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正荣服务首秀：看好增值服务与冲刺4000万平米

正荣服务首秀：看好增值服务与冲刺4000万平米
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观点地产网成立的第二十年 ， 正荣服务在2020年伊始便递交了招股书 ， 并于7月正式登陆港交所 。 短短2个月内 ， 高管团队频繁奔波于大陆与香港两地 ， 曝光度逐渐升高 。
结束正荣地产业绩发布会后的第二天 ， 黄仙枝接着召开了正荣服务2020年度中期业绩发布会暨投资者交流会 ， 亦是公司上市后的首场业绩会 。 他带着黄亮、黄盛两位执行董事与首席财务官兼公司秘书王奕出席了现场 ， 非执董陈伟亮则通过电话会议参加 。
业务介绍、财务介绍、未来展望、问答环节……在短短50分钟内 ， 正荣服务向市场、投资者、媒体交出了一份答卷 。
增值服务收入暴涨与非住宅业态扩张
疫情影响是各行各业今年中期业绩常谈的话题 。 据管理层透露 ， 虽然今年疫情对公司整个物业服务、社区增值板块有所影响 ， 如业务延缓、成本增加等 ， 但总体影响不大 。
查阅公告可知 ， 截至2020年6月30日为止六个月 ， 正荣服务实现营业收入4.437亿元 ， 同比增长50.1%；母公司拥有人应占期内溢利及全面收入总额约5960万元 ， 同比增长106.8%；毛利率、净利润率分别为35%、13.7% ， 较去年同期均实现了正增长 。
细化到收入来源上 ， 非业主增值服务收入的爆发式增长贡献最大 。 与许多同行类似 ， 正荣服务的收入分为物业管理服务与增值服务 ， 其中增值服务又可以分为非业主增值服务与社区增值服务 。
就2020年上半年 ， 其物业管理服务收入同比增37.2%至2.25亿元 ， 占总收入的50.8% ， 为公司最大的收入来源；非业主增值服务收入1.58亿元 ， 占总收入的35.6% ， 同比增幅达90.7%；社区增值服务收入同比增24.6%至6040万元 ， 占总收入的13.6% 。
对此 ， 正荣服务内部也进行了总结 。 管理层认为 ， 新冠疫情是危也是机 ， 非业主增值服务收入增加主要受益于地产物业开发项目增加、地产服务的需求增产 ， 预期未来公司在非业主增值服务方面会持续增长 。
对于增值业务的未来发展 ， 初登资本市场的正荣服务也有自己的看法 。 参照目前同业企业平均在20%左右的增值服务占比 ， 正荣服务更希望进入到物业管理服务提供的第一梯队 ， 实现在30%以上的增值服务占比 。
具体到各业务 ， 物业管理基础服务的毛利率预期定为20%-23% ， 非业主增值服务的毛利率预期定为30%-35% ， 业主增值服务预期则在60%以上 。
于净利润指标上 ， 参考同行业可比的公司 ， 正荣服务将自己的净利润率目标定为12%-16% 。 2020年上半年 ， 其净利润率为13.7% ， 同比上升3.6个百分点 ， 恰好落在目标区间之内 。
“一味追求利润率会造成品质下降 ， 我们更加希望做到品质和利润的均衡 。 ”而如何持续提升利润率 ， 管理层给出了四个大方向 。
一是提升经营效率 ， 如扩大规模效应、增加业务规模和市场份额 ， 提升利润率；二是提升毛利率高的增值服务比重 ， 持续创新、开发多元化的社区增值服务；三是提升信息技术系统、提升运营效率 ， 实现成本效益最大化 ， 从劳动密集型的物业管理服务提供商转为配备数字化系统的企业；四是提高成本管控能力 ， 通过合并分配项目的资源、人员 ， 运用先进技术节能来降低人工成本 ， 持续吸引培养和保留人才等方面提升利润率 。
黄仙枝则进一步总结出了“一二三四”战略方针 。 一代表中长期目标 ， 要致力成为中国物业管理服务综合实力第一梯队的企业 。 二代表双轮驱动 ， 住宅类物业和非住宅类物业的拓展 。 三代表三个能力 。 四代表深耕四大区域 ， 进一步扩大市场规模 。
于业务形态上 ， 住宅仍是主力业态 ， 同时 ， 正荣服务已从传统的四保服务转为进入家政保洁、家电清洗、护老护幼、房屋改造等领域 ， 叠加新进入写字楼、产业园等非住宅业态以探索公建项目和城市公共空间运营 。 黄仙枝特别指出 ， 未来公司的物管服务将以第三方物业开发商的模式扩展到医院、机场等更多非住宅物业类型 ， 并提供增值服务 。
“物业公司在疫情期间承担了很多政府职能在社区的落地 ， 这也是为物业服务企业开拓城市综合运营服务打下了一个良好的基础 。 ”
【正荣服务首秀：看好增值服务与冲刺4000万平米】执行董事兼行政总裁黄亮则表示 ， 正荣服务是“住宅+非住宅”的双轮驱动模式 ， 希望均衡发展住宅和非住宅的外拓比例 。 长期来看 ， 他希望二者的管理面积占比为5：5 。
下半年加大外拓与收并购合作
与诸多物企同行一样 ， 正荣服务的业务起源于地产公司 ， 如何增加第三方在管面积、减少对母集团的依赖是它亟需解决的难题 。
管理层表示 ， 公司亦在努力中 。 在上半年新增的483万平方米在管面积中 ， 11%来自正荣地产 ， 89%来自第三方 。 截至2020年6月30日 ， 其第三方在管面积共计1632万平方米 ， 占总在管面积的58.8% 。 随着更多项目将在下半年交付 ， 管理层预期 ， 不管是来自于正荣地产 ， 还是来自于第三方的管理面积都会有更大增长 。
于已上市的物业公司中 ， 正荣服务的第三方在管面积比例与同行的平均水平保持一致 。 据观点指数不完全统计 ， 近年物业服务企业的在管面积中 ， 关于关联方的项目面积占比在持续减弱 。
其中 ， 绿城服务、银城生活服务第三方在管面积占比达80% ， 其次是在60%-70%之间的弘阳服务、雅生活服务、招商积余、蓝光嘉宝；占比最低的为荣万家与烨星集团 ， 不足1% 。
2020年只剩下三分之一时间 。 对于下半年要怎么走 ， 管理层透露了些许口风：在持续加大项目外拓的同时 ， 也会收并购合适标的 ， 目前正在跟进3-4个潜在标的 。
如何筛选标的？正荣服务拿出了战略维度、财务维度、管理维度这“三个漏斗”作为量具 。
从战略维度 ， 正荣服务正在寻找与自身发展战略相吻合的物业管理公司 ， 还有非住宅业态细分领域的种子公司 ， 例如社区零售、老年护理、社区保健等；在财务维度 ， 管理面积500万平方米左右、年收入3000万元、平均利润率8%以上的财务标的是正荣服务的“菜”；从管理维度来说 ， 重点关注目前已经布局的管理区域 ， 希望通过整合带来后期效益 ， 放大所收购公司的整体效益 ， 实现“1+1大于2” 。
具体到管理规模上 ， 面对投资者的追问 ， 黄仙枝回答道：“我们在2020年有信心在管面积会达到4000万平方米；包括未来收并购 ， 合作面积会达到7000左右平方米 。 ”
观点地产新媒体获知 ， 截至2020年6月30日 ， 正荣服务物业管理服务的合约建筑面积为4300万平方米 ， 同比增长16.2%；在管总建筑面积为2780万平方米 ， 同比增长21.1% 。 按照前述目标 ， 正荣服务在下半年将需要实现40%以上的环比增幅 。
具体到区域 ， “均衡”和“深耕”是管理层频频提起的关键词 。 由中期业绩报告中可以得知 ， 正荣服务在海西和长三角的管理面积占比最大 ， 而环渤海和中西部呈增长趋势——海峡西岸占44% ， 长三角占29% ， 环渤海占16% ， 中西部11% 。
“未来是继续深耕有条件的区域 ， 能够把现有的城市做好做透 ， 包括非住宅业态方也会在现有基础上进行深耕 ， 并且适当向周边的新城市进行机会性的扩张 。 ”
对此 ， 黄仙枝指出 ， 公司已为外拓做好了内部人力储备和人才培养准备 ， 连续开展了三四年项目经理培训 ， 目前依然保持了高速的外拓趋势 。
分析人士指出 ， 对于一些发展意愿强烈且在管面积规模相对较小的公司 ， 并购更容易实现规模的快速扩张 ， 但后续的服务问题也不容小觑 。 此外 ， 虽然非住宅类普遍物业费水平高于传统住宅项目 ， 但今年受到疫情的影响相对较大 ， 仍存在人工成本上升、市场增长不确定等风险 。
随着融创服务、恒大物业等巨头也纷纷宣布有意于港股IPO之后 ， 物业赛道的竞争只会更加激烈 ， 信心与能力都成为了参与者不可或缺的因素 。
以下为正荣服务2020中期业绩发布会现场问答整理实录：
现场提问：公司上半年在管业绩方面有多少是来自正荣？第三方在管面积大概占多少 ， 预计合理的比例目标是多少？下半年在收并购和外拓上有什么计划和考核指标？
管理层：上半年新增的在管面积是483万平方米 ， 其中来自正荣地产的面积占比是11% ， 来自第三方的面积占比89% 。 截至2020年6月30日 ， 总的第三方在管面积一共是1632万平方米 ， 占现有项目总在管面积的58.8% 。 预计到下半年 ， 随着更多项目的交付 ， 可以预期不管是来自于正荣地产 ， 还是来自于第三方的管理面积会有更大增长 。
关于收并购 ， 未来在持续加大项目外拓的同时 ， 也会寻找市场上的合适标的进行一些收并购的合作 ， 目前已有三到四个潜在标的在密切跟进中 。


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