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协会提示：警惕收房租金过高！长租公寓发生了什么？

暴雷再起！这次不是P2P ， 而是长租公寓 。
近日 ， 上海市房地产经纪行业协会发布住房租赁市场风险提示 ， 提醒房东、租客在委托经营或租房过程中 ， 应多方了解周边住房的市场租金价格 ， 警惕长租公寓公司“高进低出、长收短付”、警惕收房租金过高或出租金过低的风险 。
协会提示：警惕收房租金过高！长租公寓发生了什么？
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整治长租公寓
在今年7月份 ， 天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安八个城市入围中央财政支持住房租赁市场发展试点城市 ， 意味着租赁市场即将迎来大变局 。 在这场大变局中 ， 长租公寓便是主角之一 。
尤其在大城市中 ， 长租公寓成为了不少年轻人在高档小区和农民房之间的折中首选 ， 但同时其也是乱象丛生 。 比如杭州适享科技的长租公寓公司 ， 通过高价收房、低价出租的方式吸引房东和租客的资金 ， 最终爆雷跑路 。
目前 ， 全国各地已经开展了针对长租公寓的整治：
上海：闵行区发布《租赁住房运营管理办法（试行）》 ， 租赁机构需备案；
郑州：郑州市住房保障和房地产管理局印发《郑州市住房保障和房地产管理局房屋租赁市场乱象整治实施方案》；
泉州：泉州市住房和城乡建设局等六部门联合印发《关于泉州市住房租赁中介机构乱象专项整治工作方案通知》 ， 严惩住房租赁中介8类行为 。
以上这些地方举措均集中在7月份发布 ， 说明这些长租公寓早已在“骚动” 。 看得出 ， 在疫情之下 ， 长租公寓面临空置率高、资金链断裂等问题 ， 市场风险开始不断暴露 ， 并在年中集中爆发 。
协会提示：警惕收房租金过高！长租公寓发生了什么？
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什么是长租公寓？
顾名思义 ， 长租公寓的租赁周期往往比普通住房要长 ， 此外主要还有以下几个特点：
1、有中介费或服务费 。 长租公寓本身就是一个平台 ， 通过租用房东的房子 ， 然后再转租给租客 ， 其中需要收取介绍费、卫生费等各种名头的费用 。
2、租金支付周期长 。 如果直接租赁房东自有房 ， 一般都是押一付一或押一付三 ， 而长租公寓动辄押一付半年、付一年 。 比如上面提到的杭州适享科技长租公寓公司 ， 有的租客押一付十二交了26000多元 。
目前来看比较正规的长租公寓主要集中于以上两个特点 ， 当然本人遇到过还有个别需要交所谓“家电家居维修基金”的公寓 。
而在长租公寓中又有集中式与分散式之分 。
集中式公寓是指租赁平台租下整栋或整栋中的几层 ， 统一进行改造后出租的一种模式 。 其优势在于房间之间相互影响较小 ， 可提供较多的公共服务 。
分散式公寓则主要是租下分散在各个小区里的个人闲散房源 ， 进行装修后 ， 以公寓名义对外出租 。 特点是房屋格局不统一 ， 以中高端长租公寓为主 。
然而分散式长租公寓由于房源难找、个别改造成本过高等原因 ， 资金回报率整体偏低 ， 所以不少品牌公寓公司改造整栋的公寓 ， 也就是集中式长租公寓非常多 。 这种公寓在北上广深城中村的农民房中非常常见 。
长租公寓的运作模式
按照正常的逻辑 ， 定期收租客租金 ， 然后付房东租金 ， 从中收取中介费是非常稳定的一种盈利模式 ， 为何长租公寓公司频频出现资金链问题呢？
毕竟歪门邪路才来钱快 ， 正常经营早就亏死了 。 长租公寓也是这么想的 。 所以不少长租公寓都采取了“高进低出、长收短付” 。
所谓“高进低出、长收短付” ， 即高价收房东房屋 ， 低价出租；向租客收长期租金 ， 向房东付短期租金 。
【协会提示：警惕收房租金过高！长租公寓发生了什么？】当然这可能会有点晦涩难懂 ， 为什么公寓要高买低卖？按月收租它不香吗？
首先 ， 在房地产行业是典型的资金密集型行业 ， 时间就是金钱 ， 如果一个项目需要收租十几二十年才能回本的项目 ， 根本不现实 ， 因为公寓公司需要承担巨额的财务成本 ， 即利息 。 所以公寓需要一次性收租以快速回笼资金 。 这是长租公寓之所以“长收短付”的根本动因 。
其次 ， 由于中高端白领的社交需求 ， 以及房东自有房品质的参差不齐 ， 公寓公司为了抢占市场 ， 吸引房东和房客资源 ， 采取了“高价收房、低价租房”的策略 。
协会提示：警惕收房租金过高！长租公寓发生了什么？
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我们来通过一个例子来了解一下长租公寓的运作模式：
假设小白有一栋农民房 ， 共10个房间 ， 市场租金1000元/间 。 A公寓经过与小白协商后 ， 则以1200元的价格全部租下小白的房间 ， 租金按月支付；然后A公寓对外以800元/间的价格出租 ， 押一付十二 ， 即一间房一次性收取10400元 ， 10间就是104000元 。
那么好 ， 第一个月过去了 。 A公寓在支付给小白12000元的租金后 ， 从第二个月开始至下次支付租金前 ， 中间有整整过一个月手握92000元的现金 ， 而且没有利息！
有财务常识的读者应该知道 ， 这相当于是无息贷款 ， 在A公寓手上形成了一个资金池 。 而一旦形成资金池 ， 那么运作的空间可就多了去了 。
在接下来的十一个月 ， A公寓通过这种模式不断收房子 ， 租房子 ， 手里掌握的资金池会越来越大 。 公寓除了收取中介费外 ， 还可以用这些无利息的钱做投资 ， 赚收益 。
长租公寓的融资模式
首先 ， 最传统的融资手段就是发债 。 比如租赁住房专项公司债券 ， 根据上交所披露数据 ， 目前三家公司涉猎租赁住房专项债的房企 ， 龙湖、葛洲坝和保利 ， 截至2018年8月已经成功发行三期 。
但是发债的成本并不低 ， 按照行情利率基本都在5.5%以上 ， 这就对长租公寓提出了很高的盈利要求 。 为了避免这种风险 ， 于是乎就有了另一种融资方式：资产证券化 。
第二种 ， 资产证券化 。 资产证券化的前提是要有现金流 ， A公寓则可以将这些收租权所产生的现金流 ， 打包成ABS（资产证券化）产品 ， 转售出去 。 说的直白一点 ， 就是将未来收房租的权益打包成理财产品来融资 。
这种融资模式的优势在于成本相对较低 ， 且可以边经营边用这些钱来还债或者建下一个项 ， 平摊甚至降低负债率等 。 目前我国共有5个长租公寓资产证券化项目：中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划 。
为什么会爆雷？
如果你读懂了上面两种模式 ， 你就会知道为什么长租公寓会爆雷了 。 还是延续上面的例子：
如果A公寓将小白房子所产生的租金收益权打包卖给了资产管理公司B ， 资产管理公司B又向公众发售 。 你会发现：
1、A公寓（经营方）将入住率达不到预期、租金不够等风险完全转移给了投资人（资产管理公司B）和承租方 。
2、如果此时A公寓聪明的话 ， 可以成立一个C资管公司 ， 提供租客小额贷款以支付租金 。 C资管公司替租客将全年的租金一次性付给A公寓 ， A公寓马上就可以获得资金回流 ， 并实现了将融资从A公寓（经营方）完全剥离 。
高明吗？太高明了！可是金融从来都是零和游戏 ， 风险不会消失 ， 只会转移 。 涉及方越多 ， 风险越大 ， 一旦房间长期闲置 ， 租客租金不足 ， 资金链风险马上就会席卷这一整条金融链 。 这就是疫情下 ， 长租公寓集中爆雷的根本原因 。
值得注意的是 ， 目前长租公寓大多只是对存量房源的盘活 ， 而随着监管的加强和政府租赁相关用地的入市 ， 大量增量长租公寓将会出现 ， 像P2P一样 ， 优胜劣汰不可避免 。 在集体建设用地上建设的租赁住房 ， 即大型社区式公寓山雨欲来 。 并且这类租赁住房是国家扶持重点项目 ， 它们将会以全新的租住形态出现在市场中 。
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