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企业|为什么要对地产龙头企业财务指标进行监控( 二 )


在笔者看来 ， 融资新政细则仍有待完善 。 新版融资新政旨在降低房地产金融风险 ， 让负债水平过高、过于激进的大型房企放慢速度 ， 调降杠杆 。 大部分较为激进的高杠杆房企都触了“三道红线” ， 但让人诧异的是以“高周转”出名的某公司居然被列入黄色档区 ， 不由得让人质疑“三道红线”的科学性 ， 尤其是净负债率这一指标的考量标准 。
净负债率 ， 即有息负债减去现金资产后与合并权益的比值 ， 反映房企的真实负债压力和杠杆水平 。 该指标存在较大的调节空间 ， 可以通过提升合并权益实现降低净负债率的目的 ， 有些企业通过明股实债、引入合作方等操作提升少数股东权益 。 由此 ， 笔者认为上述监管指标存在调整的可能性 。
行业格局或出现新变化
过去几年 ， 多家房企利用高杠杆和高周转模式迅速崛起 ， 这些企业在很短时间里就成功从第二梯队或第三梯队跻身第一梯队 。 新的监管规则出台之后 ， 高杠杆与高周转模式将遇到挑战 ， 行业格局可能会出现新的变化 。 笔者分析可能会出现以下几方面的变化：
一是行业融资整体放缓 ， 行业格局重新变化 。
处在红档区的房企融资将明显受限 ， 尤其是今年上半年加杠杆较快 ， 拿地较为激进的企业 ， 面临即将到来的债券融资偿债高峰期 ， 必须被动降杠杆 。 在头部企业中 ， 万科和中海一贯实行稳健的经营风格 ， 他们即使融资没有受限 ， 也不会改变已有的风格 。 因此 ， 笔者估计房地产行业融资增速将整体放慢步伐 。 2020年1~7月 ， 房地产开发企业到位资金已恢复至去年同期水平 ， 但改善幅度已显著放缓 。 在融资环境已经边际收紧的背景下 ， 新政出台将引导市场预期整体回落 ， 控制触线企业融资规模 ， 严惩金融机构违规放贷 ， 行业融资规模增速将持续低速增长 。
二是土地市场热度下降 。
融资放缓 ， 房企拿地将更为审慎 ， 土地市场热度将整体下降 。 新政影响下 ， 融资受限房企拿地的能力和意愿将受到影响 。 开发企业要遵守拿地销售比不高于40%这一观察指标 ， 而且监管部门要求房企对拿地资金作出解释 ， 房企拿地节奏势必放缓 。 资金链压力较大的中小房企将抛售项目 ， 二级市场收并购增多 ， 一级土地市场热度将整体下降 。
三是高周转、高杠杆将难以为继 。
近年来 ， 多数房企选择高杠杆、高周转模式 。 随着头部房企放慢步伐 ， 头部房企对市场的占有率将有所回落 。 第二梯队中财务较为稳健的企业将获得一定发展空间 ， 有政府背书的国有房企仍有望稳健发展 。
在新的监管规则下 ， 少数股东权益占比低的房地产企业可以通过股权合作的方式扩大规模 ， 存在规模赶超的可能性 ， 行业格局有可能出现新的变化 。
（责任编辑：李显杰 ）


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