【】经营性现金流转负 “退群门”前的保利怎么了( 二 )

　　宏观的背景似乎也证实了保利发展的这种说法：公开信息显示， 2020年上半年，全国土地成交0.4万亿元，同比增加5.9% 。其中，一季度受疫情影响，房企销售收入下降，现金周转压力增大，叠加政府土地供应规模减少，导致土地成交规模有所下降。二季度以来各地供地力度加大，同时受益于流动性宽松及房地产销售回暖，企业拿地信心提振，土地成交价款、成交楼面均价显著上涨，其中住宅用地土地成交价款、成交楼面均价创近年来单季度新高。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，土地款项的大额支出，也可以解释保利发展经营性现金流净额大幅下滑的原因。而保利发展大举拿地的背后，是其对于规模的渴求。

　　2017年，保利发展曾提出“重回前三”的愿景，并抛出“2017年冲刺3000亿元，三年内突破5000亿元”的“345”战略，即未来每年业绩增幅为1000亿元， 2017年销售额实现3000亿元， 2018年实现4000亿元， 2019年实现5000亿元。据过往年报数据显示， 2017年、2018年、2019年保利发展分别实现签约销售金额3092亿元、4048亿元和4618.48亿元，据此目标计算，保利发展并未完成5000亿元销售目标。

　　除此之外，保利发展似乎与其他龙头房企的差距在逐年拉大。按照去年财报数据显示，排名第四名的融创中国全年合同销售额约5562.1亿元，高出第五名的保利发展将近1000亿元，而房企前三的门槛，更是提升至6000亿元。

　　地产分析师严跃进表示，按照目前的状况来看，保利发展要“重回前三”仍面临许多挑战。 2019年房地产市场已处于下行状态，今年受疫情影响这一状态只会回稳而不会“超前” 。保利发展在年初的业绩会上并没有再提出年度销售目标，这或许也是出于对市场前景不确定性的担忧。

　　资产负债尚处安全边界

　　在经营性现金流罕见出现数百亿元的下滑后，保利发展却保持了相对安全的边界：半年报显示，该公司的资产负债率为77.66% ，扣除预收账款资产负债率66.05% ，为业内较低水平。

　　8月23日，央行官网挂出工作动态，证实8月20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，央行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　在此之前，市场传出房企融资“三条红线”将出，分别为红线1 ，剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2 ，净负债率大于100%；红线3 ，现金短债比小于1倍。根据“三条红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。

　　针对融资情况，保利发展在半年报中称，公司把握融资节奏、抓住市场利率窗口期融资，累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据，融资成本均为同期市场较低水平，以低成本储备长期发展资金。报告期末，公司资产负债率77.66% ，扣除预收账款资产负债率66.05% ，为业内较低水平。截至报告期末账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84% ，较年初降低0.11个百分点。货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，资金结构安全。

　　严跃进指出，作为央企，保利发展融资有着天然的优势，但目前政策的大方向是避免过量资金流入到房地产市场，这对于有规模扩张需求的保利发展来说并不友好，至少在大举拿地方面会受到影响。