疫情|疫情期间美容院生意受损，租户要解约房东不退押金咋办？
□大河报·大河客户端采访人员段伟朵
受疫情影响 ， 所开办舞蹈班、美容院的生意惨淡 ， 面临零收入和交房租的双重压力 ， 店主曹女士不堪承受 ， 找到房东协商要求解除租赁合同 ， 然而房东却表示自己也是受害者 ， 不愿退还押金 。 无奈之下 ， 曹女士将房东起诉到了法院 。 8月26日 ， 经过河南省郑州市惠济区人民法院调解 ， 房东当场退还了曹女士的部分押金 ， 这起因疫情引发的租赁合同纠纷画上句号 。
【疫情|疫情期间美容院生意受损 ， 租户要解约房东不退押金咋办？】【案情】疫情期间生意受损 ， 租户要解约房东不退押金
2018年3月 ， 曹女士因经营需要 ， 与某公司签订了租赁合同 ， 合同中约定 ， 曹女士租赁某公司名下的一套商铺 ， 租期三年 ， 租金按季度支付 。 合同中还约定 ， 如承租方存在未按时缴纳房租、违法经营等情形 ， 应按照三个月租金标准支付违约金 ， 某公司有权解除合同 。 如承租方要求解约 ， 必须提前一个月以书面形式通知房东 ， 如解除合同后承租方未能将承租的商铺恢复原状的 ， 由此发生的费用由其负担 。
合同签订后 ， 曹女士如约缴纳了租金及4万元的押金 ， 并对所租赁的商铺进行了装修 ， 随后在该商铺内开办了一家美容院和一个舞蹈培训班 。 然而今年1月下旬 ， 新冠肺炎疫情突然暴发导致曹女士所经营的店铺4个月未能正常营业 ， 曹女士要求某公司减免房租 ， 但遭到拒绝 。 随后 ， 在当地街道办事处等的协调下 ， 某公司同意减免15日的租金 。 曹女士在缴清租金后 ， 向某公司提出要解除合同并将个人物品从商铺内搬出 。 此后 ， 由于就是否解约及押金是否退还等存在分歧 ， 曹女士将某公司起诉到了法院 ， 要求判令解除合同及某公司退还4万元押金 。 在收到起诉状和应诉通知书等材料后 ， 某公司向法院提起了反诉 ， 要求曹女士支付因逾期交租金产生的违约金73396元 。
惠济法院经审查后 ， 决定受理该反诉,并与曹女士提起的本诉合并审理 。
【解决】双方最终达成调解：退部分押金！
“受疫情影响 ， 培训班一直不让开门 ， 导致我们损失很大 ， 我认为这属于不可抗力 ， 可以解除合同 ， 希望房东体谅一下 ， 把押金退给我 。 ”
“曹女士违约在先 ， 按照双方租赁合同约定 ， 她解约必须提前一个月通知我们 ， 并且解除合同后 ， 房子直到现在都没有租赁出去 ， 给我们同样造成了很大的损失 ， 因此押金不能退 。 ”
法庭上 ， 曹女士与某公司诉讼代理人的意见分歧较大,法官当庭调解无果宣布休庭后 ， 又多次通过电话、微信视频等方式与双方当事人进行了沟通 ， 向他们详细阐明了相关法律规定和合同约定 ， 引导他们在特殊时期 ， 相互理解、共克时艰 。
经多次沟通 ， 8月26日 ， 法官又一次组织双方当事人到法院进行协商时 ， 两人终于各让一步 ， 达成调解协议：涉案商铺由曹女士负责恢复原状 ， 费用由其负担 ， 房东退还押金15000元并当场结清 ， 双方各自承担所缴纳的诉讼费用 ， 就本案再无其他纠纷 。 随后 ， 房东当场支付了15000元的押金 ， 曹女士也自行拆除了隔断、门头等加装部分 ， 该案得以成功化解 。
【提醒】涉疫情合同纠纷是否适用不可抗力条款 ， 需要结合案情具体分析
本案中 ， 原告曹女士认为疫情属于不可抗力 ， 并直接导致舞蹈培训班等无法正常经营 ， 自己有权依法解除合同 ， 并要求房东退还押金 。 涉新冠肺炎疫情纠纷如何来确定是否适用不可抗力条款？
采访人员采访了解到 ， 根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款之规定 ， 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况 。 而之所以认为新冠肺炎疫情属于不可抗力 ， 是因为从疫情产生和形成的突发性 ， 传播和影响的广泛性以及控制和阻断的艰巨性来看 ， 新冠肺炎疫情确属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况 。
根据《民法典》第五百九十条之规定 ， 当事人一方因不可抗力不能履行合同的 ， 根据不可抗力的影响 ， 部分或者全部免除责任 ， 但是法律另有规定的除外 。 因不可抗力不能履行合同的 ， 应当及时通知对方 ， 以减轻可能给对方造成的损失 ， 并应当在合理期限内提供证明 。
但是 ， 并非所有的合同都可以据此解除或变更 ， 应当根据具体的案情作出具体分析及处理 。 例如不可抗力事件的发生,对合同履行的影响可能有大有小,有些不可抗力只是造成合同不能履行的原因之一,这种情况下,只能免除违约方部分责任 。 又如根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定 ， 承租房屋用于经营 ， 疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少 ， 如出租人（房东）以承租人（租客）没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同 ， 由承租人承担违约责任的 ， 人民法院不予支持 。 同时 ， 对于因疫情影响 ， 合同目的无法实现或者继续履行合同对一方当事人明显不公 ， 当事人请求法院变更或解除合同的 ， 法院会综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素 ， 公平处理 。
此外 ， 疫情的发生也不可避免地会对合同的履行产生不利影响 ， 也希望大家能够发扬中华民族“和为贵”的传统美德 ， 根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响程度 ， 互敬互谅 ， 加大沟通协商力度 ， 同时可以按照公平和诚实信用原则 ， 采取变更合同条款或签订补充协议等补救措施 ， 从而最大限度地减少自身损失 。
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