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绿城中国：代建上市、逆势增储，2500亿销售目标有望达成

抛开代建业务不说 ， 绿城中国的住宅开发项目增速十分可观 ， 2020上半年投资项目实现合约销售金额661亿元 ， 同比上涨34% ， 权益销售金额380亿元 ， 权益占比57.8% 。 分月来看 ， 绿城中国的投资项目恢复速度较快 ， 仅2月同比下降66.7% ， 3月开始便恢复2019年同期水平以上 ， 而后在6月增幅达到峰值90.3% ， 需要注意的是 ， 六月、七月的销售金额增幅主要由权益部分带动 ， 同比增速分别高达127%、656% 。 另外 ， 绿城中国2020下半年总可售货源金额达2722亿元 ， 其中住宅开发项目可售货源2028亿元 ， 79%位于一二线地区 ， 代建项目可售货源694亿元 ， 去化率达到58.3%即可达成全年2500亿的销售目标 。
2020上半年 ， 绿城中国持续深化“区域聚焦、城市深耕”的战略 ， 抓住疫情窗口期 ， 加大力度扩充长三角及环渤海等核心城市土地储备 ， 以较低成本获取了较多一二线优质地块 ， 新增土地建面1096.7万平米 ， 同比上涨240.7% ， 新增土地投资额648亿元 ， 同比上涨157.6% ， 绿城中国支付部分达439亿元 。 新增货值1756亿元 ， 同比上涨181% ， 其中一二线城市占比达75% ， 充足的高能级土地储备可在未来为企业带来更多的业绩及盈利增长 ， 新增货值中25%可在2020年内实现销售转化 ， 预计下半年绿城中国的销售规模还会加速上升 。
分区域来看 ， 新增土储建筑面积以长三角为主 ， 2020上半年绿城中国共计在长三角地区拿地690万平米 ， 占比63% ， 其中以南通为主要拿地区域 ， 新增土储建面270万平米 ， 占比25% ， 南通的新增建面主要来源于与新湖中宝合作的启东海上明珠城项目 ， 这是继绿城中国收购新湖中宝上海项目、浙江项目的第三次合作 ， 该合作达成的当日 ， 新湖中宝正式成为绿城中国的第三大股东 ， 截至2020年6月30日 ， 新湖中宝的土储规模约3000万平米 ， 主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区 ， 由于很大一部分是旧改项目 ， 土地成本相对较低 ， 对目前渴求土储规模的绿城中国无疑是一大助力 。 此外 ， 在环渤海地区拿地达248万平米 ， 占比23% ， 在成渝地区拿地6万平米 ， 占比1% ， 在深耕长三角地区的同时扩大企业版图 。
导致净利润率下降的主要原因有三：其一 ， 上半年结转的项目受限价影响导致品牌溢价未能充分体现 ， 导致总体营业收入的增速不及营业成本的增速（2020上半年营业成本同比上涨39.6%至177.1亿元） ， 绿城中国的拿地溢价率相对偏高 ， 就2020上半年来说 ， 部分拿地平均溢价率达28.7%；其二 ， 财务费用由2019上半年的8亿元大幅上涨56.4%至12.5亿元；其三 ， 过往项目的减值亏损及拨回净值总额由2019上半年盈利1亿下降至亏损2.2亿元 。
【绿城中国：代建上市、逆势增储，2500亿销售目标有望达成】但是我们认为 ， 第一 ， 公司布局核心城市土地价值较高 ， 且住宅市场表现较好 ， 公司产品溢价率突出 ， 能为项目提供充足的利润空间 ， 保障利润增长；第二 ， 公司与新湖中宝合作 ， 而新湖中宝在长三角拥有大量的土储 ， 双方合作开发有利于进一步保障公司利润率的提升 。
2020上半年 ， 面对国内日益趋紧的融资政策 ， 绿城中国积极开拓融资渠道 ， 加权平均融资成本为5.2% ， 较2019年底再降1个百分点 ， 低于2019EH50平均融资成本水平 。 2020年上半年绿城中国发行公司债人民币29.3亿元 ， 年利率3.19%至3.87%；发行中期票据人民币30亿元 ， 年利率3.27%至3.86%；发行永续中期票据人民币15亿元 ， 年利率4.2% 。 除此之外公司的融资渠道和方式越来越多样 ， 2020上半年成功发行购房尾款ABS共人民币20亿元 ， 年利率3.9%；发行供应链ABS人民币51.65亿元 ， 年利率2.5%至3.98% 。 境内债券平均利息成本为仅3.54% ， 较2019年同期的4.87%下降1.33个百分点 。


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