经济适用房|拿到房本就能卖！“按经济适用住房管理”和经适房有什么区别？
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棚户区改造 ， 是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程 。 8月底 ， 怀柔区的张大爷高高兴兴地拿到自己回迁房的不动产权证书 ， 看到上面标注按经济适用住房管理字样 ， 一下就糊涂了 。 为什么自己的回迁房 ， 按照经济适用房管理 ， 立刻向开发企业咨询 。 结果开发企业对这块也不太懂 ， 又打了一圈电话才问明白 。 今天就和大家聊聊按经济适用房管理到底和经济适用房区别在哪里？
什么是经适房
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经济适用房（以下简称经适房）是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 。 由国家统一下达计划 ， 用地一般实行行政划拨的方式 ， 免收土地出让金 ， 对各种经批准的收费实行减半征收 ， 出售价格实行政府指导价 ， 按保本微利的原则确定 。
经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性 。 是具有社会保障性质的商品住宅 。 经适房根据销售对象、上市交易不同 ， 又分为一类经适房和二类经适房 。
一类经适房
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一类经适房 ， 就是大家现在比较熟知的 ， 属于保障性住房的经适房 。 《北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发〔2007〕27号)规定 ， 经济适用住房 ， 是指政府提供优惠政策 ， 限定建设标准、供应对象和销售价格 ， 向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房 。
经适房限定申请人需要是北京市城镇户口 ， 家庭收入还要符合设定的条件 。 满5年后才可以上市出售 ， 且上市前 ， 先由政府决定是否优先回购 ， 政府决定不回购方可出售 。 按照市场价格出售所购住房时 ， 产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款（2008年4月11日（含）前签订购房合同按出售价格的10%补交土地收益等价款） 。
【经济适用房|拿到房本就能卖！“按经济适用住房管理”和经适房有什么区别？】二类经适房
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二类经适房一般是回迁性质或安居性质的房屋 ， 例如本文开头部分说的棚户区改造回迁房 ， 在房产证首页处会标示 " 按照经济适用住房产权管理“ 。 这里面 ， 重点词汇有三个“按照”、“产权”、“管理” 。 二类经适房行政管理上比照经济适用房 ， 但是不受经济适用房5年的限制 ， 只要取得产权证就可以上市交易 ， 和商品房的主要区别是要缴纳网签价3%的土地出让金 ， 缴纳该土地出让金后 ， 其产权性质变为商品房 。
两类经适房的区别
1.转让时间限制 。 一类经适房 ， 已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后 ， 可以按市场价出售所购住房；二类经适房只要产权人拿到房屋所有权证即可上市出售 。
2.国家出让土地使用权收取的费用不同 。 一类、二类经适房都需缴纳契税、增值税、个税、且计算方式相同 ， 都是根据是否首套房 ， 房屋面积、网签价以及是否满五唯一等因素确定 。 二者不同之处是一类经适房需要缴纳土地收益等价款 ， 二类经适房缴纳土地出让金 。 大家注意一下 ， 土地收益等价款（土地收益金）和土地出让金 ， 不是过户产生的税费 ， 而是国家出让土地使用权收取的费用 。 在这 ， 在和大家引申解释一下什么是土地收益金、土地出让金 。
土地收益金 ， 指土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时 ， 就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款 ， 或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时 ， 就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款 。
土地出让金 ， 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者 ， 按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额） ， 或土地使用期满 ， 土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款 ， 或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者 ， 将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资 ， 按规定补交的土地出让价款 。
3.上市时用不用到区住保部门办理申请手续 。 一类经适房 ， 在已购经济适用住房满足相关条件上市出售时 ， 申请家庭要先持相关材料到户口所在区住房保障管理部门提出申请 ， 同等条件下 ， 区县住房保障管理部门可以优先回购 。 区县住保部门放弃优先购买权情况下 ， 房屋才能上市交易 。 而二类经适房 ， 不用去区住保部门办理上市手续 ， 可以直接上市交易 。
4.房产证首页不同 。 一类经适房房本首页盖有“经济适用住房”的印章 ， 二类则 是盖有“按经济适用住房产权管理”的印章 。
5.购房后是否受区住保部门监督管理 。 一类经适房购买后 ， 必须按照国家相关规定使用 ， 未变成商品房前 ， 已购家庭不得再取得其他住房 。 而二类经适房 ， 购房及入住后除上市交易时需补交土地金外 ， 其他和普通商品房没有区别 ， 不在保障房后期监督管理序列 。
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