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阜新|辽宁阜新：“白菜价”房源折射下的转型困境

_原题：辽宁阜新："白菜价"房源折射下的转型困境
澎湃新闻采访人员 张成杰
8月末的辽宁阜新 ， 雨水频频 ， 褪去了夏日的燥热后 ， 湿润的秋风带来了久违的舒适 。
在阜新市太平区城南街道鑫源小区 ， 茶余饭后能看到大量的居民们悠闲地坐在一起聊天、打牌 。 与众不同的是 ， 他们谈论的话题多是自己小区及周边小区的房价 。
"一套38平方米毛坯房 ， 15000元 ， 每平方米均价398元；一套56平方米毛坯房 ， 20000元 ， 每平方米均价357元；一套60平方米电梯楼毛坯房 ， 45000元 ， 每平方米均价750元……怎么样？很低吧 ， 但一套都卖不出去 。 "大于（化名）今年51岁 ， 在鑫源小区内开了一家房产中介 ， 主要经营鑫源、城南小区（早期棚改）、米家小区等房源 。 谈到该片区房产的售卖成交情况 ， 大于显得非常无奈 。
阜新市 ， 地处辽宁省西部的低山丘陵区 ， 是辽宁省西北部地区的中心城市 ， 沈阳经济区重要城市之一 ， 曾拥有全亚洲第一大露天煤矿 ， 被誉为"北方煤都" 。 而今 ， 褪去"煤都"光环后的阜新因低价房再次进入公众视野 。
澎湃新闻采访人员前往阜新市实地了解到 ， 阜新市的"白菜价"房源主要存在于大于所在的鑫源小区以及附近米家小区等 ， 这些小区基本都是远离市区的棚改回迁房 ， 而非通常意义的商品房 。
阜新|辽宁阜新：“白菜价”房源折射下的转型困境
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某低价房源小区本文图片均为澎湃新闻采访人员张成杰图
但"白菜价"房源背后折射出的 ， 则是资源枯竭型城市的转型困境 。
"白菜价"棚改回迁房
澎湃新闻查询多个二手房交易网站看到 ， 阜新市低价房源普遍集中在城南小区（早期棚改）、鑫源小区、米家小区、平安西部、高德小区等 ， 部分房源每平方米单价基本都在500元左右 。
阜新|辽宁阜新：“白菜价”房源折射下的转型困境
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某网站低价房源截图
阜新|辽宁阜新：“白菜价”房源折射下的转型困境
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某网站低价房源截图
根据网络低价房源显示信息 ， 澎湃新闻采访人员前往房源所在小区进行探访时注意到 ， 这些小区都规模较大 ， 环境整洁 ， 更像是一个大的社区 ， 超市、药店、饭店、幼儿园、健身器配套设施也都较为完善 。 但房屋老旧 ， 离市区较远 ， 有的甚至靠近荒地 ， 并且小区均为棚改回迁房 。
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鑫源小区
大于告诉澎湃新闻采访人员 ， 他2006年底回迁入城南小区（早期棚改） ， 当时小区有些人在市区买了房 ， 也有人家里回迁时分到多套房 ， 很多人都有卖房需求 ， 他看到其中商机 ， 2007年就在小区内开了房产中介 。 "当时55平方米简装 ， 好一点的能卖到9万左右 ， 生意最好的时候是2012年下半年 ， 很多外地人来买房 ， 为了小孩读书落户 ， 一套房中介费都能赚5000元 。 "
随着生意渐好 ， 2015年大于又在鑫源小区购置了房产 ， "虽然都是棚改回迁 ， 但这个毕竟是新小区 ， 城南的房子老一点 ， 不过还好脱手了 ， 不然现在绝对也压在手里" ， 大于坦言 ， 现在的房子越来越不值钱 ， 生意也不好做 ， 一个月卖出一套房屋都难 ， 小区里很多房产中介都不干了 ， "这里本来就不好卖 ， 现在很多人赔着钱想脱手 ， 2万左右一套的房子多的是 ， 想要 ， 分分钟就能给你找到5套 。 "
大于带澎湃新闻采访人员看了一套城南小区（早期棚改）6层顶楼的毛坯房 ， 建于2008年左右 ， 约38平方米 ， 售价1万5 ， 折合每平方米395元 ， 因为闲置太久 ， 裂痕严重 ， 而且阳台有渗水现象 。 "棚改回迁房的质量都不会太好 ， 如果长时间不住就会有这种问题 ， 又是在顶楼 ， 长时间无人打理问题很多 ， 再便宜也无人问津 。 "大于表示 。
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38平方米售价1万5
在鑫源小区 ， 一套60平方米的高层电梯楼毛坯房 ， 建于2015年之后 ， 房子较新 ， 售价仅为4万5 。 大于介绍 ， "电梯楼才卖4万5 ， 这要是从前想都不敢想 ， 现在这个小区空置了很多 ， 但即使这样还是没人买 。 "
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鑫源小区电梯楼
同为棚改回迁房的米家小区闲置房多的更为明显 ， 走进小区里 ， 到处都能看到张贴着出售房屋广告的玻璃 ， 小区极为冷清 ， 采访人员以购房者的身份前往四层的一间55平方米房子 ， 这套毛坯房标价2.5万元 。 房主表示 ， 自己全家都已搬到沈阳 ， 当时分的房子多了一些 ， 类似闲置的还有亲戚的加起来有10套之多 ， 现在不求赚钱 ， 能脱手就行 。
从房屋的玻璃向外看去 ， 一片绿地 ， "住这里特别清净 ， 远离市区 ， 你可以感受田园生活 。 "房主推荐说 。
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米家小区某房间窗户外
与距离市中心13公里的米家小区、鑫源小区相比 ， 平安西部小区相对而言靠近市区 ， 距离市中心7公里左右 。 小区里一套网上挂牌售卖的55平方米顶楼毛坯房 ， 售卖2万元 ， 每平方米均价364元 ， 房子并无直观问题 。 中介表示 ， 2万元包括直接把户过到名下 ， 水、电、物业费都会帮助置办好 。 由于房主是外地人 ， 急于脱手才会这么便宜 。
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平安西部小区
但阜新也并不是所有的房子价格都如此低廉、售卖困难 ， 市中心的新房普遍单价在每平方米3900元左右 ， 像碧桂园、祥宇等品牌楼盘保持在每平方米5000元以上 ， 且售卖紧俏 ， 好的楼层基本已经售光 。 而多数二手房房价则保持在每平方米2700元上下 ， 也未出现"白菜价" 。
当然 ， 这样的价格和南方很多城市甚至县城的房价相比 ， 已经是低得不能再低了 。
阜新出租车司机李平（化名）坦言："房价降得最快的就是原来的棚改回迁房 ， 之前住的大多都是矿上工作的 ， 随着多个煤矿关停 ， 很多人都只能外出打工 ， 本来也没多少人了 ， 而且房子和商品房比起来质量不怎么样 ， 诚心想住的话都不会买这里 ， 人越走越少 ， 房子越剩越多 。 "
"白菜价"背后的资源枯竭型城市转型之困
前有鹤岗 ， 今有阜新 ， 皆因"白菜价"房子上了热搜 。
与鹤岗类似 ， 过去阜新也曾经是重要的煤炭基地 ， 因煤而兴 ， 巅峰时期 ， 仅海州矿的年产量就占据全国总量的10%以上 。 然而 ， 经过多年的开采之后 ， 阜新的煤矿资源已经枯竭 ， 煤炭主导的单一产业开始衰退 ， 城市陷入了"矿竭城衰"的困境 。
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阜新海洲露天矿国家矿山公园
2001年阜新市被国务院确定为"全国首个资源枯竭城市转型试点" ， 随后开始了艰难的转型摸索 。 然而 ， 城市"资源依赖症"并没有随着转型的提出而彻底解决 。
在中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任、研究员王业强看来 ， 由于阜新市长期依赖煤炭资源开采 ， 煤电在地方经济占比超过一半 ， 在城市经济发展中缺乏产业结构调整的动力 ， 长时间内城市产业结构较为单一 。 阜新市在提出转型后 ， 煤炭在很长一段时间仍是支柱产业 ， 地方经济依然没有摆脱对传统资源的依赖 。
新华社在2017年曾报道 ， 尽管这些煤城已宣告资源枯竭 ， 国有煤矿产量曲线却一度箭头向上 ， 与"黄金十年"市场走势高度拟合：阜新矿业集团2001年原煤产量826万吨 ， 2011年增至1210万吨 ， 随着市场下滑产量跳水 ， 2015年又降至771万吨 。
阜新过去以煤炭作为支柱产业 ， 2015年左右煤炭行业下行 ， 期间就业机会减少 ， 人口出现外流 。
上述报道提及 ， 2015年 ， 阜新矿业集团营业收入一下子减少30个亿 ， 利润总额由正变负 。 2016年更是雪上加霜 ， 由于无煤可采 ， 本地7座煤矿关闭了6座 ， 2.8万名职工面临转岗分流 。 该集团一位财务负责人透露 ， 2016年阜新市76%的社保缺口 ， 来自于这个多年的纳税大户 。
此外 ， 澎湃新闻查询阜新市2015年和2019年国民经济和社会发展统计公报注意到 ， 从全市户籍人口数据来看 ， 2015年末是189.5万人 ， 2016年末是188.9万人 ， 2017年末是186.2万人 ， 2018年末是185万人 ， 2019年是183.7万人 ， 4年减少了5.8万人 ， 阜新的人口一直呈净流出状态 。
另据辽宁省各城市最近三年的国民经济和社会发展统计公报显示 ， 阜新市的GDP三年均排名末位 ， 2017年至2019年分别为421.7亿元、446亿元、488.1亿元 ， 而同省的大连市则为7363.9亿元、7668.5亿元、7001.7亿元 ， 近三年均位列第一 ， 对比悬殊 。
其中 ， 2019年阜新实现GDP为488.1亿元 ， 人均地区生产总值27945元 ， 不足全国平均水平的四成 。 我国人均国内生产总值为70892元 。
"根据统计数据 ， 2019年东北阜新、鹤岗的商品房均价分别在3500元和2900元左右的水平 。 峰值出现在2014年 ， 分别为3900元和3500元左右 。 明显的变化是都经历了一个缓慢的上升 ， 然后下降的过程 ， 步调基本一致 。 "中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任、研究员王业强对澎湃新闻分析 ， 这些资源型城市的衰退必然会造成房价的低迷 ， 主导产业衰落 ， 接续产业跟不上 ， 经济衰退必然留不住人 。 随着人口流出以及人口向中心城区集聚的发展 ， 那些位置差、配套差的回迁房就会面临被抛弃的风险 。
转型路在何方
王业强表示 ， 经济衰退、人口净流出 ， 这实际上就是城市收缩的现象 ， 也是国际上城市发展过程中普遍存在的现象 。 在我国部分地区 ， 很多城市也面临着局部收缩的问题 ， 只不过东北地区表现较为明显 ， 转型是这些城市所面临的必然选择 。
近几年 ， 在中央和地方的共同努力下 ， 虽然大部分枯竭型城市实现了经济增长 ， 但转型目标远未完成 ， 很多资源枯竭型城市仍在转型路上 。
在王业强看来 ， 东北振兴这么多年 ， 国家给了很多政策 ， 但是产业转型升级依旧是困难重重 。 除了外部环境因素之外 ， 一个关键的原因就是体制机制不活 。
"由于长期受传统经济发展思维束缚 ， 重工业经济地位根深蒂固 ， 短期难以改变 ， 自主性、多元性、灵活性的产业发展意识不够 。 东北缺的不是技术创新 ， 而是制度创新 。 因此 ， 东北产业转型升级 ， 需要重点克服阻碍创新的体制机制 ， 尤其是在产业智能化时代 ， 利用东北老工业基地基础优势 ， 通过与新技术、新产业融合推动转型升级 ， 改善营商环境 ， 完全可以弯道超车、实现振兴 。 "王业强说 。
王业强表示 ， 以阜新为例 ， 从自身发展来看 ， 首先应大力引进环境治理方面的专门人才 ， 利用国内外环境监测与治理的先进技术 ， 尽快改善全市生态环境 。 如今阜新市环境污染严重 ， 加大环境治理力度 ， 确保生态环境逐年改善 ， 营造宜居环境已经迫在眉睫 。 其次是应完善城市产业体系 ， 克服对传统煤炭资源的依赖性 ， 发展新兴产业 。
值得注意的是 ， 阜新也开始从环境治理和生态修复为出发点来探索新产业 。
新华社2019年曾报道 ， 阜新规划建设百年赛道城 ， 赛道城项目规划区域约30平方公里 ， 其中24平方公里为废弃矿区 ， 6平方公里为待建城区 。 规划在24平方公里的废弃矿区中 ， 依托矿坑现状及分布 ， 建设12条各类"主题赛道" ， 同时围绕赛道规划建设特色小镇集群 ， 涵盖红旗赛道小镇、赛道乐园小镇、冰雪世界小镇、汽车摩托车场地赛竞技小镇等 。 6平方公里的待建城区规划建设以职业教育（重点发展通用勤务专业）为主要发展方向 ， 力图打造成教育、研发、创客等产业的综合体 。
王业强还表示 ， 除了内部动力外 ， 还要积极抓住外部机遇来破解自身困境 ， 包括高铁、机场等发展机遇 ， 不断完善区域基础设施和交通网络建设 ， 积极融入国内经济大循环 ， 为当地产业转型发展创造机遇 。
比如 ， 预计今年年底建成通车的京沈高铁 ， 起自北京 ， 途经北京市顺义区、怀柔区、密云区 ， 河北省承德市 ， 辽宁省朝阳市、阜新市 ， 终至沈阳 。 京沈高铁全线通车后 ， 将进一步扩展东北地区高铁网覆盖面 ， 加快形成东西并举的进出关高铁通道 ， 极大方便沿线群众出行 ， 对促进区域经济社会发展、助力东北全面振兴 ， 具有十分重要的意义 ， 最直接的就是房价也有可能提升 。
【阜新|辽宁阜新：“白菜价”房源折射下的转型困境】此外 ， 王业强也谈到 ， 随着"一带一路"倡议的提出 ， 东北亚经贸合作发展活力增强 ， 如何抓住这千载难逢的历史机遇 ， 也是东北诸多城市所应探究的 。


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