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合景泰富千亿冲击战：不仅要规模，更要有利润的增长

作者：时代财经刘新歌
疫情“黑天鹅”以及随之而来的经济波动 ， 让企业更清晰地意识到财务稳健的重要性 。 而在房地产行业 ， 这两项“健康体检”早在进行中 ， 降负债、去杠杆一直在路上 ， 监管层的决心和“辣招”也不断加码 。
近日 ， 住建部、人民银行召开重点房地产企业座谈会 ， 此前业内传闻的“三条红线 ， 四档管理”正式落地 ， 敦促房企降负债、调整资产结构 。 融资新政下 ， 行业压力骤增 。
不过 ， 从半年业绩报来看 ， 合景泰富向投资者交出一份“稳稳的”答卷 。 今年上半年 ， 合景泰富按权益合并收入达206.1亿元 ， 较2019年同期增加20.4%；净负债率则较2019年末下降16.2% ， 至59.2% 。 公司管理层在业绩会上表示要坚持走一条有质量、有利润的增长之道 。
聚焦大湾区和长三角自2017年提出“三年千亿”计划后 ， 合景泰富开始步入发展快车道 ， 年度合约销售额从2017年的380亿到2018年的655亿 ， 再到2019年的861亿 ， 规模量级迅速跃升 。
今年年初 ， 尽管疫情影响已经凸显 ， 但合景泰富还是将销售目标定为1030亿元 ， 同比增长20% 。 虽然目标增速较2019年的31.5%已有所减缓 ， 但从行业内看 ， 这一目标并不算保守 。
今年上半年 ， 合景泰富录得预售额368亿 ， 同比增长2% ， 达成年度目标的35.73% 。 但合景泰富并没打算调整年度目标 ， 董事局主席孔健岷认为只要宏观政策没有大的调整 ， 有信心完成全年任务 。
信心来自充足的货源 。 下半年 ， 合景泰富将有20个全新项目开盘入市 ， 可售资源约1300亿 ， 其中45%位于粤港澳大湾区 ， 30%位于长三角城市群 ， 一二线城市占比高达87% ， 住宅占比超90% 。
项目位于经济活力强的区域和高能级城市将为有效去化、实现销售目标打下基础 。 亿翰智库认为 ， 疫情冲击下 ， 粤港澳大湾区和长三角两大都市圈的经济和房地产市场恢复速度领先于其他区域 ， 这也助力合景泰富的销售业绩快速恢复 。 今年1-6月 ， 粤港澳大湾区和长三角区域的业绩占比均为37% ， 一二线城市则贡献了87% 。
聚焦两大都市圈和一二线城市是合景泰富近年来的布局策略 。 今年上半年 ， 合景泰富获取了10个开发项目 ， 新增总建筑面积111万平方米 。 其中 ， 粤港澳大湾区及长三角区域占比达89% ， 一二线城市占比达91% 。
截至6月30日 ， 合景泰富集团旗下共拥有165个项目 ， 分布于内地及香港共40个城市 ， 总土地储备约2475万平方米 ， 总可售货值约5100亿元 ， 可支撑其未来三至五年的发展 。 其中 ， 粤港澳大湾区、长三角两大区域的权益土地储备占总权益土地储备的57% ， 可售资源占总可售资源的68% 。
规模和利润并进作为老牌粤系房企 ， 低调、稳健一直是合景泰富的鲜明标签 。 即便在冲击千亿的规模突围中 ， 有质量的、稳健的增长也是其重要考量 。
今年上半年 ， 合景泰富核心利润33亿 ， 较2019年同期上升31.4%；按权益合并毛利约67.51亿 ， 同比增长9.2%；按权益合并毛利率为32.8% ， 在业内仍属较高水平；同时 ， 手持现金充足 ， 其现金及银行结余的账面金额约544.4亿 。
而其总借款规模、融资成本及净负债率则均有所下降 。 截至期末 ， 合景泰富有息负债813.18亿元 ， 同比下降5.40%；总借款额为813.2亿 ， 较2019年底的856亿元下降43亿元；净负债率由去年同期的77.13%下降16.2% ， 降至59.2%；融资成本为6.2% ， 下降0.2% 。
借道城市更新扩充土地储备是未来合景泰富高利润增长的基础 。 目前 ， 合景泰富已参与32个城市更新项目 ， 分布在广州、深圳、东莞等地 ， 预计总可售面积达1800万平方米 。 其中 ， 今年已经在动迁的旧村有4个 ， 可在明年供应超百亿货值 。
除了拿地速度减缓、提高周转效率外 ， 合景泰富的多业态布局也在不断拓宽发展的安全边际 。 合景泰富在售产品中 ， 虽然住宅占比高达9成 ， 但近两年来 ， 投资性物业已为其提供重要的利润支撑 。
据管理层透露 ， 虽然酒店营运受到疫情影响 ， 但6月以后已经恢复到正常水平的70-80% ， 预计下半年出租率会达80%以上 。 商场和写字楼受影响不大 ， 目前出租率均在90%以上 。
目前 ， 合景泰富非住宅类产品业态包括商场、写字楼、学校、公寓、酒店等 。 截至目前已开业商业项目共34个 ， 其中商场8个 ， 写字楼8个 ， 酒店18个 ， 合景泰富将其视为“未来发展的一个重要战略方向” ， 将把每年销售额的7-10%投入商业项目的发展 。 管理层预计 ， 所有商场开业后租金将达到40亿左右 。
【合景泰富千亿冲击战：不仅要规模，更要有利润的增长】这一目标并不遥远 ， 未来三到四年即将实现 ， 筑成未来合景泰富有质量增长的护城河 。


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