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法院2020年案例：小区地下车库归属的裁判规则

法院2020年案例：小区地下车库归属的裁判规则
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如何判断居民小区内车位的归属呢？其实 ， 2020年新颁布的《民法典》中其实已有明确规定：建筑区划内 ， 规划用于停放汽车的车位、车库的归属 ， 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 。 建筑区划内 ， 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要 。 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有叹 。 对专有部分以外的共有部分享有共有权共同管理的权利 。 小区内规划用于停放汽车的车位、车库 ， 开发商可以出售、附赠或者出租给业主 。 对于占用小区道路修建的停车位 。 产权不在开发商而在全体业主手上 ， 可以由业主大会讨论决定如何进行利用 。
目前 ， 根据我国目前实施的《物权法》（该法将于2021年1月1日失效）和《民法典》（该法自2021年1月1日开始生效）结合2020年7月杭州市中级人民法院的地下车库纠纷案件 ， 结合我们可以总结出判决小区车位归属的裁判规则：
【法院2020年案例：小区地下车库归属的裁判规则】小区业主及业主委员会在无证据证明小区地下车库占用了业主共有的道路或者其他场地 ， 也无证据证明开发商将地下车位的建设费用摊入了小区业主专有部分或共有部分的建筑成本中 ， 且开发商商在小区房屋出售合同中均明确开发商享有案涉车位的所有权（使用权）的 ， 则开发商有权出售、租赁或处理 。
下面让我们看看2020年7月杭州市中级人民法院具体案情吧 。
一、案情介绍
保障房公司系华惠家园的开发建设单位 。 2005年7月 ， 保障房公司取得华惠家园1至14号楼及地下室工程的建设工程规划许可证 ， 其中地下室工程面积为8882.1平方米 ， 包括人防、地下车库 。 2008年2月29日 ， 经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘 ， 华惠家园建筑总面积为59904.63平方米 ， 另计地下车库面积为8297.82平方米 。
2016年10月21日 ， 保障房公司作为甲方 ， 华惠家园业委会作为乙方 ， 签订《华惠家园地下车位委托管理协议书》 ， 载明如下内容：
（一）委托管理地下车库范围及内容：1.甲方作为华惠家园地下车位产权单位 ， 依法享有车位出售或出租的权利 。 甲方现将地下车位共197个（其中已售1个） ， 委托乙方进行管理（包括地下车位出租、维护管理等）；2.乙方在收取车位租赁费用后 ， 于每年11月底前将所收取的租赁费16000元/年上交甲方 ， 余款作为甲方支付给乙方整个地下车位维护、管理等费用；3.在租赁期限内小区业主有购买车位意向的 ， 由乙方及时提供购买信息并积极主动联系甲方办理购买手续 ， 出售车位乙方向购买业主收取相应管理费……7.乙方与小区业主办理地下车位租赁手续 。
（二）地下车库管理费收取标准：乙方严格按照余杭区物价部门的批复标准向业主收取地下车位的物业管理费 。
（三）管理期限：委托管理期限为贰年 ， 自2016年8月6日至2018年8月5日止 。
（四）甲方的权利义务：1.甲方拥有该地下车位所有权 。 2.根据本协议规定甲方将地下车位委托乙方实行物业管理 。 3.检查监督乙方对地下车位管理工作的实施及制度的执行情况；
（五）乙方权利义务：1.乙方出租地下车位的对象必须是本小区的业主 ， 并自行向承租业主收取相关管理费……9.在管理期满时乙方向甲方移交所有地下车位租赁户的租赁协议及相关资料 ， 结清各项费用；10.在管理期间剩余的委托租赁收益由乙方自行支配及处理 。
2018年9月10日 ， 保障房公司向华惠家园业主发出《地下停车位销售通知》 ， 内容如下：为进一步完善小区车辆停放管理工作 。 我公司决定：2018年9月17日-26日（7个工作日） ， 现有效期内地下停车位承租户享有购买承租车位优先权（限购一个） ， 若逾期视作放弃优先购买权 ， 承租车位不再保留 。 2018年9月27日-10月31日（22个工作日） ， 剩余地下停车位对小区业主公开销售 ， 均以先到先买、每户限购一个原则办理相关购买手续 。 2018年11月1日-8日（6个工作日） ， 余下地下停车位不再限购 。 截至2018年11月8日 ， 地下停车位销售价格按：普通车位9.8万元/个 ， 子母车位13万元/个 ， 其他车位5万元/个 。 2018年11月9日起 ， 地下停车位销售价格均按评估价格进行调整 ， 普通车位按14万元/个销售 ， 子母车位按19.6万元/个销售 ， 其他车位按10-12.5万元/个销售 。 如您有意向购买地下停车位的 ， 需业主本人携带业主身份证原件、户口本原件、房屋产权证书（或购房合同） ， 有效期内承租地下车位业主购买车位的 ， 另需携带有效期内租赁合同原件 ， 尽快至我公司销售中心办理相关地下车位购买手续 。 后保障房公司陆续出售地下车位共36个 。
2018年11月20日 ， 保障房公司针对华惠家园业委会《关于对华惠家园地下车库销售事项的征询函》中提出的问题答复如下：1.该地下车位无产权证 ， 我公司销售的是地下车位使用权 ， 使用年限同房屋使用年限 。 公司也咨询了区各相关部门 ， 得到的答复是目前余杭区地下车位均为车位使用权而无产权证；2.我公司作为房地产企业 ， 有权制订地下车位销售价格 ， 该售价综合考虑了小区性质及该地区的市场价；3.华惠家园地下车位经专业评估单位评估 ， 并考虑小区性质 ， 得出现有的评估价格 。 同时 ， 我公司考虑广大业主利益 ， 在新评估价格出具后 ， 并未立即按新价格进行销售 ， 给予小区业主充分的购买时间；4.我公司作为未销售地下车位的使用权拥有方 ， 有权将小区地下车位使用权销售给符合条件的小区业主 。 在本次销售前 ， 公司也组织了包括小区业委会、物业公司在内的相关部门对销售方案等进行了讨论 ， 为体现销售方式更加合理公平 ， 并使得销售工作平稳推进 ， 各方一致认为销售开始阶段应设置原车位承租户优先购买期 ， 超出期限后再面向小区全体业主公开销售 。 同时 ， 我公司为确保小区业主的利益得到保障 ， 地下车位一直拒绝销售给小区业主以外的单位及个人；华惠家园自2008年交付以来 ， 小区地下车位一直在出售中 。 早年 ， 考虑地下车位使用率问题 ， 我公司将地下车位使用权租赁给贵业委会 ， 由业委会向小区业主进行租赁 ， 租赁期限至2018年8月5日 ， 并签署了《地下车位委托管理协议》 ， 明确了双方的权利与义务 ， 双方对小区地下车位的使用处置权未有争议 。 但截至目前 ， 贵业委会违反合同约定继续超期出租地下车位 ， 给我公司车位销售工作带来困难 ， 我公司郑重要求贵业委会遵守《管理协议》约定 ， 立即解除与小区部分业主的超期租赁合同并退还相应租金 ， 否则 ， 贵业委会要承担由此带来的一切法律责任 。
2018年12月13日 ， 保障房公司向华惠家园业主发出《关于对华惠家园地下车位进行管理的通知》 ， 载明如下内容：早年 ， 保障房公司将华惠家园地下车位使用权租赁给小区业委会 ， 通过其向小区业主进行租赁 ， 租赁期限至2018年8月5日 。 截至目前 ， 租赁期早已过期 ， 小区地下车位部分已销售 。 为规范地下车位停车秩序 ， 确保已买车位业主利益 ， 公司定于2018年12月17日对地下车位进行管理 ， 请未购买车位的业主在12月16日前将车辆移出 ， 届时 ， 未购买车位的业主将无法继续使用地下车位 。


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