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历史|万科中期净负债率将至历史低点，总裁祝九胜首谈入局泰禾初衷

【历史|万科中期净负债率将至历史低点，总裁祝九胜首谈入局泰禾初衷】8月28日 ， 万科（000002.SZ/02202.HK）在线上召开2020年中期业绩会 。
报告期内 ， 公司收入为1464亿元 ， 同比增长5.05%；归母利润为125亿元 ， 同比增长5.62% 。 其中 ， 房地产开发及相关资产经营业务毛利率为24.1% ， 同比下降4.2个百分点 。
对于市场瞩目已久的万科入股泰禾集团（000732.SZ）一事 ， 万科总裁祝九胜直言：“我们会全程参与 ， 用最好的善心来妥善处理 。 我们的底线是不影响万科股东的权益和收益水平 。 ”
首度公开下属业务业绩
万科早在2012年就率先提出行业进入白银时代 ， 并开始探索转型的变革 。 本报告期 ， 万科首度在财报中披露多元化业务收入 。
中期报告显示 ， 万科实现营业收入同比增长5.1%至1463.5亿元；实现归属于上市公司股东的净利润同比增长5.6%至125.1亿元 。
具体到各业务板块来看 ， 来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1381.4亿元 ， 占比94.4%；来自物业服务的营业收入为67.0亿元 ， 占比4.6% 。
其他多元化业务收入情况也得到公开 。 报告期内 ， 以泊寓为代表的租赁住宅业务营业收入录得10.5亿元；印象城等商业开发与运营业务营业收入同比增长0.3%至30.5亿元；高标库、冷库等物流仓储业务营业收入同比增长36.9%至8.3亿元 。
公司财务基本面依旧稳健 ， 报告期内 ， 万科实现经营性现金净流入226.1亿元 ， 持有货币资金1942.9亿元 ， 远高于一年内到期的有息负债968.2亿元 。 公司净负债率为27.0% ， 剔除预售款后的资产负债率为75.55% ， 处于行业较低区间 。
销售方面 ， 万科实现合同销售面积2077.0万平方米 ， 同比下降3.4%；实现合同销售金额3204.8亿元 ， 同比下降4.0% 。 销售均价为1.54万元/平方米 ， 同比小幅下降 。
报告期内 ， 公司地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1% ， 较2019年同期下降4.2个百分点 。
言及毛利率下行趋势 ， 韩慧华回应道 ， 近年来整个市场趋稳 ， 地价占售价比实际上是在持续上升 。 对于整个行业来说 ， 毛利率下降是一个长期的趋势 ， 我们目前的销售毛利率比我们现在已经结转的毛利率是相对更低的 ， 我们预计到年底还有一个小幅的回落 。
组织架构再调整
上半年于万科来说也是组织架构、人事换防等持续推进的一年 。
8月27日 ， 万科内部发文新成立包括兰州、西安、西宁、新疆和银川在内的西北区域事业群 。 由原西安城市总郭继勋担任西北区域的首席合伙人 ， 兼任西安公司首席合伙人 。 西北区域是从原来的中西部区域中拆分出来的 。
这是万科历史上第一次分拆区域 ， 由原来的南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域变成五大区域 。
公司执行副总裁、首席运营官王海武表示 ， 这个考虑由来已久 ， 西北五省接近祖国三分之一的面积 。 过去在组织的设计上也做了一些探索 ， 比如在中西部区域设立了二级招采中心 。 如今正式成立西北区域事业集团 ， 也是对过去探索实践进一步的发展 ， 目的是为了加强在西北地区万科多项业务的开展 ， 相信未来会有更好表现 。
新近最为业界瞩目的事宜之一 ， 万科入股泰禾集团也引发多方面关注 。
7月31日 ， 泰禾集团发布公告称 ， 万科拟接盘控股股东所持部分股份 ， 成为第二大股东 ， 持股比例达19.9% ， 对价24.27亿元 。 8月3日 ， 双方完成股权转让 。 但入股事项最终能否达成 ， 还需满足一系列条件 。
祝九胜在回复“入股泰禾逻辑及进展”这一问题时表示 ， 泰禾的问题更多是资金和融资的问题 ， 它的产品力、基础能力还是非常不错的 ， 万科基于行业稳定的角度考虑 ， 入股泰禾 。
但是 ， 万科最后能不能成为泰禾第二大股东 ， 取决于三个要素：一是泰禾自身的求生欲；二是金融机构对这个问题的理解程度 。 泰禾的确过度负债 ， 但如果大家都要求还本付息就会现金流断裂 ， 是集体沉船还是集体上岸 ， 由金融机构说了算；三是福建省相关政府部门会以什么样的方案来化解泰禾危局 。


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