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融创中国三红挑战 新城控股回暖冷思 孙宏斌、王晓松的新路老路

融创中国三红挑战 新城控股回暖冷思 孙宏斌、王晓松的新路老路
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三条红线在前 ， 是开拓新路 ， 还是老路狂奔？
作者：光束
来源：铑财——铑财研究院
2020年 ， 多数房企心情应是五味杂陈 。
年初 ， 疫情突袭 ， 行业冲击明显 。 恒大、碧桂园等大佬 ， 打折促销、线上营销 ， 一顿操作猛如虎 。 然上半年数据 ， 仍同比下降8%；一线城市成交面积前5个月同比下降；二三线城市前4个月同比下降 。
好在6、7月间 ， 受益现金流、融资渠道宽松 ， 出现可喜反弹 。 各大房企销售额、销售价双增 ， 如恒大每平方米上涨446元 ， 万科上涨350元 ， 碧桂园上涨159......甚至部分城市新房价格最大同比涨幅超20% 。 由此 ， 也引发监管部门注意 。
8月 ， 多个部委释放调控、收紧信号 。 8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会 ， 碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参会 。 三条负债红线 ， 房企被分“红橙黄绿”四档 。
实锤一出 ， 几家欢喜几家忧 。
01
销售额跌出前十租金有多香？
9月4日 ， 新城控股发布业绩单：1-8月累计合同销售金额约1390.81亿元 ， 同比下降18.89%；累计销售面积约1279.98万平方米 ， 同比下降14.66% 。
8月单月 ， 新城控股实现合同销售金额约206.05亿元 ， 同比减少15.95%；销售面积约204.54万平方米 ， 同比减少10.83% 。
对比同行 ， 销售额增幅方面 ， 碧桂园实现2.91%增长、万科5.58%、恒大21.8%、中海2.1%、融创1.69%、世茂19% ， 绿城31.5% 。
观点指数发布的前八月房企销售额TOP100榜单显示 ， 新城控股跌出前十 ， 以1390亿元排在第14名 ， 金地、金茂、招商蛇口、世茂等纷纷冲前 。
值得一提的是 ， 年初业绩会上 ， 新城控股董事长兼总裁王晓松曾直言 ， 今年2500亿的销售目标是比较中性的 。 这一销售目标 ， 较去年全年实现2708.1亿元的销售总额减少200亿左右或降幅为7.68% 。
若以2500亿销售目标计算 ， 新城控股8个月仅完成55.63% 。 如想全年达标 ， 接下来每月销售要达277亿元以上 。 压力不言而喻 。
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然销售去化的不理想 ， 并未影响新城控股的拿地热情 。
仅8月单月 ， 新城控股共计新增16宗土地 ， 包括昆明8宗；天津、苏州、连云港、长沙、南昌、日照、太原、重庆各1宗 ， 需支付总土地价款67.62亿元 ， 总出让面积94.67万平方米 ， 大部分为商住地块 。
截至今年前八月 ， 新城控股在土地投资方面 ， 新增项目73个 ， 需支付总价款近600亿元 ， 总出让面积756.58万平方米 。
值得注意的是 ， 这73个项目基本均为商住地块 ， 仅有少数几个纯住宅或住宅及其他用地 。
为何新城控股如此青睐商住？
财报显示 ， 今年上半年 ， 新城控股累计开业吾悦广场63座 ， 已开业面积达586.62万平方米 ， 同比增长42.72% ， 实现租金收入21.32亿元 ， 同比增长22.46% ， 出租率达96.08% 。
疫情之下 ， 商业地产的抗跌表现也给了王晓松不少信心 。
王晓松曾表示 ， 近两年要拿40个吾悦广场做保底 ， 会继续跑马圈地三到四年 。 掌管商业板块的新城控股集团联席总裁曲德君也透露 ， 今年计划开业30座吾悦广场 ， 明年开业数量将不少于今年计划开业的数量 。
不过 ， 细品既有端倪 。
2019年同期 ， 营业期内的44座吾悦广场共录得租金及管理费收入17.41亿元 ， 同比增长98.74% 。 粗略计算 ， 报告期间新开业的19座吾悦广场收入为6.15亿元 ， 平均到每座吾悦广场收入仅3200多万元 。
当然 ， 亦有疫情及减租退租影响 。 据此前公告 ， 吾悦广告年初减免了商户5亿元租金 。 但即便加上这5亿元 ， 租金及管理费收入26.32亿元 ， 同比增幅51%左右 ， 仍大幅落后去年同期涨幅 ， 且这还是在新增开业量增加近三分之一的背景下 。
可见 ， 新城控股的租金收入并没想象中那么好 。 “现金奶牛” ， 也不是那么香 。 那么 ， 上文的火力全开 ， 是否也有隐患呢？
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02
业绩双升踩第一道红线
来看财报 。
8月21日 ， 新城控股公布2020年半年报：营收377.36亿元 ， 同比大增121.15% ， 归属于上市公司股东的净利润32.04亿元 ， 同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元 ， 同比增长33.91% 。
营利双增 ， 堪称亮眼 。
但专家指出 ， 房企项目交付和收入结转具有滞后性 ， 销售业绩往往在一两年后才能在财务指标中体现 。 换言之 ， 这份靓丽财报主要得益于新城控股前几年项目交付收入兑现所致 。 调控持续加码及疫情发酵影响几何 ， 有待时间做答 。
上半年 ， 其综合毛利率为26.06% ， 综合净利率10.2% ， 相较2019年同期37.47%的毛利率和17.09%的净利率来说 ， 同比分别大幅下降了11个百分点和7个百分点 。
更大变数 ， 来自监管 。 最近房企最关心事莫过开文的“345新规” ， “三道红线”即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。
此外 ， 拿地销售比是否过高、经营性现金流情况也将作为监管重要指标 。
截至2020年6月30日 ， 新城控股资产负债率87.66% ， 主要由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元 ， 剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47% 。
显然 ， 新城控股已踏第一道红线 。
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另据金融投资报显示 ， 在成本较低廉的公司债方面 ， 新城控股融资成本也显著增加 。 如17新城控股MTN001的票面利率从5.4%大幅升至7.2% 。
03
品牌、质量、诚信乱象
长期以来,房企依托高负债、高周转实现规模化、粗放式增长 。
专家表示 ， 随着一系列新规出台,房企举债扩营打法走到尽头 ， 且部分债务偿还需依靠销售回款,这将促使房企加快现金回款,将经营重心放到销售、运营和产品上,房地产行业将迈向精细化运营的高质量新阶段 。
遗憾的是 ， 一些房企对此根本改变 ， 并无做好准备 。
如新城控股在品牌、质量、诚信方面的答卷 ， 难言乐观 。
首先 ， 新城控股一直非常低调 ， 使其家喻户晓的是前董事长王振华涉嫌猥亵女童事件 ， 对企业品牌损伤不言而喻 。
其次 ， 工程质量方面也有短板 ， 不乏消费者的质量投诉 。
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9月7日 ， 有网友在人民网领导留言板投诉 ， 长春北湖新城吾悦广场附近 ， 吾悦和府小区疑似豆腐渣工程 。 入住几个月时间 ， 下雨天车库、电梯漏水严重 ， 新城物业及施工方对业主投诉屡次都拖延时间 ， 没有完整解决方案及行动 ， 漏水严重业主苦不堪言 。
3月21日 ， 青岛市民孙先生拨打大众网新闻热线反映 ， 其新城玺樾小区的精装修房屋存在严重质量问题：大理石有空鼓、破损断裂现象 ， 墙皮脱皮、卫生间返碱严重 。 开发商组织人员简单维修后 ， 依然问题不断 。
......
诚信方面 ， 亦有争议声音 。
9月4日 ， 在襄阳市人民政府的网站上 ， 一位自由卖房经纪人表示：“在今年3月29号通过小新家（新城控股开发的推荐客户的APP上）推荐一名客户 ， 当天推荐当天都成交了 ， 当时置业顾问说推荐成交佣金是：推荐后2020年5月31日前成交的住宅是总房款的1.2% ， 公寓、商铺2%佣金 ， 结果是至今都8月底了 ， 我这边迟迟没有收到新城控股开发商打给我的佣金 ， 然后问了置业顾问 ， 置业顾问说我推荐的客户到访不足半个小时 ， 开发商不予以结算为由 ， 不给我结算佣金了 ， 这完全是欺骗我们经纪人 ， 想让我们免费给他推荐有效客户 ， 最后不给我们结钱 。 ”
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3月份 ， 新城控股山东多个项目遭质疑 ， 涉嫌虚假宣传 ， 质量问题频出 。
【融创中国三红挑战 新城控股回暖冷思 孙宏斌、王晓松的新路老路】此外 ， 安徽省六安市 ， 吾悦广场涉虚假宣传 。 没有高铁 ， 却自称高铁旺铺；湖南省长沙市 ， 朗隽雅苑涉嫌虚假宣传 ， 承诺的优惠不兑现；重庆市 ， 新城朗隽大都会虚假宣传 ， 导致业主子女无法入学；山东省济宁市 ， 吾悦广场宣传开盘售罄 ， 涉嫌虚假宣传......


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