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睿意德联合创始人王玉珂：存量改造要始终关注客户群体变化

睿意德联合创始人王玉珂：存量改造要始终关注客户群体变化
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睿意德联合创始人王玉珂
乐居财经讯张丹8月26日 ， 以“浪奔”为主题的2020（第三届）乐居财经年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办 ， 200余位地产业界精英齐聚一堂 ， 共论后疫情时代的企业战略和布局 。 睿意德联合创始人王玉珂出席论坛并接受采访 。
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突如其来的疫情 ， 给商业地产带来了重创 ， 实体商业如何快速回复 ， 该如何提高运营效率 ， 是商业经营者关注的焦点 ， 也是需要急于解答的问题 。
“从目前整个行业的恢复状态来看 ， 实体商业已经恢复了70%-80% ， 相对而言 ， 密集型业态如影院、KTV、儿童等业态会慢些 。 ”王玉珂用数据展示了后疫时代商业的恢复现状 。
对于普遍关心的效率提升 ， 王玉珂从四个方面给出了解答：一是通过流量拉动效率 ， 流量分为公域流量、私域流量 ， 通过线上带货的方式 ， 推动品牌流量的增加 ， 进而提升效率；二是内容衍生 ， 跟进观念消费触达用户 ， 提升转化率；三是服务便捷化 ， 以快速物流的配送方式 ， 实现到家消费 ， 升级新的服务体验；四是产品力方面 ， 尤其对于关注较多的大店转型提效 ， 可以通过“大店化小”来降低整体风险 。
“放眼整个商业行业 ， 抗风险应该优先选择连锁品牌 。 因为每个店铺承受风险的能力不一样 ， 假如风险来时 ， 关闭其中一部分 ， 另一部分还可以继续生存 。 ”这是王玉珂从大店转型应对风险中 ， 给予的经营提示 。
随着房地产行业从增量市场逐渐向存量市场转变 ， 存量改造与资产优化成为新的竞技场 。 不过 ， 存量物业改造赛道开发潜力虽大 ， 但并非轻而易举之事 。 怎样更高效地改造与盘活 ， 如何提升商业地产的资产价值 ， 从“赚快钱”变为“赚慢钱” ， 如何平衡利润与心态 。
在王玉珂看来 ， 存量改造是一个增长的市场 ， 想要更高效地改造存量物业 ， 需要关注五个方面：
一是利益平衡 ， 这是存量物业改造首先要关注的问题 ， 权衡不好利益 ， 有时候耗费了大量的人力、财力、物力 ， 甚至连项目都拿不到 ， 更别说下一步的改造了 。
二是用户思维 ， 多数购物中心都是直接管理租户 ， 并未直接接触消费者 ， 如何去掌握用户特点 ， 购物中心“百货化” 。 通过货品的运营才有可能触达用户 ， 了解消费者的消费习惯、频次、辐射距离等消费特性 。
三是差别化的产品力；四是原始文化的积累 ， 尊重历史人文 ， 对传统文化进行继承、发扬、升级 ， 与消费者产生情感共鸣；五是内容焕新 。
“商业没有暴利一说 ， 一直以来都是保持着合理的利润水平 ， 大体维持在5%-10% 。 ”存量市场下的商业地产运营 ， 在收支之间平衡利润很重要 。
王玉珂认为 ， 存量改造要始终关注消费人群 ， 与他们保持最亲近的距离 ， 这是平衡利润的前提 。
在此基础上 ， 需要做好细节处理 。 王玉珂分析道 ， 购物是一个短暂的动作 ， 建筑、品牌、服务等细节做不到位 ， 利润很难提升 ， 即使人很多 ， 没有转化的能力也是无效的 。 “商业经营的核心就在于这些细节 。 ”
“商业地产运营是一个是持续、不间断的过程 。 ”王玉珂认为 ， 过程管理是平衡利润要关注的一方面 ， 需要将点状思维转向系统思维 。
在王玉珂看来 ， 商业经营还要做好随时调整的准备 。 “变与不变也会影响利润 ， 商业的变化是常态 ， 调整是天天要做的事 。 ”
【睿意德联合创始人王玉珂：存量改造要始终关注客户群体变化】再着眼到业态和品牌 ， 在招商过程中 ， 一定要了解业态或者品牌的生命周期 ， 究竟处于发展的哪个阶段 ， 是高峰期、成长期还是下滑期 ， 因为生命周期意味着增长的可能性 。
此外 ， 还需要关注的便是组合的能力 ， 品牌的组合会影响不同人流的转化能力 ， 组合搭配的恰当 ， 利润自然会有所增长 。
年已过半 ， 疫情带来的影响也在慢慢减弱 。 “今年商业拓展仍会谨慎 ， 按照当前的恢复趋势 ， 明年行业应该能恢复正常 。 ”谈到今年商业地产发展的趋势时 ， 王玉珂对近两年做出了判断 。
对于今年下半年 ， 商业地产的趋势 ， 王玉珂也进行了分析 。 “除一线城市外 ， 其他城市 ， 商业地产开发机会还很大；国内品牌崛起；线上和线下不存在谁取代谁 ， 对企业而言 ， 是线上往下沉 ， 线下往上走 ， 最终目的都是改善服务方式 ， 为消费者提供便捷、舒适的消费体验；把脉消费趋势 ， 建立产品差异化 。 ”从他的言辞之间 ， 读出的是商业地产运营从来没有捷径 ， 有的只是用心做服务 ， 不管何时 ， 这个信条都不应该改变 。


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