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绿城服务“保守”下的加速猜想 称未来三年是发展关键期

绿城服务“保守”下的加速猜想 称未来三年是发展关键期
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观点地产网如果要盘点在今年疫情冲击之下 ， 哪些行业的逆势生长最为夺目 ， 那么物业无疑会有一席之地 。
8月24日 ， 绿城服务集团有限公司召开2020年中期业绩会线上发布会 。 据参会投资者透露 ， 出席会议的管理层包括了董事会主席李海荣、副主席杨掌法、行政总裁吴志华、首席运营官金科丽、咨询集团总经理徐亚萍、园区集团总经理刘玲玲、财务管理部总经理辛蓉等 。
尽管线上发布会无法看到管理层们的神情 ， 但据参会投资者转述 ， 从管理层们的言谈语调中 ， 不难听出他们对于这份“成绩单”的满意 。
早在8月5日时 ， 绿城服务便曾公告称 ， 预期上半年公司权益股东应占溢利将较去年同期的约23,437万元上升不少于50% 。 彼时 ， 绿城服务表示 ， 该升幅主要是由于在管项目及在管面积的稳定增长 ， 以及COVID-19疫情期间社会保险减免政策影响 。
更详细的数据没有让众人等待太久 。 根据其最新公布的中期业绩报告 ， 绿城服务上半年实现经营利润4.96亿元 ， 同比增长58.8%；实现利润3.62亿元 ， 同比增长56.1% 。 权益股东应占溢利为3.74亿元 ， 同比增长59.4% ， 每股基本盈利为0.13元 。
和需要恢复元气的地产商们不同 ， 除了主营业务外 ， 绿城服务上半年里一边继续扩张自己的“物业联盟” ， 另一边则是进一步加强了和老东家绿城中国的联系 ， 忙得是“不亦乐乎” 。
当然 ， 事情的真相自然不会像管理层主动传达给投资者的那般简单和乐观 。 有投资者发现 ， 绿城服务上半年的减持拨备金额出现了较大幅度的变化 。 据现场投资者转述 ， 当被问及这一问题时 ， 管理层的解释是：“确实是对其他应收款部分进行了一定的减持拨备 。 ”
具体而言 ， 因受到疫情的影响 ， 新零售和教育板块付款能力有所下降 。 基于谨慎性的原则 ， 绿城服务计提了这部分坏账的拨备 。 与此同时 ， 鉴于投资的教育公司的经营业绩没有达到预期 ， 这部分绿城服务计提了1800万的减持拨备 。
园区服务“刹车”和“保守”的目标
单从大盘上看 ， 绿城服务上半年的表现基本上算是“正常发挥” 。
扩张方面 ， 截至2020年6月30日 ， 绿城服务的在管面积为2.259亿平方米 ， 同比增长22.6% ， 净增加4170万平方米 。 储备面积期内达到2.52亿平方米 ， 同比增长21.9% ， 净增加4540万平方米 。 在管项目达到1578个 ， 覆盖了全国30个省级行政区共163个城市 。
从收入上看 ， 于上半年里 ， 绿城服务收入为44亿元 ， 同比增长20.1% 。 毛利9.05亿元 ， 同比增长28.2% ， 毛利率为20.6% ， 同比增加了1.3个百分点 。
具体一些 ， 绿城服务的收入主要来自于物业服务、园区服务及咨询服务三方面 。 其中 ， 物业服务收入30.21亿元 ， 占总收入68.7% ， 同比增长23.2%；园区服务收入7.57亿元 ， 占总收入17.2% ， 同比增长9.7%；咨询服务收入6.22亿元 ， 占总收入14.1% ， 同比增长19.5% 。
能够看出 ， 物业服务仍是绿城服务最大的收入来源 ， 虽然从上半年的增幅表现来说 ， 该公司仍比一些同行慢了些 ， 但好在还算稳定 。
不过 ， 相比物业服务板块 ， 其园区服务则是出现了明显的减速 。 值得一提的是 ， 在过去五年时间里 ， 园区服务一直是绿城服务的业务体系中增长势头最好的一个板块 。 今年是自2016年以来 ， 该业务板块首次增幅跌至个位数 。
绿城服务“保守”下的加速猜想 称未来三年是发展关键期
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数据来源：企业公告、观点指数整理
据参加发布会的投资者转述 ， 对于这个情况 ， 吴志华的解释是 ， 疫情之下 ， 园区产品服务的企业和客户受到了一定程度的影响 ， 进而也影响到了公司的园区服务业务 ， 并导致该板块收入增速有所放缓 。
不过 ， 吴志华也指出 ， 绿城服务还是抓住二季度复工复产时期的机会 ， 相继推出了一系列试点业务 ， 一定程度上降低了疫情对该板块业务的影响 。 同时 ， 他还介绍说 ， 公司成本管控的效果开始显现 ， 园区服务的毛利率提升到32% ， 高于2019年同期和全年的31.3%、27.1% 。
站在公司的角度 ， 管理层们往往希望能够在业绩会上将乐观的情绪传达给投资者们 。 不过 ， 出于谨慎的习惯 ， 绿城服务仍是在会上抛出了一个颇为保守的年度目标 。
据参会投资者转述 ， 吴志华介绍说：“上半年受到疫情影响延期的项目有36个 ， 下半年还是会有一些项目延期 ， 预期下半年交付面积为3337万平方米 ， 加上项目的拓展 ， 预计全年交付的面积在5500万平方米左右 ， 预计全年收入增速在15-20%之间 ， 可能靠近20%左右 。 ”
至于上文中提到的拨备问题 ， 吴志华对投资者补充解释 ， 绿城服务向来是一家谨慎的公司 ， 出于疫情的考虑 ， 所以上半年才做了比较多的拨备 。 “有些拨备在下半年或明年有很大概率收回来 。 综合考虑 ， 管理层还是认为今年公司的经营利润和净利润增速能在30%以上 。 ”
“物管联盟”与加速猜想
据投资者参会后介绍 ， 吴志华在宣布了今年“保守目标”的同时 ， 也进一步解释了绿城服务过去三年与未来三年的战略规划 。
“在绿城服务的计划里 ， 2017-2019年是第一阶段 ， 主要是建立起自己的生活服务能力、产业服务能力和科技化能力 。 基本具备各项能力之后 ， 从今年开始进入到2.0阶段 ， 2020年到2022年是第二个阶段 。 ”该投资者如是介绍道 。
据了解 ， 吴志华在会上指出 ， 在未来三年里 ， 绿城服务希望把自己的能力进行对外输出 ， 这也是公司在第二个阶段重点打造的一个领域 。
紧接着 ， 投资者转述了吴志华的原话道：“对外输出有很多类型 ， 通过全委托项目输出是一种 。 第二种 ， 我们希望构建更为牢固的关系 ， 通过股权进行绑定 ， 从而对这样一个生活服务联盟进行输出 ， 今年我们做了这样的变化 。 ”
为了达成这个“联盟计划” ， 绿城服务于今年6月3日时宣布 ， 同意按每股配售股份10.18港元的价格配售2.666亿股 。 最终 ， 该等配股事宜为绿城服务募得26.93亿港元 。
据参会投资者透露 ， 吴志华在业绩会上再次对该笔募得资金作出说明称 ， 资金主要用途是用于生活服务联盟的整体构建 。
6月14日 ， 绿城服务与中奥到家订立认购协议 。 据此 ， 绿城服务认购3692.8万股中奥到家股份 。 十天之后 ， 绿城服务再发公告 ， 宣布斥资2.2亿港元继续增持中奥到家 ， 持股比例上升至18.67% 。
“吴志华表示 ， 绿城服务会积极在市场上寻找机会 ， 一方面像入股中奥到家这样 ， 入股的同时 ， 希望能获得几个董事席位 ， 并在生活服务、科技、产业服务等平台上达成一定合作 。 其次 ， 绿城服务也会做一些战略性的把握 ， 不排除收购一些地域性或者全国性的物业公司 。 ”
该投资者还介绍说 ， 绿城服务和中奥到家之间的股权交易已经全部完成 ， 在下半年里 ， 绿城服务还有几个项目在做洽谈 。
显然 ， 绿城服务如今对于收并购的兴趣越发浓厚 。
除此之外 ， 在一个月前 ， 绿城服务宣布联合绿城中国创建绿城生活服务委员会 ， 宣告着两家企业之间的联系更近了一步 。
业绩会上 ， 有管理层坦言 ， 绿城服务在开拓珠三角市场上要感谢绿城中国 ， 因为绿城中国近年在珠三角投入了很大力度 ， 而这也是绿城服务近两年在该区域有所推进的最重要原因 。
据悉 ， 吴志华在会上表示 ， 未来绿城中国将继续聚焦于房地产行业及部分物业服务项目 ， 并将物业项目全部交由绿城服务来履行 。 在未来分工上 ， 围绕房屋的服务及重大投资服务 ， 由绿城中国指导 ， 围绕人的服务 ， 由绿城服务指导 。
与之相对 ， 张亚东早前也曾在今年绿城中国的股东会上表示：基础物业方面主要是与绿城服务协同和合作 ， 不会再建立一个公司去代替绿城服务 。
据投资者介绍 ， 有管理层在会上表示：“未来三年 ， 将会是我们公司发展的关键战略整合期 。 ”
而最近收并购上的频繁动作 ， 以及与老东家之间的“眉目传情” ， 无一不让人猜测 ， 绿城服务在下阶段的发展中或许会一改此前“不温不火”的节奏 。
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【绿城服务“保守”下的加速猜想 称未来三年是发展关键期】文章来源:观点地产


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