一年内经营性现金流从162.28亿到-252.44亿 “退群门”之前的保利发展怎么了
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营收新考验
【一年内经营性现金流从162.28亿到-252.44亿 “退群门”之前的保利发展怎么了】对于房企经营活动产生的现金流量净额大减 ， 行业给出的一致判断是 ， 房企经营活动现金流入最重要的来源是销售商品、提供劳务收到的现金 ， 上半年受新冠肺炎疫情影响 ， 房企回笼资金均受到不同程度的影响 。
从这个角度看 ， 保利发展的回款情况并不能算是行业内表现上佳的 。
保利发展在回应现金流量净额大幅变动的原因时 ， 也承认“销售回笼随销售规模减少 ， 合作项目往来款投入增加”是导致上述数据大降的主要原因 。
半年报显示 ， 2020年上半年 ， 保利发展实现营业收入736.77亿元 ， 同比增长3.59%；其中房地产销售收入673亿元 ， 占比91.3% 。 实现归属于母公司股东的净利润101.2亿元 ， 同比增长1.69% 。 上半年实现销售回笼2023亿元 ， 回笼率为90.1% ， 这一数据无论是在头部房企还是央企房企中都不算优秀 。
对于这样一个成绩单 ， 保利发展进一步解释称 ， 为应对新冠肺炎疫情对宏观经济及房地产行业的巨大冲击 ， 加快项目及时复工复产 ， 重点保主力盘进度、保竣工交付 。 积极把握五一、端午窗口期 ， 进行集中推货 ， 取得良好市场效果 。 二季度以来 ， 公司销售持续向好 ， 4月份签约金额同比转增 ， 5-6月签约金额同比增加10% ， 其中6月实现签约金额688.53亿元 ， 创历史单月销售新高 。 进而2020年上半年 ， 实现签约金额2245.36亿元 。
宏观数据显示 ， 2020年上半年全国商品房销售金额6.69万亿元 ， 同比减少5.4% ， 商品房销售面积6.94亿平方米 ， 同比减少8.4% ， 销售金额及面积增速分别较2019年同期降低11和6.7个百分点 。 3月份以来 ， 得益于疫情稳定控制 ， 国内经济活动逐步恢复 ， 市场成交逐渐回暖 ， 5-6月份成交量已超过近三年同期的平均水平 。
尽管保利发展上半年的营收还算“及格” ， 但在半年报发布前夜的“退群门”却成为考验下半年品牌建设和营销节奏的关键 。
8月21日晚间 ， 北京保利在媒体群转发链接和红包 ， 链接内容为北京保利官微发布的营销活动预告——七夕“ArtIn流动”艺术节暨品牌发布会 。 随后保利发展控股北京公司副总经理文灵在该群里 ， 命令其下属在群里艾特所有媒体 ， 转发这一素材 ， 并明确要求：“没转发的移出本群” 。 随后 ， 遭到部分媒体抵制 ， 当晚 ， 保利退群门成为热搜 。
大举拿地
除了营收回流资金外 ， 拿地动作频繁、而且拿地价格普遍走高 ， 也是行业内公认的导致房企经营性现金流净额大幅下滑的原因 。
保利发展在报年报中称报告期内 ， 公司以现金流管理为核心 ， 坚持“中心城市+城市群”深耕战略 ， 根据销售回笼、资源储备情况动态补充土地资源：上半年实现拓展项目44个 ， 新增容积率面积984万平方米 ， 拓展成本820亿元 ， 拓展面积及金额较去年同期分别提升19%和54% 。
新增资源结构中 ， 保利发展圈定的38个核心城市拓展金额占比达86% ， 较去年提升7个百分点 ， 拓展平均楼面地价为8328元/平方米；拓展溢价率为22% ， 与去年同期持平 。 新增货量中住宅货量占比86% ， 拓展金额权益比例提升2个百分点至73% 。
宏观的背景似乎也证实了保利的这种说法：公开信息显示 ， 2020年上半年 ， 全国土地成交0.4万亿元 ， 同比增加5.9% 。 其中 ， 一季度受疫情影响 ， 房企销售收入下降 ， 现金周转压力增大 ， 叠加政府土地供应规模减少 ， 导致土地成交规模有所下降 。 二季度以来各地供地力度加大 ， 同时受益于流动性宽松及房地产销售回暖 ， 企业拿地信心提振 ， 供需两端发力使土地市场成交放量 。 土地成交价款、成交楼面均价显著上涨 ， 其中住宅用地土地成交价款、成交楼面均价创近年来单季度新高 。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称 ， 土地款项的大额支出 ， 也可以解释保利经营性现金流净额大幅下滑的原因 。 而保利大举拿地的背后 ， 是其对于规模的渴求 。
2017年 ， 保利发展曾提出“重回前三”的愿景 ， 并抛出“2017年冲刺3000亿元 ， 三年内突破5000亿元”的“345”战略 ， 即未来每年业绩增幅为1000亿元 ， 2017年销售额实现3000亿元 ， 2018年实现4000亿元 ， 2019年实现5000亿元 。 据过往年报数据显示 ， 2017年、2018年、2019年保利发展分别实现签约销售金额3092亿元、4048亿元和4618.48亿元 ， 据此目标计算 ， 保利发展并未完成5000亿销售目标 。
除此之外 ， 保利发展似乎与其他龙头房企的差距在逐年拉大 。 按照去年财报数据显示 ， 排名第四名的融创中国全年合同销售约5562.1亿元 ， 高出第五名的保利发展将近1000亿元 ， 而房企前三的门槛 ， 更是提升至6000亿元 。
地产分析师严跃进表示 ， 按照目前的状况来看 ， 保利要“重回前三”仍面临许多挑战 。 2019年房地产市场已处于下行状态 ， 今年受疫情影响这一状态只会回稳而不会“超前” 。 保利在年初的业绩会上并没有再提出年度销售目标 ， 这或许也是出于对市场前景不确定性的担忧 。
资产负债尚处安全便捷
在经营性现金流罕见出现数百亿的下滑后 ， 保利发展却保持了相对安全的边界：半年报显示 ， 该公司的资产负债率为77.66% ， 扣除预收账款资产负债率66.05% ， 为业内较低水平 。
8月23日 ， 央行官网挂出工作动态 ， 证实20日 ， 住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会 。 而为进一步落实房地产长效机制 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 会议指出 ， 央行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
在此之前 ， 市场传出房企融资“三条红线”将出 ， 分别为：红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍 。 根据“三道红线”触线情况不同 ， 试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡 。
针对融资情况 ， 保利发展在半年报中称 ， 公司把握融资节奏 ， 抓住市场利率窗口期融资 ， 累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据 ， 融资成本均为同期市场较低水平 ， 以低成本储备长期发展资金 。 报告期末 ， 公司资产负债率77.66% ， 扣除预收账款资产负债率66.05% ， 为业内较低水平 。 截至报告期末账面有息负债3021亿元 ， 有息负债综合成本仅约4.84% ， 较年初降低0.11个百分点 。 货币资金达1257亿元 ， 为短期借款及一年内到期债务的1.96倍 ， 资金结构安全 。
严跃进指出 ， 作为央企保利融资有着天然的优势 ， 但目前政策的大方向是避免过量资金流入到房地产市场 ， 这对于有规模扩张需求的保利来说并不友好 ， 至少在大举拿地方面会受到影响 。
保利发展方面也承认 ， 在“房住不炒”的主基调下 ， 房地产领域将继续保持从严监管的调控思路 ， 货币政策由新冠疫情期间的合理充裕向经济恢复期的总量适度转换 ， 未来将更加注重通过直达实体经济的结构性货币政策工具来实现“定向滴灌”效果 ， 政策手段也将从“宽货币”向“宽信用”转变 ， 房地产企业融资风险进一步加大 。
另一方面 ， 受益于年初流动性宽松及销售复苏的影响 ， 土地市场竞争激烈 ， 整体呈现出高起拍价、高成交价、高溢价率的“三高”特征 ， 而在当前从严的调控环境下 ， 土地成本端的上升压力将更加考验企业投资、运营能力 ， 房地产企业经营风险将有所上升 。
针对经营性现金流的大幅度波动 ， 北京商报采访人员与保利发展方面取得联系 ， 截至发稿前未有回复 。
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