融信中国：上半年销售额同比转正，负债保持在合理水平
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融信中国最新披露的2020年中期业绩显示 ， 公司上半年实现营收210.66亿元、毛利31.40亿元、归母核心纯利11.11亿元 。
2020年1-6月 ， 公司累计实现合约销售额约603.58亿元、合约建筑面积约257.32万平方米 ， 合约平均销售价约23457元/平方米 。 相比去年同期 ， 公司上半年的销售额已实现同比转正 ， 增速约为6.49% ， 体现了逆境下的经营韧性 。
报告期内 ， 公司新增土地项目21个 ， 新增建筑面积约4.61百万平方米 ， 平均收购成本为8550元/平方米（按计容面积计算） 。 这些新增土储中 ， 75%位于长三角地区 ， 共15个项目、约2.79百万平方米 。
负债方面 ， 融信中国截至6月末的流动比率为1.55倍 。 公司流动资产项下的现金及银行结余金额312.60亿元、流动负债项下借款金额183.92亿元 ， 现金短债比达到1.7倍 ， 短期偿债能力较强 。 同期 ， 公司的负债比率（借款总额减现金及银行结余再除以权益总额 ， 亦称“净负债比率”）为0.91 ， 剔除预收款后的资产负债率为73.80% 。
对比近期市场热议的“三道红线” ， 公司现金短债比、净负债率均达标 ， 剔除预收款后的资产负债率也十分接近监管指标 。
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交付减少影响收入确认 ， 合约负债或提供长期收入保障
融信中国的营收主要来自于三块 ， 分别是物业销售、建设服务、租金收入及其他 。 2020年上半年 ， 公司实现营收210.66亿元、相比去年同期有所下滑 ， 其中一个原因或为疫情下物业交付延迟的影响 。
随着疫情逐渐好转 ， 预计公司交付确认的节奏会有所加快 ， 这或许将会带动公司未来收入的回升 。 此外 ， 截至报告期末 ， 融信中国拥有合约负债（房地产企业销售物业预先收到的客户款项）631.09亿元 ， 相比去年末增长4.72% 。 按照会计准则要求 ， 随着未来物业逐渐交付 ， 合约负债将不断确认为公司收入 ， 并最终转化为利润 。
从近五年中期融信中国合约负债金额（2016年、2017年中期为已收客户的预售所得款项）的变化来看 ， 整体也处于明显的上升趋势 ， 这为公司未来收入增长提供了重要支撑 。
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不同于物业销售业务 ， 融信中国另外两块业务报告期内均实现营收同比双位数增长 ， 其中建设服务实现营收2.63亿元 ， 同比增长10.68%；租金收入及其他业务实现营收2.31亿元 ， 同比增长39.11% 。
销售韧性充足 ， 6月已实现销售额同比转正
2020年以来 ， 受新冠肺炎疫情的影响 ， 房企施工、销售均受到影响 ， 融信中国也不例外 。 公司今年2月实现合约销售额30.36亿元 ， 同比出现明显下滑 。 但3月以来直到6月 ， 公司合约销售额逐月攀升 ， 金额分别达到78.43亿元、97.07亿元、127.84亿元和196.29亿元 。 2020年截至6月末 ， 公司累计实现合约销售额约603.58亿元 ， 相比去年同期的566.78亿元实现同比正增长约6.49% ， 充分体现了公司的经营韧性 。
值得一提的是 ， 公司上半年的销售增速也大幅跑赢行业大盘 。 根据国家统计局数据 ， 2020年上半年国内商品房销售金额、销售面积分别为66895亿元、69404万平方米 ， 同比分别下降5.4%和8.4% 。
在融信中国上半年的销售中 ， 金额排在前五名的城市是杭州、南京、福州、上海和温州 ， 分别贡献销售额220.79亿元、77.29亿元、58.46亿元、39.62亿元和37.24亿元 ， 占比分别为36.58%、12.81%、9.69%、6.56%和6.17% 。 除了这几个城市 ， 其他销售金额占比较高的城市还包括郑州、苏州、宁波、湖州等 。
融信中国2020年7月实现合约销售额121.44亿元、合约销售面积60.63万平方米 。 2020年1-7月 ， 公司累计已实现合约销售额725.02亿元 。 不出意外的话 ， 公司今年将实现连续三年销售额突破千亿元 。
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截至报告期末 ， 融信中国流动资产项下拥有持作出售已竣工物业117.05亿元、开发中物业1127.83亿元 ， 这为未来销售提供了充足的弹药 。
重仓长三角 ， 土地储备温和扩张
土地储备方面 ， 截至2020年6月末 ， 融信中国布局全国47个城市共219个项目 ， 总土地储备达到约28.03百万平方米 ， 相比过去几年实现稳步扩张 。 这些土地储备的每平方米成本为7767元 ， 80%位于中国一二线城市的黄金地段 ， 其中2.5百万平方米为持作出售已竣工物业、20.4百万平方米处于在建状态、5.1百万平方米为持作未来开发 。
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融信中国深耕全国九大核心城市群 ， 包括台湾海峡西部地区、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北及山东半岛城市群 。 其中 ， 长三角和海西地区是公司重点押注的区域 。
今年上半年 ， 融信中国新收购土地项目21个 ， 新增总建筑面积约4.61百万平方米 ， 收购平均成本为8550元/平方米（按计容面积计算） 。 值得一提的是 ， 融信中国新增土储中75%位于长三角地区 ， 共15个项目、约2.79百万平方米 ， 可见公司重仓长三角的决心 。 根据第三方研究机构克尔瑞发布的《2019年长三角地区房企土储货值排行榜TOP30》 ， 融信中国以显著优势名列TOP20 。
此外 ， 公司还通过多渠道补充土储 。 2020年1-6月 ， 融信中国加快旧改项目的转化 ， 新增确权约0.48百万平方米 。 根据中期报告的披露 ， 报告期内公司位于郑州的旧改项目“奥体世纪”、“时光之城”凭借优质教育资源及楼盘品质 ， 去化率遥遥领先周边楼盘 。
融资成本下降、回购股份彰显信心
截至报告期末 ， 融信中国流动资产项下的现金及银行结余金额达312.60亿元 ， 远高于同期流动负债项下的借款金额183.92亿元 ， 现金短债比达到1.7倍 。 由此可见 ， 公司的短期偿债能力较优 ， 这也可以从流动比率指标上得到印证 。 数据显示 ， 融信中国的流动比率由2019年底1.51倍上升至2020年截至6月末的1.55倍 。
负债比率方面 ， 虽然融信中国本期的负债比率（借款总额减现金及银行结余再除以权益总额 ， 亦称“净负债率”）相比2019年底有所上升 ， 达到0.91 ， 但仍小于1 。
近日 ， 多家媒体报道监管部门将出台政策收紧房地产融资 ， 设置“三道红线”新规并将房企分为四档 。 “三道红线”分别为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。 经过前面计算 ， 融信中国截至2020年6月末的净负债率为91%、现金短债约1.7倍 ， 均没有触及监管红线 。 公司同期剔除预收款后的资产负债率73.80%虽然超过了红线 ， 但与监管目标十分接近 。
良好的财务表现是融信中国过去几年提前降杆杆的成果 ， 体现了公司的战略前瞻性 ， 也为企业未来发展提供了有利的环境 。
另外值得一提的是 ， 融信中国还在报告期内实现了融资成本的下降以及债务结构的优化 。 2020年3月和4月 ， 公司分别发行12.90亿元、11.06亿元资产支持证券（ABS） ， 计息利率为5.9% ， 以公司应收物业销售所得款项作抵押 。 资产支持证券的发行使得公司在降低融资成本的同时 ， 也实现了存量资产的盘活 。
根据公告 ， 2020年截至目前 ， 融信中国共发行3只美元债 ， 平均发行票面利率只有7.15% 。 其中 ， 公司7月末公告发行的2024年到期的2亿美元优先票据的票面利率只有6.75% 。 对比来看 ， 公司2019年发行的美元债票面利率均在8%以上 。 由此可见 ， 融信中国2020年的融资成本出现明显下降 ， 这有利于提升公司盈利水平 。 或许是基于降低成本的考量 ， 融信中国曾公告截至2020年3月末从公开市场回购6600万美元的票据 。
另外值得注意的是 ， 基于对自身业务发展的信心 ， 融信中国2020年以来多次进行回购 。
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【融信中国：上半年销售额同比转正，负债保持在合理水平】根据公告统计 ， 公司累计回购约1589.65万股、耗资超过1.25亿港元 ， 回购价格介于每股7.30至8.24港元之间 。
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