三道“紧箍咒”之下 房企融资进入最难一季 降价潮还远吗？
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房企的好日子到头了如果我们复盘上半年的楼市 ， 会发现房地产业是一个因祸得福的行业 。 今年的改善性刚需大大爆发 ， 许多新房出现了抢购潮；上半年的融资成本低 ， 许多开发商不用去境外发债 ， 就能拿到低息资金 。
我们从2020年万科的公司债（第二期）票面利率就可见一斑：2.56%和3.45% 。 比银行一年期基准贷款利率（4.35%）还低 。 与我们的房贷相比 ， 你是不是有一种欲哭无泪的感觉？万科并不是一个孤例 ， 许多大开发商 ， 特别是央企开发商 ， 融资成本也都很低 。 4月份房企的融资成本为3.93% ， 较于3月环比下降0.71个百分点 。
房子卖得火 ， 融资的利息还低 ， 保利们当然有底气通过涨价逼定 。 此外 ， 疫情发生后 ， 包括青岛在内的许多地方政府都出台了为开发商减负的政策 ， 延缓土地金缴纳的时间 。 还有城阳这样对开发商特别友好的区域 ， 通过补贴帮开发商卖房 。
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2月底3月初 ， 各地政府密集发布通知 ， 延缓土地金缴纳 ， 适当降低预售门槛 。 这期间 ， 央妈通过不断下调MLF（中期借贷）执行利率、逆回购利率 ， 引导资金成本下降 。
但是 ， 在上层专门开会 ， 约谈了十个重点城市之后 ， 许多开发商仍然在疯狂的抬地价 ， 抢地王 。 8月11日 ， 甚至有三个城市出现了新地王 。 开发商的这种放纵 ， 也终于迎来了足以让他们窒息的紧箍咒 。
高负债的开发商借钱难了近日 ， 多家财经类媒体吹风：监管部门将出台“345新规” ， 旨在控制房企有息负债规模 ， 央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈 ， 或为了解行业对融资新规的反应 。
据媒体报道 ， “345新规”对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理 ， 并设置了“三道红线” ， 具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 ， 每降低一档 ， 上限增加5% 。
具体来看 ， 如果“三线”均超出阈值为“红色档” ， 有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
有TOP10房企告诉新京报采访人员 ， 此前已经收到融资新规的通知 ， 但是没有收到正式的政策性文件 ， 同时也收到开会通知 ， 与金融监管升级有关 。
老王认为 ， 这个消息并非空穴来风 。 前几天 ， 和一个top10的地产商中层聊天 ， 他感叹说你别看我们现在销售额似乎不少 ， 但是各个盘的业绩都太差 ， 从城市总到营销总压力都很大 。
这哥们不说 ， 老王也能感觉到 。 这个以往最多有三四个楼盘同时在售的开发商 ， 从去年开始就疯狂在胶州、即墨拿地 。 有的地 ， 甚至都没通过专业机构调研就拿下了 。 今年 ， 西海岸、胶州、即墨每个区市都有三四个盘在售 。 曾经风光无限的职业经理人赌红了眼 ， 现在看满盘皆输的可能性很大 。
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这样的房企 ， 不危险吗？
所以 ， 从银行融资层面上给他们收口 ， 降低企业运营风险 ， 这是银行自保的明智选择 ， 也是维护社会稳定的一个英明举措 。
银行之外 ， 信托之路也愈发艰难银行融资的难度增加的同时 ， 以往开发商非常依仗的信托渠道也越来越难 。
据用益信托统计数据显示 ， 截至7月末 ， 我国68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品 ， 规模总计5118.5亿元 ， 相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模 ， 在融资额度上同比下滑了19.4% 。
其中 ， 7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品 ， 相较于上月的481款794.2亿元的规模 ， 在发行只数上下降了50% ， 在融资规模上则下降了47.6%！
事实上 ， 从2019年下半年以来 ， 房地产类信托的募集规模连续多个季度下行 。 中国信托业协会数据显示 ， 2020年一季度末 ， 投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿 ， 较2019年末下降1249.87亿元 。
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这种下行趋势 ， 当然也是监管部门重拳出击的结果 。 6月末 ， 银保监会印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》(下称《通知》) 。 对于2020年非银行机构乱象整治内容 ， 《通知》明确七大要点 ， 除了此前一直强调的宏观政策执行、公司治理、经营管理外 ， 进一步明确了影子银行和交叉金融业务、融资类信托业务、非金融子公司管理以及创新业务等 。
《通知》对多项房地产违规政策进行重申或细化 ， 如直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款；以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发 ， 规避房地产信托贷款相关监管要求；人为调整房地产业务分类、规避合规要求或规模管控要求等 。
信托之路逐渐变窄 ， 对于房企融资更是雪上加霜 。
楼市的降价潮还会远吗？前几天 ， 米宅的房产专家“葫芦娃”就曾放言论这房价要降 。 我们今天结合地产商的融资环境来看 ， 这种预测很可能成真 。
高负债率的私企不用多说 。 今年已经有多家老牌房企暴雷 ， 下半年这种情况可能越来越多 。 要想不满盘皆输 ， 那么尽快割肉就成了很多开发商的选择 。 今天 ， 有胶州的读者说城区内又一个名盘把房价降到了7字头 ， 以后这样的情况会越来越多 。
央企 ， 相对来说资金雄厚 ， 但是我们从保利、华润这些企业来看 ， 他们似乎将控制风险放在了利润之前 。 前几天 ， 保利位于高新区的叠拼就以低价开盘 ， 置业顾问对于这个价格的描述是“洋房的价格卖叠拼” 。
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所以 ， 除了极个别家底厚、开发策略较为保守的开发商外 ， 大多数开发商都要在剩下的几个月里回款保命 。 在供大于求的市场中 ， 除了降价还有别的选择吗？
特别要提醒大家的是 ， 我们在捡便宜的时候 ， 脑子里一定要有一个成本的概念 。 那些不顾一切降价的房企 ， 未来给你交付的房子很可能也是豆腐渣 ， 一下雨家里就会变成水帘洞 ， 这不是便宜而是坑 。
这样的市场 ， 我们买房子 ， 要关注三点：
1、开发商过往品质不错 ， 不能说完全没有投诉 ， 只是问题房出现的概率远低于其它开发商；
2、开发商业绩不错 ， 处于正循环内 ， 企业人员比较稳定；
3、在大势回落的时候 ， 产品不是价格最低的那一个 ， 小幅度的优惠让房价位于成本线之上 。
这样的开发商 ， 往往更踏实 。
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