上是空手套白狼 。
拿地的钱是借的 ， 拿到地之后还没开工 ， 房款就通过预售全部收上来了 。
等到真正开工的时候 ， 还可以抵押借钱 。
很多项目一期就把所有的成本都赚回来了 ， 后面二三四期全部都是利润 。
所以 ， 与其说关心房价涨不涨 ， 开发商更关心的是能不能借到钱 ， 买到足够多的地 ， 卖更多的房子 。
这在房地产发展初期 ， 人均居住面积比较低 ， 居民负债率不太高 ， 购房需求还比较旺盛的时候 ， 并没有太大问题 。
但现在 ， 房地产市场化已经走过了30年 ， 只有部分城市存在住房结构性短缺问题 ， 绝大部分城市都是不缺房子的 ， 像鹤岗 ， 阜新 ， 个旧这些个城市 ， 几万块就能买一套房 。
这种情况下 ， 很多开发商还在大举增加负债 ， 疯狂拿地 ， 疯狂开发 ， 重“量”不重“质” ， 搞高周转 ， 希望用规模 ， 用速度来搞定一切 ， 试图一举奠定自己的江湖地位 。
恒大 ， 碧桂园以及中梁地产是典型代表 。
以中梁地产为例 ， 2014年还是一家名不见经传的温州小房企 ， 但通过抓住2015年至2017年的货币宽松政策和棚改货币化安置机会 ， 迅速崛起 ， 至2019年 ， 以1526.5亿元销售额跻身top20 。
但这背后 ， 却是不断增长的债务 ， 财报显示 ， 2015年中梁流动负债为103.87亿元 ， 2017年猛增至796.81亿 ， 2018年更是增长至1680.7亿 。
今年爆出债务危机的泰禾集团 ， 一家擅长高杠杆高负债高周转的闽系房企 。
旗下泰禾北京院子二期 ， 价值2000多万的“限竞房”别墅 ， 因为泰禾资金链问题 ， 而陷入停滞 ， 部分业主的房子本来今年就要竣工 ， 但现在甚至连坑都没挖 。 业主提供的资料显示 ， 被挪用资金总量达到了70亿 。
泰禾北京院子二期的业主 ， 不乏各大互联网公司的高管 ， 2000万购房款 ， 也得allin加借款 ， 因为开发商的问题 ， 这些实打实的中产阶级 ， 他们当中不少人陷入了债务危机 。
泰禾现在债台高筑 ， 截至8月15日 ， 已到期未还借款金额高达349亿元 。 而泰禾上半年仅营收24.63亿元 ， 同比下降83.02% 。
截至现在 ， 不仅在北京 ， 泰禾在上海、杭州及昆明等地的项目都面临延期交房甚至烂尾风险 。
03.
三道红线来了 。
8月底 ， 12家房企参会 ， 央行和住建部设定关于增加有息债务的“三道红线”：
剔除预收款后的资产负债率大于70%；
净负债率大于100%；
现金短债比小于1倍 。
3中3 ， 红色预警 ， 有恒大、融创和绿地 ，
3中2 ， 橙色预警 ， 有中梁、阳光城 ，
3中1 ， 黄色预警 ， 有碧桂园、万科和新城控股
3中0 ， 绿色安全 ， 是保利、中海、华润、华侨城 。
根据要求 ， 这12家房企要在9月份拿出整改方案 ， 必须实现3中0 ， 否则不得增加债务 。
而“三道红线”明年要覆盖至全国所有房企 ， 这条规定可是狠 ， 直指房企的七寸——融资 。 相当多的开发商有可能就此倒下 ， 买房尤其要慎重 。
房企的命脉就是资金 ， 融资是不能停下来的 ， 一旦停下来 ， 资金链就会骤然紧张 。 为了回款 ， 各种招数都得上 ， 比如恒大国庆搞的7折全国促销 ， 在今年春节还只是75折 ， 虽然噱头味道更大 ， 但其目的是很明显的 ， 就是尽可能多卖房子多回款多还债 ， 力求达标 ， 这样明年才能获准融资 。
直接对接房企 ， 避免走样 。 地方城市总有自己的小九九 ， 导致落实过程中走样 ， 影响全盘 ， 现在高层直接对房企进行调控 ， 不会打折扣 。
遏制“大而不能倒”思维 。 靠债务迅速扩张的房企 ， 自己赚的盆满钵满 。 如果倒闭破产 ， 损失的是业主 ， 是银行 ， 是上下游的企业等等 。 到底救不救？救 ， 意味着你自己挖的坑 ， 要我们所有人帮你填 ， 凭什么？
三道红线的影响很大
1、大搞负债扩张的房企 ， 不会再出现了 ， 未来要想活下来 ， 盖好房子 ， 以产品力打动购房者 ， 才是出路 。
2、加速中小房企出清 ， 这些房企同样靠债务驱动 ， 没有太多能力降负债 ， 一两个项目玩不转就只能卖身或者破产 。
3、大房企之间的天价并购再难出现 。 比如2018年融创以创纪录的632亿元并购万达文旅城 ， 背后资金正是靠举债 。 未来这种并购很难了 ， 大家都只能耕耘好自己的一亩三分地 ， 稳步发展 ， 别挖坑 ， 坑大了 ， 也没人救你 。
4、央企的日子未来会更滋润 。 这次绿色档的都是央企 ， 他们举债成本天然很低 ， 比如中海 ， 常年融资成本位居全行业最低 ， 2019年仅有4.21% ， 对应民企中梁地产 ， 则高达9.4% 。 央企融资成本低 ， 意味着后续融资等方面不受影响；意味着同样价格拿一块地 ， 我能赚钱你可能亏钱 ， 意味着央企的竞争力整体会更强 。
洋房姐姐想说 ， 今年这形势 ， 五证已经不够了 ， 买现房才安全；即便是买期房 ， 资金雄厚 ， 稳健的开发商应该是首选 。
如果能确认购房款进入项目的专用监管账户并用于工程建设 ， 那才能吃下这颗定心丸 。
选一栋豪宅 ， 配得上你的未来 。 我是洋房姐姐 ， 关于豪宅 ， 你想看什么 ， 有什么问题 ， 欢迎留言告诉我 。


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