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老旧小区|郑州今年拟改造老旧小区1200个 数量居全国首位

老旧小区改造如火如荼 ， 进展到底如何?
据住房和城乡建设部8月27日消息 ， 今年1~7月份 ， 全国新开工改造城镇老旧小区2.22万个 ， 占年度目标任务(3.9万个)的56.4% ， 较6月末提高了16个百分点;涉及居民442.74万户 ， 占年度目标任务(约700万户)的62.7% ， 较6月末提高了15.6个百分点 。
哪些城市改造面积最大?哪些城市改造进度最快?会在哪些领域形成多大的投资?仍然是广受关注的问题 。 21世纪经济报道采访人员对一线城市、省会城市、计划单列市和GDP过万亿城市的老旧小区改造计划与开工进度 ， 做了统计和梳理 。
老旧小区|郑州今年拟改造老旧小区1200个 数量居全国首位
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郑州、西安改造小区最多
在21世纪经济报道采访人员统计的城市中 ， 有26个公布了2020年计划改造的小区数量 ， 其中 ， 郑州（郑州新闻网）将改造约1200个小区 ， 在所有城市中居首 ， 西安是另一个改造小区数量过千的城市 。 其他城市公布的数据都没有超过500个 ， 有18个城市的改造数量都在100至500个之间 。
从公布的改造面积来看 ， 截至8月上旬 ， 上述城市中 ， 有21个公布了2020年的老旧小区计划所覆盖的改造面积 。 所有已公布改造计划的城市 ， 改造面积都超过100万平方米 。 其中 ， 西安、哈尔滨、杭州、武汉等地 ， 今年都将改造超过1000万平米 ， 最多的西安则计划改造1900万平米 。
而从改造计划覆盖的家庭来看 ， 部分城市同时发布了老旧小区的改造面积与覆盖家庭数量 。 其中 ， 杭州2020年的改造计划涉及家庭最多 ， 达到15万户 ， 另外南昌和武汉的覆盖家庭也超过了10万户 ， 太原、兰州和济南则超过了5万户 。
【老旧小区|郑州今年拟改造老旧小区1200个 数量居全国首位】改造计划的推进进度如何?21世纪经济报道采访人员注意到 ， 截止到8月上旬 ， 当前公布了具体改造进度的城市数量不多 ， 其中大多数都是已经全部开工 ， 或者接近全部开工 。
其中 ， 西安计划改造1900万平米 ， 到7月底已开工建设1436个小区 ， 建筑面积2077.7万平方米 ， 改造进度达到109%;计划改造约6.2万户的济南 ， 则已经开工62249户 ， 改造开工进度同样突破100% 。 另外 ， 贵阳计划改造1.61万户 ， 实际开工改造则达到了15661户 。 武汉的这两组数字则分别是13.2万户和12763户 ， 同样接近全部开工 。
对此 ， 陕西省房地产研究会会长王圣学曾告诉21世纪经济报道采访人员 ， 西安旧改加速度的原因主要有两点 。 一是按照老旧小区的标准 ， 西安老旧小区规模比较大;二是明年西安要召开全运会 ， 为了提升整个城市环境 ， 加大了老旧小区改造的速度 。
不过 ， 某地方住建部门官员告诉采访人员 ， 当地此前并非老旧小区改造试点城市 ， 因此目前还没有竣工的小区 。 同时老旧小区改造涉及群众切身利益和日常生活 ， 而且开工面积每天变化较大 ， 因此 ， 在数据发布上 ， 除了改造开工进度接近完成的城市 ， 当地选择了暂时不对外公布改造进度 。
全国五分之一住房有旧改需求
在第十二届全国既有建筑改造大会“老旧小区综合改造分论坛”上 ， 中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌介绍称 ， 按照各地提供的数据不完全统计 ， 目前全国有改造需求的小区32.7万个 ， 总建筑面积65亿平方米 ， 从建筑面积看 ， 约占现有城镇住房总量324亿平方米(国家统计局发布数据)的20.06% 。
如此庞大体量的老旧小区改造 ， 带来的投资强度有多大 ， 是各界关心的另一个问题 。
7月中旬 ， 国家发改委曾表示 ， 2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个 ， 中央预算内投资安排543亿元 ， 目前已经全部下达完毕 ， 实现了“城镇老旧小区改造任务翻番 ， 中央预算内投资安排翻番” 。
在中央资金的基础上 ， 不少城市今年在老旧小区的计划投入 ， 都达到10亿级别 。 其中 ， 杭州计划投入68亿元 ， 太原计划投入超过30亿元 ， 南昌、济南和北京的计划投入则分别达到了约27亿元、约19亿元和12.8亿元 。
实际上 ， 这些投资额度中 ， 中央投资的所占份额并不高 。 以西安为例 ， 2020年西安计划老旧小区改造开工投资94.9亿元 。 其中 ， 根据西安市发改委9月3日发布的消息 ， 截至目前西安市累计争取到2020年保障性安居工程中央预算内投资19.17亿元 。
而在稍早些时候的6月 ， 西安市住建局局长苗宝明则在接受媒体采访时表示 ， 西安当时有613个项目申请到中央和省级资金共24.3亿元 。
不过 ， 西安方面仍然认为“资金不足” ， 西安当地媒体报道称 ， 由于“资金有限” ， 部分群众抱怨老旧小区改造存在做面子工程、重视小区环境改造而忽视小区内在品质提升等问题 。
一些机构则计算了叠加地方投入后的全国总体投资强度 。 中银证券曾根据各省发布的老旧小区改造计划 ， 计算各地老旧小区政府投入强度 。
其中 ， 安徽省平均每户可达到1.27万元 。 青海省平均每户约为1.5万元 ， 贵州省每户接近4万元 。 而河北省平均每户金额为0.9万元 。 中银证券称 ， 如果以安徽省的1.27万元每户作为全国“旧改”的平均标准 ， 今年“旧改”的政府投入规模约为900亿元 ， 约带动固定资产投资0.64% 。
社会资本投入空间大
实际上 ， 不仅是中央与地方两级政府投入 ， 根据行业测算 ， 当居民资金和社会资本进入老旧小区改造领域后 ， 投入强度的提升会非常明显 。
首先需要了解的是 ， 根据今年7月发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类 ， 分别是为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容 ， 为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容 ， 为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容 。
其中 ， 政府财政资金 ， 将主要用在基础类改造上 。 而居民出资主要在于加装电梯等“完善类”投资 ， 以及这些“完善类”设施改造完成后的付费使用 。 社会资本则将被更多引进在提升类改造上 。
因此 ， 老旧小区改造内容的不同 ， 则有着完全不同的改造成本和投入强度 。
以北京为例 ， 北京是全国最早推进老旧小区综合整治的城市之一 ， 2011年就开始以抗震加固和建筑节能等为重点的老旧小区综合整治 。 同时 ， 北京也是老旧小区权属最复杂、改造难度最大的城市之一 ， 其改造的经验具有相当的借鉴意义 。
“十二五”期间 ， 除2011年以外的四年里 ， 北京的老旧小区综合整治总共投入340亿元 ， 改造面积超过6500万平方米 ， 涉及1678个小区、1.37万栋楼 ， 惠及81.9万户家庭 。
实际上 ， 这340亿政府投入是随着北京老旧小区改造内容不断扩充 ， 而随之增加的 。 在上述论坛上 ， 有北京市住建部门相关负责人指出 ， 早期老旧小区改造仅限于抗震加固内容时 ， 预算投入不到100亿 ， 加入建筑节能改造内容后 ， 上升到200多亿 ， 而当老旧小区改造最终确定是“综合整治”工作方案后 ， 预算才达到了340亿元 。
即使按照这一口径 ， 北京每平方米的改造政府投入强度也只有523元每平米 。 有老旧小区改造的资深从业者告诉采访人员 ， 这一数字并不能完全代表北京老旧小区的改造强度 ， 因为其中并不包括增设电梯、新设停车位等居民和社会资本参与的项目成本 。 而根据行业的测算 ， 包含政府投入在内 ， 北京老旧小区改造的平均总投入资金应该在每平方米1000到1300元 ， 随着未来材料费和人工费的变动 ， 投资强度还可能更高一些 。
根据初步测算 ， 北京约有5100个楼龄在20年以上的老旧小区 ， 涉及243万套住房 。 而如果按照上述成本来计算 ， 该人士预估 ， 北京老旧小区改造的投资额度将在1800亿元以上 ， 叠加智慧社区、新基建等项目的投入 ， 投资额度将达到2000亿元以上 ， 而如果要在未来五年完成“基础类”“完善类”和“提升类”三类改造 ， 平均每年将会拉动超过400亿元的投资 。
对此 ， 全联房地产商会城市更新和旧有建筑改造分会副会长赵路兴告诉21世纪经济报道采访人员 ， 从目前各地公布的老旧小区改造案例来看 ， 多数仍然以基础类和完善类为主 ， 社会资本尚未大规模进入投资 。 这一方面是由于一些困扰社会资本进入的标准、法理问题尚未解决 ， 另一方面 ， 老旧小区改造的社会属性大于其经济属性 ， 通过政府投入为主的“基础类”和“完善类”的改造 ， 提升居民居住水平 ， 仍然是当前需要首要考虑解决的问题 。


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