租客朋友屋内上吊自杀身亡 苏州新买房屋突然变“凶宅”引发官司
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一起房产交易过程中 ， 买方要求卖方书面承诺所售房屋内“未发生命案 ， 未设灵堂” 。 然而 ， 在签约后至房屋实际交付前的“空关期” ， 卖方将房屋对外短租 ， 发生了租客的朋友在屋内上吊自杀身亡的意外 ， 房屋买卖双方为此引起纠纷 。
日前 ， 苏州市虎丘区人民法院成功调解这起房屋买卖合同纠纷案件 ， 原告（买方）与被告（卖方）当初签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》解除 ， 被告返还原告购房定金20万元 。
【租客朋友屋内上吊自杀身亡 苏州新买房屋突然变“凶宅”引发官司】“原告在购买房屋时 ， 曾明确要求卖方保证其出售的不是凶宅 。 ”据承办法官介绍 ， 去年7月底 ， 原、被告签订《房屋买卖合同》 ， 约定房屋交易总价为392万元 。 此外 ， 原告还要求被告签订一份《补充协议》 ， 其中特别约定：“出卖方保证从购房之日起该房屋未发生过命案 ， 未设灵堂 ， 如有上述情况或故意隐瞒上述情况 ， 视为违约 ， 违约金为总价10% 。 ”
合同签订后 ， 考虑到原告需要办理贷款时间较长 ， 被告就将该房屋出租给案外人A ， 租金1500元每月 ， 租期半年 。 之后 ， 租客A又将该房屋内的一个房间转租给了租客B 。 去年10月的一天 ， 租客B发现跟其同住的朋友C在该房间内上吊自杀身亡 。 公安法医勘查过后 ， 认定C是自杀 。
“怕什么就来什么！是被告将房屋出租 ， 这才导致该房屋内发生命案 。 ”原告起诉要求解除合同 ， 被告返还定金20万元并支付违约金39.2万元 。
被告在庭审中辩解说 ， 其在《补充协议》中明确承诺“从被告购房至今未发生命案” ， 所承诺的期间 ， 仅针对被告取得房屋至与原告签订房屋买卖合同之时 ， 而且其之后出租房屋 ， 是经过原告同意的 。 涉案房屋是在房屋买卖合同签订后发生的命案 ， 因此不构成违约 。
经过法院耐心调解 ， 原被告双方达成如下调解协议：原告买方与被告卖方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》解除；被告返还原告购房定金20万元 。
本案最终经调解结案 。 承办法官表示 ， 本案中 ， 被告的行为构成违约 ， 原告有权解除房屋买卖合同并要求被告承担违约责任 。 针对违约金金额 ， 法官进一步说 ， 被告虽然具有过失 ， 但是实际上禁忌事项的发生也非其所愿 ， 考虑到涉案房屋的市场行情因素 ， 原告主张总价10%的违约金过高 。 “像本案的情况如果法院判决的话 ， 考虑到合同签订至解除之时 ， 房价波动不大 ， 综合考量原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等因素 ， 法院酌情调整违约金为5万元比较合适 。 ”姑苏晚报讯（采访人员邹强通讯员张艾）
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