“三道红线”全失守，拖欠农民工工资超千万，这家房企巨头很难堪
绿地最近太难了 。
在西安 ， 大批农民工焦灼地向绿地讨取拖欠的项目工资 。 “好多人都是娃急着去上学 ， 急着用钱 。 ”
在江苏 ， 绿地建设就因为拖欠农民工工资 ， 被列入全省限制市场准入企业黑名单 。
这还不是最难的 。 前不久 ， 楼市传闻的负债“三道红线” ， 绿地全中 。
而在刚披露的中报里 ， 绿地的业绩同比下降了20% ， 降幅为TOP10房企最大 。
绿地发生了什么？
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项目拖欠农民工工资超千万
据媒体报道 ， 西安“沣东绿地新里公馆二期”项目（绿地控股） ， 自去年8月以来就一直拖欠100多名建筑工人的工资 ， 共300多万人民币 ， 至今未结 。
“一直没给过工资 ， 工资表、欠条都有 ， 就是不给钱 。 今天孩子开学 ， 都没钱给交学费 。 ”9月1号 ， 西安丈八二路 ， 绿地中心A座楼下站满了一群农民工 。
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而就在不久前的6月 ， 江苏省公布了77家被限制市场准入的企业 ， 上海绿地建设（集团）有限公司赫然上榜 。 要知道 ， 江苏省可是全国第二经济大省 ， 绿地建设作为全国性房企 ， 如今却被江苏拒之门外 ， 令人咋舌 。
据报道 ， 江苏南通启东市的绿地新村沙项目 ， 共发生13起、上访人数累计665人、涉及金额总计3007.9万元的农民工讨薪事件 。
再往前 ， 2019年 ， 多家媒体报道 ， 郑州绿地滨湖国际城小区拖欠农民工工资1200万元；
2016年 ， 《半岛都市报》报道称 ， 数家房地产开发企业因未按合同约定支付工程款 ， 造成施工企业拖欠农民工工资 ， 导致农民工集体投诉 ， 被青岛市给予全市通报批评 ， 并将不良行为记入信用档案 。 其中就有绿地地产青岛远致置业有限公司；
2014年***消息 ， 绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司疑资金短缺 ， 用手续不全的房抵扣两千余万元工程款；
……
“三道红线”失守 ， 负债处高位
频繁拖欠农民工工资 ， 或许是从另一个角度折射出 ， 过去绿地由于举债扩张 ， 在现金流与债务上处理得并不够好 。
从现金流量表来看 ， 今年上半年 ， 绿地的经营现金流量净额为41.34亿元 ， 同比去年同期的81.47亿元大幅下跌49.3% ， 几乎腰斩 。
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负债方面 ， 绿地均触及“三道红线” 。
第一 ， 中报显示 ， 截至上半年 ， 绿地总负债1.04万亿 ， 其中流动负债8025亿 ， 剔除预收款后的资产负债率达到约88% 。 这也踩中了监管部门“三道红线”之一——剔除预收款后的资产负债率不超过70% 。
第二 ， 截至上半年 ， 绿地净负债率179.5% ， 较期初增加23.6% ， 处于行业相对高位 ， 踩中了第二条红线——净负债率不超过100% 。
第三 ， 绿地集团账面现金872亿 ， 可短期债务317亿 ， 一年内到期的非流动负债879亿 ， 其他流动负债100亿 ， 现金短债比仅为0.66 。 这意味着绿地面临极大的短期偿债压力 ， 也踩中了第三条红线——现金短债比小于1倍 。
“三道红线”均失守 ， 意味着绿地未来的融资将会大大受限 。
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现金少 ， 负债高 ， 融资难 。 绿地只能拼命加速回款 。
2020年上半年 ， 绿地实现回款1257亿元 ， 回款率达到95% ， 同比上升近15% 。 但这对于债务和扩张而言也只是杯水车薪 。
“二次混改”迷雾重重
早在2014年 ， 绿地的房地产销售额就做到了全国第一 。
次年 ， 绿地作为上海国资委混改试点 ， 引入了平安等战投机构后借壳上市 ， 当时市值超3000亿元 ， 成为房地产板块第一股 ， 一时风光无两 。 作为战略投资者 ， 地方国资当时对着这支潜力股还有点盼头 。
但几年下来 ， 绿地股价跌跌不休 ， 由上市之初的3000亿跌到如今的900来亿 ， 蒸发了2000多亿 。 绿地颓势凸显 ， 与其“地产+基建”的定位或许有一定关系 。
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上半年 ， 相比房地产25.7%的毛利率 ， 绿地大基建因为前期资金投入多、项目回款周期长等特点 ， 毛利率仅有为4.8% 。 这也拉低了绿地的综合毛利率 。 过去三年 ， 绿地的综合毛利率都在15%左右徘徊 ， 大幅低于同类房企 。
“地产+基建”的主业模式 ， 让地方政府乐于与绿地合作 ， 绿地也因此能够以更低的成本拿下土地 。
但与政府的土地合作项目 ， 往往包含住宅、商业、办公等多个业态 。 但相比住宅开发 ， 商业、办公的销售往往会遇到更大的阻力 。
上半年 ， 绿地主业合同销售金额中 ， 住宅占比70% ， 商办占比30% 。 其中商办销售额同比下降了33.56% ， 跌幅超过三分之一 。
与政府的合作有喜有忧 ， 这也成为绿地往前迈步的掣肘 。 看着绿地原地踏步的状态 ， 地方国资也坐不住了 。
今年7月 ， 绿地启动“二次混改”战略计划 ， 控股股东的上海国资系要出售绿地控股17.5%股权 。 国资解套之时 ， 谁会入局 ， 目前仍迷雾重重 。
结语
从2014年坐上房企第一宝座 ， 到被碧万恒等反超 ， 股价市值不断下跌蒸发 ， 绿地陷入了发展的窘境 。
除了拖欠农民工工资不断被爆、现金与负债全面亮红灯以及掣肘的发展模式 ， 与绿地纠缠不休的还有工程质量问题、摩天大楼停工难产（易简财经此前报道：西南第一高楼被曝停工 ， 绿地还有多少个“难产的孩儿”？）……
体量越大 ， “大象转身”更为困难 。 目前 ， 绿地处于三条红线皆触碰的红色警报档位 。 如何去杠杆、降负债仍是绿地亟需解决的事情 。
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【“三道红线”全失守，拖欠农民工工资超千万，这家房企巨头很难堪】作者|95
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