买房|买房前必看指数，多赚1000万！
翻开北京三十年的楼市历史 ， 就是一个有的地段麻雀变凤凰 ， 有的地段只是看上去很美的狗血剧史 。
被戏称只能望着北京的大望京区域 ， 二十年间房价从3000涨到了60000；而在寸土寸金的CBD ， 当年红遍全国的现代城 ， 现在的二手房价却只有大兴的三分之一 。
绝大多数房地产的从业者和买房人接触到的第一个关于房子的教导就是“地段、地段、地段” 。
这个像敲黑板划重点的句式据说是李嘉诚老爷子说的 ， 如果是真的 ， 足以说明老爷子不仅是做房地产的超人 ， 也是深谙传播之道的超人 。
初中几何里的勾股定理 ， 只有在中国叫勾股定理 ， 而且周髀算经里也只发现了345这一组勾股数 。
在美索不达米亚出土的一些文物表明他们在几千年前就发现了几百组的勾股数 ， 最大的一组数有1万多 ， 但他们还是把这个叫毕达哥拉斯定理 。
为什么？因为你发现再多组的数 ， 你也只是经验的偶得 ， 你没有发现规律 。
那么地段的规律究竟是什么？
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2013年9月18日的那一天下午两点 ， 美联储要宣布一个重大的货币政策 。
这个政策是在下午两点整宣布的 ， 两点整消息一宣布 ， 两毫秒之后市场就做出了剧烈的反应 。
是的 ， 你没有看错 ， 千分之二秒之后 ， 市场的价格就已经包含了政策的预期变化 。
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房地产市场的定价机制跟股票、期货市场类似 ， 当前的售价里不只是现有市场因素的加权定价 ， 更包括了地段上对未来的全部预期 。
前面说的现代城 ， 定价时已包含了CBD的预期效应 。
所以除非CBD本身有大的政策变化 ， 不然他的价格只能是等于甚至小于市场的平均涨幅（更何况500强大公司这些年还在陆续的搬出CBD） 。
而望京则不然 ， 最初的定位只是一个保障安居工程集中的居住区 。
但随着西门子等大公司的进驻、望京科技园以及众多优质居住项目的建成 ， 它的建设速度、常住人口的数量和质量都好于北京其他区域 ， 预期一再变高 ， 价格的涨幅也自然会大大超过市场的平均涨幅 。
在香港 ， 开发商叫发展商 ， 因为房地产的溢价来源于一个区域的发展 ， 而且是超预期的发展 。
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《纸牌屋》里有一句很好的台词：政治就跟房地产一样 ， 越靠近中心 ， 你的价值和潜力就越大 。
随着城市多中心布局的展开 ， 找到并预测一个区域的中心就特别重要 。
区域的中心是人流的中心 ， 人的流量大了 ， 房子的升值和流动性都会变得更好 。
我们总结了一个很量化的地段衡量指标：便利店指数 。
当年俄克拉何马大学的塞拉教授为麦当劳设计一个选址的塞拉模型 ， 可以把未来餐厅的营业额预估误差小到5%以内 。
后来全世界的连锁企业包括便利店都学习了这个模型 。 便利店是非刚性需求的小业态 ， 价格高于一般超市 ， 他的目标人群消费相对较高 。
7-11等连锁便利店为配送方便 ， 都有在一个确定区域内开多家店的策略 。
所以一个街区内如果有3家以上的连锁便利店 ， 这个街区大概率会成为区域的中心 。
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整整100年前英国有个大经济学家庇古写了一本书 ， 谈治理城市拥堵问题的一个策略 ， 就是征收拥堵费 ， 后来人们管拥堵费叫“庇古税” 。
如果你沿着时间顺序看 ， 越是发达的国家和城市出现拥堵问题就越早而且越严重 。
再后来 ， 通过发展公共交通或征收庇古税等 ， 拥堵又有一定的缓解 。
他总体上是一条快速上升到顶点后又略微下降的曲线 。
在同一个城市里选择地段也是同样的道理 ， 如果这个区域经常堵车 ， 在上下班的高峰期 ， 你需要等三个以上的红绿灯才能通过一个路口 。
或者你需要等15分钟以上才能叫到一辆车 ， 那么这个区域的人口集中度和经济活力显然是非常高的 。
记住 ， 买房的时候不要讨厌堵车 ， 那是财富的征兆 。
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蒹葭苍苍 ， 白露为霜 。 所谓伊人 ， 在水一方 。
自古以来美女都是稀缺的资源 ， 所以一个行业、一个区域甚至一个公司美女的多少 ， 是我们感性的判断这个行业、区域、公司繁荣程度的标志 。
拿北京来说 ， 早年的CBD外企美女云集 ， 后来的金融地产行业成了美女最集中的地方 ， 现在呢？
如果你看看直播就知道了 ， 是互联网行业 。
你到一个售楼处 ， 可以先在外面马路上看看美女出没的频率 ， 然后看看售楼处里面无论是买楼的还是卖楼的 ， 美女多不多？穿着打扮是不是时尚有品？
如果是 ， 那说明这是一个年轻、有品位的 ， 甚至是财富集中的地方 。
所谓伊人 ， 在水一方 。 按照传统的说法 ， 水就是财 。 伊人在哪 ， 财就在哪 。
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