一“夜”知秋！新规发威，楼市“降价吆喝”此起彼伏，真凉了？
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自7月2日东莞率先发布调控新规以来 ， 7月已先后有7座城市给楼市拧紧发条 ， 其中深莞甚至出现二次追加调控 。
调控后的市场如何呢？在深圳二手房网站上 ， 搜索“新政、降价”关键词 ， 足足有50页2500套房源对外“急降、好商量、诚意卖”等 ， 而南京二手房网站上 ， 也出现了高达29页1000多套房源的紧急降价 。
有些网友会这么认为 ， 先涨100万再降20万 ， 涨的时候眼睛不眨 ， 降的时候不痛不痒 ， 最终结果不还是涨了80万吗？这哪里凉了？
从数字上看 ， 结果的确是涨了80万 ， 但了解楼市 ， 不能只知其一 ， 而不知其二 。
至少有3个逻辑需理解、掌握 。
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一、二手房率先降价的后市可能
从来涨价不是一蹴而就 ， 降价自然也不是 。 房价 ， 必然是建立在对等的市场认知价值基础上的 。 注意这6个字“市场认知价值” 。
譬如 ， 原价100万的房子 ， 涨价100万 。 如果有人买 ， 则意味着市场认可这个200万的价值 ， 认可这100万的涨幅 。 这其中 ， 也许有人是出于追高的目的 ， 买来再转手 ， 自己还能落点好处 。 也许有人是出于市场的真实情况 ， 认为目前就值2000万 。 总之 ， 只要有人买 ， 这100万的涨幅是受到市场认可的 。
这里 ， 我们可以看到 ， 判断价格、涨幅是否合理的核心即“市场认知价值” ， 房东不可能因为有人买不起200万就卖180万 ， 他只需要找到认可这200万价格的人即可 。 而认可这200万房价的人 ， 对于他而言 ， 他的“市场认知价值”就是200万 。
那么 ， 调控新政出来后 ， 对于二手房最大的影响 ， 其实不是限购、限售、限离这些“手段” ， 而是改变了“市场认知价值”这个预期 。
那么 ， 从原本的市场价值200万 ， 变成180万 ， 看似依然涨了80万 ， 但购房信心却“跌了” 。 这才是核心逻辑所在 。 记住 ， 只要有人买 ， 价格即合理 。 没人买 ， 再高、再低 ， 都不合理 。
因此 ， 降价20万是卖房人试探买房人“最新市场认知价值”的一个绣球 ， 去试探买房人的降价心理预期 。 而市场买涨不买跌的现象依然大面积存在 ， 第一轮降价可能有价无市 ， 也可能达到买房人心理预期 ， 进而呈现继续降价或成交的结果 。 但不管如何 ， 最后能够成交的价格 ， 即买方市场能够接受的“最新市场认知价值” ， 这个价格是成立的 ， 这是市场法则 ， 不应该受原价的影响 。
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二、二手房局部下跌的整体影响
房子最大的不同 ， 可能便是地段与配套的不同 ， 建筑用料都差不多 。 这就意味着 ， 市场上会存在三六九等的不同质素的房子 ， 即意味着不同楼盘其实是存在“标杆”的 。 每个区域有标杆楼盘 ， 每个楼盘有标杆楼栋 ， 每个楼栋有标杆楼层 ， 彼此互为参照物 。
参照物的作用是什么？一个区域有一个楼盘降价 ， 就会出现更多楼盘；一个小区某一户降价 ， 就会出现更多的降价 ， 与涨价同一逻辑 。
那么 ， 当市场上因为“外部干扰”因素 ， 二手房降价房源比例增加时 ， 必然会引发更大比例的降价 。 这是因为 ， 二手房背后都是个体 ， 很难联合起来形成不降价默契 ， 因此二手房房价必然会被撕开一个口子 ， 进而裂变 。
与此同时 ， 之前分析过 ， 涨价可能存在盲目性 ， 很多人在涨价时 ， “饥不择食”有房就买 ， 难免有房子滥竽充数 。 但下跌时 ， 买房人步步精打细算 ， 不同质素的房源就会出现分化 ， 好地段好配套好房子价格坚挺 ， 降幅远低于低质素房子 ， 甚至因底子好逆势上涨 。 因此 ， 200万的房子 ， 最后究竟跌多少、或者逆势涨多少 ， 都是其本来的市场价值所在 。 这也充分说明了 ， 在房价下跌时 ， “市场认知价值”会比上涨时更清醒 。
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三、二手房下跌对新房的影响
消费者在购买一个商品时 ， 必然会货比三家 ， 买房一样如此 。 买新房时 ， 对比下周边其他楼盘及二手房的价格 ， 买二手房时参考下周边新房价格 ， 这都是情理之中 。
不仅如此 ， 二手房与新房价格之间 ， 实际上存在着互相制约、互相促进的各种作用 。
譬如 ， 前段时间火热的一二手价格倒挂 ， 以二手房价格为参考 ， 一手房价格偏低 ， 买房人争先恐后“打新” 。 但此刻的一手房 ， 在未来也会变成二手房 ， 又反过来钳制市场上的其他二手房 ， 形成优势价格壁垒 。 但 ， 只要限价仍存在 ， 所有的二手房又会为新房做绿叶 ， 形成新一波的价格倒挂 ，
并循环
。
这时 ， 再分析若二手房价格下跌 ， 会对新房产生何种影响呢？
一分为二的看 ， 对于首套房的刚需而言 ， 哪里性价比高买哪里 ， 二手房价格下跌必然会吸引部分群体转向看二手房 ， 进而倒逼新房市场同步降价 。 对于非首套而言 ， 买房更大的考量是保值增值 ， 那么二手房价格下跌 ， 也可能促使转向 ， 并同样促使新房价格松动 。 前提 ， 二手房不限购的情况下 。
因此 ， 二手房作为房地产市场的风向标 ， “参照物”导向会非常明显 。
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【一“夜”知秋！新规发威，楼市“降价吆喝”此起彼伏，真凉了？】最后 ， 本文旨在说明房价不论涨跌 ， 都是市场主体的价值认知 ， 区别只是在于 ， 利好刚需还是利好另一类 。
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