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美国|又一长租公寓爆雷，房东和租客都懵了

美国|又一长租公寓爆雷，房东和租客都懵了

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美国|又一长租公寓爆雷，房东和租客都懵了

「友客爆雷了！」8 月 27 日 ， 友客公寓的房东终于等来了噩耗 。
事实上 ， 这个噩耗早有前兆 。 「友客给我的打款日是每月 17 日 ， 可是这个月一直没有收到租金 。 」一名房东称 ， 尽管已经做好心理准备 ， 可这个噩耗还是来得太突然 。
和此前爆雷的长租公寓一样
高收低租是经营模式
昨天上午 ， 友客公寓的房东和租客陆续收到一条短信 ， 称友客公寓自 8 月 16 日之后就未正常打款 。 对方自称是友客公寓工作人员 ， 对此事也是「一脸懵逼」 ， 并称还不知道能否拿到工资 。

友客公寓全称是「杭州友客房产代理有限公司」 ， 成立于去年 6 月 ， 今年又相继成立了宁波分公司和成都分公司 。 今年 7 月 ， 友客公寓法人代表发生两次变更 ， 目前为陈某华 。 留在天眼查上的手机号码 ， 今天下午一直处于关机状态 。
昨天 ， 在位于滨江星耀城的友客公司 ， 现场聚集了很多人 ， 有的是房东 ， 有的是租客 。

一对今年刚毕业的情侣说 ， 他们 7 月和友客公司签了合约 ， 租住在拱墅区一 Loft 公寓 ， 交了一年的租金和一个月的押金 ， 每个月租金 1980 元 。 女孩说 ， 在别的中介平台搜索房源的时候 ， 看到的这个房子 ， 觉得价格蛮合适 ， 就租下了 。
而同样 40 平方米左右的 Loft 公寓 ， 装修不错 ， 隔壁同户型同装修的房子价格要 3100 多元 ， 贵了 1000 多元 。
事实上 ， 在友客公寓之前 ， 杭州已有多家长租公寓爆雷或者拖欠房东租金 。 喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房 …… 这些长租公寓都有一个共同的经营模式 ， 那就是「高收低租」 。
记者在网上搜索了在萧山的友客房源 ， 也能在其他的中介平台找到相关信息 ， 比如下面这套位于荣星君佳园的合租房的主卧 ， 显示 1950 元 。

在现场记者了解到 ， 不少人都是以低于市场价的价格租到了房子；而在房东这边 ， 中介给出的租金则比市场价格高 。 有的房东说 ， 两方的价格差加起来 ， 有的高达 1000-1500 元 。
而友客中介要求租客的租金一年一付 ， 却按月给房东打款 ， 时间差很长 。
根据天眼查信息 ， 友客中介全称是「杭州友客房产代理有限公司」 ， 成立于 2019 年 6 月 ， 法人代表姓陈 ， 记者拨打了公司法人代表的电话 ， 提示对方已经关机 。
租客和房东
该如何维护合法权益？
浙江西子明珠律师事务所杨杨律师：
根据合同的相对性 ， 房东可以起诉中介公司 ， 等法庭判决解除托管合同 ， 再收回房子 。 租客可以起诉中介公司 ， 要求解除租赁合同 ， 并要求中介公司返还剩余房租 。 但实际上从打官司的角度来讲 ， 租客会更弱势一点 。
杨杨律师提醒租客 ， 在看到中介公司低于市场价的租金时 ， 应该引起警惕 ， 避免上当 。
浙江金道律师事务所廖志松律师：
民事合同有两个重要原则 ， 一是诚实信用原则 ， 二是合同相对性原则 。
在此次纠纷中 ， 涉及两个合同法律关系 ， 基本上合同都有风险 ， 所以才有违约责任 。
房东的损失 ， 依据合同相对性原则 ， 其可以解除与中介公司之间的合同 ， 向中介公司主张违约经济损失 。
租客与中介公司的合同没有解除前 ， 是具有法律效力的 ， 租客的租赁物使用权应当得到保护 。 即使房东认为自己有权要求租客退房 ， 也应当通过民事诉讼的途径进行主张 ， 无权通过断水断电的方式强制退房 。
目前 ， 萧山的住房租赁市场
现状如何？
据杭州市住房租赁监管服务平台最新数据 ， 目前注册在萧山的纯住房租赁企业 82 家 ， 自持租赁企业 13 家 ， 房产经纪机构 590 家 ， 共运营集中式房源约 11558 套 ， 已出租 5145 套 ， 出租率 44.51%；分散式房源约 15024 套 ， 已出租 9450 套 ， 出租率 62.90%；自持房源总数 7791 间 ， 已出租 2447 间 ， 出租率 31.41% 。
另外 ， 还有一定数量的居间代理租赁房源 ， 暂时未到该平台进行申报 。
同时 ， 就萧山住房租赁市场来说 ， 总体运行情况比较良好 ， 但也有个别不规范经营的企业 ， 出现了拖欠房东租金、拖欠租客押金的情况 。 从现有掌握的信息来看 ， 注册在萧山的营业执照中经营范围含住房租赁等内容的企业有 2400 多家 ， 出现不规范经营的现象的企业有 20 家左右 ， 占 1% 左右 。
目前 ， 就整个住房租赁市场来看 ， 部分住房租赁企业不惜压缩租金差价 ， 甚至出现「高进低出」的野蛮扩张 ， 即高于市场价收房源 ， 低于收房价出租 。 此次爆雷的友客就属于这种 。
另外 ， 由于没有实体资产作为担保 ， 融资渠道狭窄 ， 住房租赁企业经营运作高度依赖租金流转 。 今年的疫情 ， 也加剧了资金压力 。 其中 ， 我区注册企业北京中润置家房地产经纪有限公司杭州分公司 ， 租客逾期支付率从 3% 上升到 11% ， 造成应收租金受影响超 1800 万 ， 而房屋空置率从日常 5% 上升到 15% ， 近 800 套房屋空置 ， 一个月损失超 200 万 。
针对住房租赁市场问题
萧山都在怎么做？
目前 ， 萧山严格按照《杭州市萧山区 2020 年住房租赁市场治理专项行动方案》展开工作 ， 保证此项工作顺利开展的同时 ， 让我区住房租赁市场有序发展 。
此前 ， 已经组织拉网式排查 ， 梳理出第一批问题企业 ， 对投诉比较多的 13 家租赁企业进行了联合检查 ， 有的企业是多次上门检查、约谈企业负责人、下发整改通知书 ， 督促企业履行市场主体责任 。 同时 ， 对 9 家因拖欠房东租金、拖欠租客押金的问题租赁企业进行了公开曝光 。 在租赁信访处置方面 ， 今年以来已累计处理 600 起 ， 主要涉及房屋租赁方面的 ， 租赁公司拖欠房东租金 ， 不及时退还租赁押金 ， 办理退房手续等问题 。
为配合专项整治顺利推进 ， 萧山区住房租赁市场专项整治工作专栏 http://www.tmsf.com/xsweb/housing/index.jsp 已正式上线 ， 涵盖整治重点、典型案例、法律法规、投诉举报四个板块 ， 通过公开举报电话 ， 公布专项整治工作动态 ， 曝光典型案例 ， 充分发动各方参与 ， 强化社会监督 。
萧山区住建局相关负责人表示：针对住房租赁市场出现的不和谐现象 ， 一经发现 ， 我们会及时处置 ， 并重点防范 。 在此 ， 还是提醒广大市民在租房时注意风险防范 。
提醒大家
如何防控风险？
出租、承租房屋时
要注意选择正规可靠的房屋租赁企业、中介服务机构 ， 查看其营业执照和相关资质 ， 通过多种渠道了解其市场口碑和客户反映 ， 慎重做出决定 。 可以考虑选去年萧山区房地产中介行业协会评选出的 24 家诚信企业 。
确定租赁价格时
要多方了解市场价格区间 ， 对收房价格明显高于市场、出租价格明显低于市场的租赁企业和租赁交易行为 ， 自觉警惕市场风险 。
签订租赁合同时
要仔细审定租赁合同条款 ， 避免霸王条款、隐形条款导致合法权益受到损害 ， 建议使用杭州市租赁合同示范文本 。
租客支付房屋租金时
建议向租赁合同约定的企业账户打款 ， 谨慎向企业业务人员个人账户打款 ， 同时注意避免一次性支付较大额度的租金 ， 防止自身权益可能受到的损害 。
谨慎选择「租金贷」产品
租金贷是住房租赁金融市场的产品 ， 租客签订租赁合同时需特别留意有无租金贷条款 ， 避免「被租金贷」 ， 陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险 。 需要办理租金贷产品时 ， 要选择信誉良好、规模较大的贷款平台 ， 并仔细阅读贷款合同内容 。
【美国|又一长租公寓爆雷，房东和租客都懵了】来源：萧山日报、钱江晚报、都市快报


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