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上市公司|房地产暴利已成往事上市公司毛利率群体性下滑( 二 )


上述王姓人士直言 ， 尤其是2018年下半年来 ， 市场行情急转直下 ， 核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调 。
前端买地成本的上行叠加后端销售价格的下行 ， 加之市场整体趋于平稳 ， 地价占售价比持续上升 。
韩慧华在业绩会上也有表达类似观点 ， 她进一步说道：“对于整个行业来说 ， 毛利率下降是一个长期的趋势 ， 我们目前的销售毛利率比我们现在已经结转的毛利率是相对更低的 ， 我们预计到年底还有一个小幅的回落 。 ”
碧桂园（2007.HK）首席财务官伍碧君也表示 ， 利润率下降是行业趋势 ， 未来能够维持25%的毛利率已是不错成绩 。
值得注意的是 ， 相较于往年 ， 今年上半年 ， 受新冠肺炎疫情影响 ， 多家房企延期开工 。 往年的返乡置业潮基本告停 。 直至3月初 ， 房地产业的销售和开工情况才有所好转 ， 不少城市的楼市小阳春推迟至5月 。
今年3月 ， 万科总裁祝九胜在出席公司2019年业绩会时曾指出 ， “2~3月 ， 万科销售额和2019年同期相比下降510亿元 ， 全年约3.9万户客户的新房交付料将延迟 。 ”这几乎是行业共同面临的情况 。 万科、华润置地、金地集团(600383,股吧)（600383.SH）、华发股份等多家房企在湖北区域的销售也受到冲击 。
房地产的预售制度 ， 使销售收入提前出现 ， 大约两年左右才会结算营收和利润 ， 存在一定的错配周期 。 每年销售、结转项目不均的周期性波动表现显著 ， 单个大体量项目的毛利水平、入市时间等都会导致核心财务指标的大幅度起伏 。
以绿景中国(00095.HK)为例 ， 去年同期公司收益逾80%来自红树湾壹号 ， 约27.5亿元 ， 该项目的毛利率超过70% 。 相较之下 ， 今年上半年绿景中国结转项目收入仅24.37%来自红树湾壹号 ， 其他来自于美景广场、国际花城、绿憬商务广场 。 这直接造成了绿景中国收益、毛利的下行 。 报告期内 ， 绿景中国毛利率同比下降5个百分点至65% 。
类似这样受结转项目影响的房企并不在少数 。 诸如 ， 华发股份、大名城等房企在报告期内出现增收不增利的状态 ， 就与多个结转项目出现亏损、重仓区域毛利下行等有直接关系 。
最新的8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会” ， 传达了重点房企融资新规 ， 业内将其称为“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70% ， 净负债率不得大于100% ， 现金短债比不小于1 。
“高毛利项目可能没达到结算标准 ， 而低毛利项目结算进表 ， 房企的毛利便会趋于下行 。 ”刘姓注册会计师也指出 ， “三条红线”出台之后 ， 不排除接下来房企调节结算项目 ， 以更好助力自身达到“三条红线”标准 。

（责任编辑：李显杰 ）


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